2017北京土地新推3宗限房價競地價

1月5日，市規土委官網掛出的三宗土地開始競價，分別位於門頭溝區潭柘寺鎮、房山區西潞街道和平谷區金海湖鄉韓莊村，就此拉開了北京2017年土拍大幕。令人矚目的是，三宗地中商品住房全部限定了銷售均價和最高銷售單價，並且要求企業競報自持面積比例。根據公告顯示，此次推出的三宗地將於1月19日完成出讓。特別需要指出的是，三宗地均限定了具體房價。

三宗地塊除了設定好的“限房價競地價”外，當土地競價達上限時，轉為企業競自持比例與設計方案。這也是繼2016年11月16日，海澱永豐18號、19號地土拍現場“競自持，評方案”試水後再次採用此模式。之前所設定的房價將很有可能失去意義。

北京市門頭溝區潭柘寺鎮MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地塊社會停車場用地、綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、商業用地、住宅混合公建用地，建設用地面積達180851平方米，建築控制規模為238650平方米。按照要求，該地塊中商品住房銷售均價不超過44849元/平方米，且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。

門頭溝潭柘寺宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程式。本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入投報自持商業（含辦公）用房面積比例程式。若在投報商業（含辦公）用房自持面積比例階段有兩個或兩個以上的競買人將自持面積比例投報為100%，現場競報程式停止，轉入高標準商品住宅建設方案投報程式。

北京市房山區西潞街道FS00-LX06-0081地塊F1住宅混合公建用地位於房山區西潞街道。土地面積16004平方米，其中建設用地15224平方米，建築控制規模為42627平方米。該宗地中除無償還建的居住用途建築面積14236.4平方米外，剩餘居住建築規模建設的商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。

房山區西潞街道和谷區金海湖鄉韓莊村出讓宗地均限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積（不含無償還建的居住回遷房）比例程式。同時，本次出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案（不含無償還建的居住回遷房）投報程式。

北京市平谷區金海湖鄉韓莊村E-003-02、E-004-01地塊R2二類居住用地位於平谷區金海湖鄉韓莊村。土地面積220877.738平方米，其中建設用地151600平方米，建築控制規模為153116平方米。掛牌出讓起始價為人民幣14.4億元。該宗地中商品住房銷售均價不超過25515元/平方米，且最高銷售單價不得超過26791元/平方米。

值得注意的是，此次出讓的三宗地塊中，門頭溝區潭柘寺鎮地塊規模最大，起始價高達57億元，起始樓面價約2.4萬元。

根據克而瑞北京機構資料統計，從上表2016年門頭溝商品住宅專案的成交情況來看，隨著門頭溝WSD概念的提出和地鐵S1號線的規劃並全面動工，加上門頭溝上風上水的區位優勢，並配合區域新專案的集中入市，門頭溝未來具有較大潛力。那麼這次土拍很有可能會突破之前地王的57億大關出現新的地王。

2015年11月，中交+綠城+平安聯合體奪得門頭溝永定鎮地塊，樓面價高達3.32萬元/平方米，成為總價、樓面價雙料地王。2016年2月，門頭溝龍泉鎮地塊以4.8萬元/平方米刷新區域單價地王。本次潭柘寺鎮出讓地塊起始價57億，基本已坐定總價新地王。

雖說很有可能造就地王，但是由於政府出臺的限制房價等各種限制措施，即使成為地王也很難對周邊地塊商品房價格造成實質性的衝擊。

從這幾塊地塊的競標方式可以預見，政府對於企業競爭自持面積等方式競標土地將更有系統性，競爭自持面積這種模式很有可能成為未來限價型商品房地塊競拍的主要競標方式，對於控制北京房價有指導性的作用。