如何讀懂限購背後的市場邏輯？

杭州自2017年3月3日起，實行第三度限購政策並擴大了限購實施範圍（升級非本戶籍居民限購措施、增設本地戶籍居民家庭限購）。下達了通知關於《進一步調整住房限購》：富陽區、大江東區產業集體納入限購範圍，即在市區範圍內（包括上城區、下城區、江幹區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區（濱江）、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅遊度假區、蕭山區、余杭區、富陽區和大江東產業集聚區）統一執行限購措施。《通知》明確，調整非本地戶籍居民家庭購房須提供的個人所得稅或社會保險證明年限要求。

回顧點1：資料解讀

受主城區高價盤集中簽約影響，上周市區商品住宅均價達到24247元/㎡，幾乎回到去年9月成交最頂峰。自3月1日以來，全杭州市共簽約1282套住宅，其中主城區簽約712套，成交量及其迅速並且價格飆升很快，對於市民的投資熱情只能不減。

其中主城區成交均價33152元/㎡，上城區、下城區簽約大幅增加，兩區共成交48套，其中融創·侯潮府簽約15套，均價65896元/㎡，萬科新都會1958成交24套，均價43513元/㎡，拱墅區、江幹區簽約放量，拱墅區的兩大高價項目加推，集中簽約。綠城·金麟府簽約119套，均價39758元/㎡，濱江·錦繡之城簽約114套，均價47428元/㎡，首開的金地大運河府也有52套的成交量，3月初高價項目簽約放鬆效果顯現。高價專案與剛需專案共同發力，成交量翻番。

回顧點2：市場熱度

杭州房地產市場熱度依然較高，尤其是二手房市場，成交量放大，成交價格出現明顯上漲受杭州城市影響力的進一步提升、土地市場持續火熱等綜合因素的影響，房地產企業和消費者普遍看好後市，導致杭州市場外地購房者比例仍然較高，富陽、大江東等不限購區域的價格上漲壓力更大，本地消費者投資性需求增加，農曆春節過後，受資金面較為寬鬆、城市發展樂觀預期等因素的影響，杭州房地產市場購買需求旺盛，部分投資需求包括外來購房需求重新升溫，尤其是大江東和富陽等非限購區域，外地投資者購買比例升溫更為明顯，大江東外地人購房比例連續幾個月高達50%。

此次政策加碼是在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”精神的大背景下，有利於進一步抑制延續去年以來杭州房地產市場出現的較為旺盛的投資性購房需求，引導市場逐步向居住屬性回歸，有利於給真正的自住需求尤其是剛性需求購房者贏得時間和空間。

回顧點3：政策加碼

外地人需連續繳納兩年社保 ，外地人買房條件進一步嚴格。新政明確，非本地戶籍居民家庭購房須提供的個人所得稅或社會保險證明年限要求，由原有“自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上”，調整為“自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上”，並且不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

本地人限購第3套住宅，同時增設了針對本地戶籍居民家庭的限購措施。新政明確，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

在限購新政出臺後，杭州住房公積金管理中心同步出臺《關於調整富陽區、大江東產業集聚區住房公積金貸款首付款比例的通知》，宣佈從3月3日起，調整富陽、大江東住房公積金貸款首付款比例。首套住房，或擁有一套住房並已結清購房貸款的，首付款比例由不低於20%調整為不低於30%。擁有一套住房但未結清相應商業性購房貸款的，再次申請住房公積金貸款，首付款比例由不低於40%調整為不低於60%。擁有兩套及以上住房或未結清住房公積金貸款的，不得申請住房公積金貸款。

杭州限購被不少人看作是樓市拐點的信號，那麼杭州樓市的後續交易，會畫出一幅怎樣的走勢圖？它對樓市供求關係又意味著什麼呢？易居（中國）企業集團首席分析師、克而瑞江浙區域總經理劉晨光為你解讀樓市限購疑問。

【疑問1】每次新政出臺後不少人會抱有房價會降的心態來觀望，長遠來看，“限購”與“房價”之間的供求關係是否真的能和預料的一樣做到供求關係的平等？

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拿地少造成供求關係不等

劉晨光：限購放入較長時間點會對價格產生一定影響，優質客戶本身會減少，之後可能會形成供大於求，因此關鍵點在於政策的檢討：檢討限購的話會壓抑了兩三年的需購量瞬間爆發。今日不僅對杭州，乃至全國一二線城市都出現宏觀調控以來市場行情最好的一次，土地拿地多少與供求關係成正比，成交量即使下滑但是樓盤依然能大賣，因此土地拿地少，供給較少造成了如今供不應求的畫面。

【疑問2】3月1日以來，對於市場投資的過度熱情使得限購政策失靈，未來價格趨勢是否還會繼續飆升？

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供應縮量過程中限購政策失靈

劉晨光：並不是市場購買預期導致政策失靈，實際上是市場土地的縮量導致市場供給量一般。於杭州來言，即使今年比去年土地面積縮了百分之四十，但是供求關係比1.1:1或1.3:1，整個價格依然平穩。由於結構因素突出價格上漲，大量加大遠郊樓盤，那麼市區樓盤只能壓縮備案。週邊樓盤大賣，剩下樓盤開發商放下節奏，政府為了平穩週邊樓盤，因此價格上漲，市中心價格政府用4套週邊樓盤簽約備案平衡一套市中心樓盤簽約備案，這種負面效應出現和發生不得已政府開始填補，但是一定程度代表市場操作城市的智慧。

【疑問3】對於受限購政策影響人群來說"酒店式公寓"將是主流投資專案， "酒店式公寓"的投資回報率如何，真的是"香餑餑"嗎？

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適用于高端理財產品

劉晨光：酒店式公寓並不是很好的投資品而是一個高端的理財產品，長期來看酒店式公寓升值期比較弱，有較大的貶值期。在杭州宏觀調控時候酒店式公寓與住宅價格一起跌，當結束時候，住宅上漲酒店式公寓價格走平。若站在後期套利房子角度上來看，酒店式公寓或許在可預見條件下看不見短期利益。

【疑問4】1、2月長三角地區的月平均價格漲幅達到了7、8個點，是否和限購有關？

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預售證少土地價格飆升導致供不應求

劉晨光：長三角城市供給壓力不大，如上海為例，上海預售許可證開發商幾乎很難拿到，現在上海成交量每天180多套，相當於2008年經濟危機最嚴重的時候，為此開發商以政府預報的價拿到“預售許可證”，因此碰到大量的人哄搶，因為拿地高對於房價價格依然是上升的。杭州情況類似，已經衰減的購買者遇到更加衰減的供應量的時候出現需求大於供給。今天供不應求情況下，進取對長期投資來看是有利的。由於這倆個因素，所以導致如今產生這個現象的。