買房時如何巧妙應對購房合同的簽約“高手”

買房過程中必不可免的，同時也是最棘手的環節之一就是和開發商簽約。可以肯定的是，開發商簽約的次數是購房者的幾萬倍還要多，所以對購房合同非常瞭解，甚至精心研究合同中的每一個字眼，可以說是購房合同的簽約“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入其中的文字陷阱中。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要謹慎小心，盡可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。

1. 認准簽約主體——同當事人的約定

購房合同中針對當事人的約定需仔細驗證房地產開發商的基本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在很多的新房銷售中，很多開發商都會委託代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂購房合同時，無論接觸的是開發商還是其委託的銷售公司，都應認准簽約主體是開發商，在交易中所涉及的所有書面檔、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款後攜款潛逃的現象發生。

2. 具體的條款解讀和示例

合同第一條——項目建設依據

（1）注意土地使用年限，我國法規規定，住宅的土地使用權年限為70年，商業用地40年，如開發商取得土地使用權較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權是有一定影響的。

（2）注意開發商的三證：《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》，如合同中少一個證件，建議購房者暫時不要簽約，因為開發商如未辦理此一證，則開發商無法取得商品房預售許可證，那麼可能無法辦理房屋所有權面積和土地使用權證。

（3）合同第二條——商品房銷售依據

如開發商未取得的《商品房預售許可證》，為實現順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號，則構成欺詐。

（4）合同第三條——買受人所購商品房基本情況

購房者首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結構、建築面積、套內面積。明確約定房型是幾室幾廳的。

（5）合同第四條——買受人商品房所在專案基本情況

要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業管理用房、停車場建築面積等。並約定全體業主享有《物業管理條例》規定的各項權利，明確約定車庫、停車場的所有權、使用權等。

（6）合同第五條——計價方式及價款

明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。