房子怎麼買更划算 帶你一起算算帳

2017年，土地市場不斷爆出高價地王、樓盤走量持續攀升、諸多樓盤坐地喊漲……在剛需一族加緊入市之時，換房一族更是在先買還是先賣的問題上糾結不已。房子究竟怎麼買、賣更划算，還請您搬好小板凳，且聽居柳州娓娓道來。

案例

小居換大房，這些問題好惱人

張女士一家此前一直居住在柳北的一套步梯房中，這是她名下的唯一住房，貸款尚未還清。隨著孩子年齡的增長，2000年就購入的70平方米的兩房無法滿足家庭的需求。為了實現改需，張女士看中了一套約125平方米的四房，總價約100萬元。那麼，舊房和新房，是先買後賣還是先賣後買更划算呢？

事實上，不少換房族都有這樣的困擾，從60、70平方米的小戶型換成120平方米以上的改需新房，往往會受到時間差、花費差等問題影響。

算帳

先賣後買減輕十余萬元資金壓力

方式一：先買後賣

若選擇先買後賣，那麼張女士的房子就不屬於家庭唯一住房，而由於她打算購置的新房面積為125平方米，按照柳州現行的契稅政策，建築面積＞90平方米家庭二套住房按2%徵收契稅，則張女士需要支付契稅約2萬元。

由於貸款尚未還清，按照目前“認貸不認房”的政策，張女士欲購買的新居算作“二套房”，首付三成，而利率基本需要上浮10%。以此推算，張女士等額本息貸款20年需要支付的首付款為30萬元，向銀行貸款70萬元，利息總額約為44.53萬元，月供約5771.8元。

此外，若張女士計畫先將首套房貸提前還清，則需要考慮到，首套房等額本息還款方式每月償還的貸款本金與利息總和固定，月還款壓力均衡，但各月所還本金和所還利息此消彼長。貸款後期償還的本金多、利息少，也就是說此時張女士還的基本是自己的本金，並不划算。且若張女士在2000年辦理貸款時享受的是優惠利率政策，此時提前還款並不划算，若還需支付提前還款的違約金，也會有一筆不小的支出。

方式二：先賣後買

若張女士先將舊房賣出，則新買的房屋屬於其名下的唯一住房，需要交納的稅費較少。首先，舊居為2000年購入，而今已“證滿兩年”，免征營業稅；再者其購新居屬於面積＞90平方米的家庭唯一住房，契稅為1.5%，則需要支付的契稅為1.5萬元。

先賣後買，則張女士購置的新房可按首套房獲得貸款，即20%的首付，4.9%的基礎利率。因此，以上述相同方式貸款需要支付首付款20萬元，向銀行貸款80萬元，利息總額約為45.65萬元，月供5235.6元。

這樣的一筆賬算下來，無論是稅費還是月供，先賣後買的方式，可以讓張女士一下子少了十余萬元的支出。若只從花費考慮，建議購房者選用先賣後買的換房方式。但先賣後買，還得考慮解決舊房已售，新房未交付的時間差問題。

支招

過渡成本仍需考慮

●買、賣同步更便利

毋庸置疑，房屋的買賣兩個步驟同時進行，是度過換房期最佳的選擇。在萌生換房打算時，購房者就應該先做看房等工作，並且將舊房掛出，以保儘早進入舊房交易程式。目前，市面上二手住宅從掛出到售賣，一般需要預上2~3個月。

 ●先賣後租講究技巧

即使購買現房，新房裝修也需要花費幾個月甚至更長的時間。此時，建議業主們跟買家協商，能達成辦好相關手續的情況下推遲交房時間的協議自是最好，否則過渡期只能額外租房，增加花費。而購買期房的購房者，則更需要合理控制買房時間，否則過渡期的租金將會更多。

●先買後賣留意資金成本

毋庸贅言，先買後賣可以盡可能地避免住房更迭需要的時間差。但如此一來，購置新房的首付便會增加。在親戚朋友不能幫忙湊足首付款的情況下，從商業銀行等管道通過抵押住房獲得短期貸款周轉也不失為一個方法。但就現行政策而言，上浮約40%的抵押貸款、消費性貸款，也是一筆不小的開支。