調控多次升級成趨勢，下次陣痛提前到來？

近期，各地出臺的樓市調控政策猶如“大珠小珠落玉盤”，多點開花，擲地有聲。

繼杭州之後，南昌宣佈限購升級。“暫停向已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅”的條款，相比其他城市更為嚴厲。同時，嚴格實施差別化住房信貸政策，再次調整住房公積金信貸政策。削減需求基數、加大購房成本雙管齊下，或將引起其他城市的跟進和效仿。

春節以來，全國房地產市場開啟了調控“小高☆禁☆潮”模式。據克而瑞統計，除海南、安徽、山東等省級出臺各種房地產相關政策外，9個二線城市出臺了調控政策，5個三、四線城市加入了調控行列。採用的調控手段包括原有調控政策再升級、整頓房地產市場秩序以及針對土地市場的調整等。

【調控多次升級已成趨勢】

觀察本輪樓市調控，可以發現兩個特點。

第一，二線熱點城市調控多次升級已成趨勢。自去年9月以來，杭州、南京、合肥等城市多次發佈調控政策，其中杭州達到5次。

具體來看，杭州此次政策力度相對更大一些，一方面把富陽、大江東等成交大戶納入限購範圍當中，另一方面提升了外地人購房提高社保年限。總體而言，杭州這次調整，是近幾次升級中比較嚴厲的一次。

第二，三線城市全新加入調控行列。近段時間以來，連雲港、滁州、涿州、三亞等三四線城市紛紛加入調控行列。其中涿州和張家口由於北京房價快速上升導致部分剛需自住客群溢出，炒熱了當地樓市。另外，三亞的房價已經到達20000元/㎡左右，再加上去年以來整個海南市場明顯好轉，調控也是順理成章。

【調控動作頻頻，市場回饋如何？】

圖片來源：視覺中國

資料顯示，大多數城市的調控收到了“立竿見影”的效果。

CRIC統計了2017年第11周的成交指數，發現：二線城市成交指數為454.09，環比回落20.88點；三線城市成交指數71.04，環比微降0.25點。

14個二線城市成交面積8跌6漲，其中杭州跌幅最大，環比下跌58.25%；其次是南昌，環比下跌22.38%。

21個三線城市成交面積12跌9漲，其中韶關跌幅最大，環比下跌40.13%，其次是莆田，環比下跌40.11%。

【房地產市場未來怎麼走？】

購房者和業界往往更為關注，房地產市場未來怎麼走？是否還會出臺更多的調控政策？其實，住建部部長陳政高日前在新華網的發聲，已經給出了答案。

陳部長認為，只要中國經濟長期向好的基本面不改變，房地產市場就不會改變。最重要的一點是，中國房地產市場會保持平穩健康發展。

落實到操作層面，當下看，“我們已經出臺了若干個調控政策，我們還儲備了若干個調控政策，這些政策足夠我們調控市場所用”。長遠看，“我們正在根據中央的要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，這個基礎性制度和長效機制出臺以後，對房地產會起到一個保障作用”。

也就是說，部分熱點二線城市和強三四線城市，在行政手段上仍有政策加碼的空間。

【地方調控可在三方面多做嘗試】

對此，易居〈中國〉企業集團CEO、上海易居房地產研究院副院長丁祖昱認為，地方調控還可以在以下三個方面多做嘗試： 

第一，仍要發揮稅費的長效機制的作用。尤其是交易環節、持有環節的稅費調整。例如，通過提高短期交易的稅費來增加投機成本，減少投資型需求在市場中比例。

第二，對供不應求的城市繼續加供應，包括從土地源頭增加住宅的供地。特別是對目前個別專案銷售火爆的城市，供應量更應該放開。另外，除了加快正常供應之外，還應該加快商改住的速度，儘量讓市場保持供求平衡的狀態。

第三，對首套自住型的購房群體給予更多的支援。特別是對於購買單價、總價相對較低的剛需群體，在按揭政策方面應延續去年上半年的相關政策，而不應該在整體限貸之下“錯殺”這一批需求。