雞年土地開閘，誰能拔得頭籌？

自1月底土地供應放量之後，杭州土地市場雞年首度開閘，蕭山、余杭率先掛牌土地，將於3月底出讓，4宗均為涉宅地塊，分別位於熱門的蕭山市北單元及良渚。

克而瑞一直認為，自去年第四季度限購落地、政策調控之後，樓市熱度下降明顯，土地市場高熱不退，企業拿地意向顯著，為了穩定樓市，熱點城市加大土地供應是大勢所趨。

政策緊盯樓市，金融端不斷收緊，土地市場熱度過剩，很容易招致政策再度收緊，對於房企而言，建議謹慎拿地。（首分視角 | 土地市場或現降溫先兆，企業拿地可等待需慎重詳細觀點）

市北單元靠近奧體，熱度不退，市場關注度不斷提升；良渚板塊在去年的行情中，地價看漲，最新出爐的地價幾乎與在售價持平，加上地鐵利好，未來價格上漲幾成必然。

針對本次土地出讓，克而瑞分析師認為：地都是好地，但誰能拿到、以多少價格拿到，才是真正的考驗。

杭州市（不含富陽）最新掛牌土地一覽

市北單元宅地

蕭（2017）1、2號地

兩宗地均位於市北單元，板塊靠近奧體及蕭山新區，交通等各項配套完善，周邊有不少新開發專案，如德信·君宸、萬科·海上明月等，板塊最高樓面價是2016年9月由港中旅以15.2億元競得，成交樓面價20267元/平米，溢價68.89%。該板塊是蕭山在售價格較高的板塊，僅次於奧體和蕭山市中心。

克而瑞觀點：

地塊方正、質素優良，距地鐵站很近，兩塊地相鄰，若由兩家分食可能合作避免競爭，區塊內已經有融創、港中旅、融信的項目尚未上市，未來競爭必然激烈，合作開發或者由實力強勁的房企一併拿下可能性比較大，開發大規模的專案有利於平抑成本。

良渚涉宅地

餘（2017）2號地

該商住地曾於2015年上市，彼時樓面價起價為4734元/㎡，因故流拍。此次掛牌起拍價12000元/㎡，附近城市建面有了明顯的提升，最新入市的萬家之星成交均價22584元/㎡，區域價值上升可見一斑，海德公園也即將入市。

克而瑞觀點：海德公園近期有入市動向，90方的戶型配置，在政府管控預售證的背景下，極有可能入市熱銷，帶動區域熱度上升。但小區域範圍尚有工業遺留，居住介面不佳。

餘（2017）1號地

良渚在去年的行情中，地價出現了跳躍式的上漲，北大資源、融信、聯發、中糧紛紛入駐良渚，將地價推高至16700元/㎡以上，就純宅地而言，最新樓面價是北大資源入手的16578元/㎡，但後續出讓的商住地已經超過這個價格。主城價格普遍上漲之後，良渚已經成為一輪投資熱點。

克而瑞觀點：

1、該地塊為純宅地，相較北大資源、融信、聯發入手的地塊，離地鐵、夢旺永樂城等配套更近，地塊質素上佳，且位於104國道以南，板塊客流量大。

2、不利因素在於，據分析師現場考察，地塊平整尚未完成，且先前為水產養殖用地，回填成本高；若是政府負責平整，勢必會延遲開發時間，導致財務成本提升。

3、地塊有限高，由於容積率原因，無法打造低密產品，體量大，起價已經比較高，總價門檻高，綜合來看，最終成交溢價可能不會太高，預計與先前的地價相差不多。