土地市場或現降溫先兆

雞年開工之後，穿梭於各個城市，每天都和兩家以上的企業交流，無論什麼企業、城市，大家都非常關心獲取土地的時機、區域和價格問題，雖然答案不一，但卻能說明企業對土地端的熱衷程度和補充貨值的意願是非常強烈的。

克而瑞對這些問題的看法分幾個方面：

1、整體來看，今年的拿地越往後越好，真正的機會有可能在二季度和三季度更明顯，但當下貨值偏低的開發商另當別論。

2、對於7萬方、15萬方、20萬方的專案測算邏輯不同。

3、一些具有容積率優勢，可能做產品差異化的用地，可以稍微激進一點。

4、城市的拓展邊界線和由於軌道交通連網價格邏輯發生變化的城市新區，連片出讓的區域可以重點關注。

5、一些囤積時間過長的土地，包括村級留用地、遠郊低密度物業存在收割的機會。 

我們認為企業對土地獲取和投資拿地熱衷除了企業規模層面的戰略考慮之外，有更多深層次的原因值得思考，有三個因素不容忽視：

一是企業相對缺貨比較普遍，從全國整體來看，房企集聚度上升，尤其是排名前十、前二十的房企集聚度在快速上升，但具體到城市來看，尤其是在華東的重點城市，開發商的集聚度有可能是在下滑的。

例如杭州，經過我們的測算，除了濱江、融創的貨值能夠維持200億的規模之外，萬科和綠城的貨值儲備都處於下滑狀態，無法支撐規模繼續上升，甚至會縮減。第二梯度的開發商門檻大幅上升，急需繼續做大，放到前二十來看，所占市場份額提升，但前十來看，市場份額是下降的，因此，房企普遍是缺貨的。

華東部分城市房企庫存測算

總體考慮，我們將企業分為三類：

1、前10-20名左右的企業，急需規模上實現爆發式的增長，因此他們關注的不止是原先的核心城市群，而是核心城市群的內部、城市週邊、甚至是剛剛需的板塊，都要進行大量的佈置，比如碧桂園環南京都市圈的展開。

2、20-50名的開發商，基本屬於專業型的開發商，為了確保門票，需要深耕城市，抓住核心城市，而不論這些城市的土地是否划算。每一個核心城市和深耕城市都要不斷做大規模。因此，在這個節點上，也會踩著週期，以做大為動機，不斷拿地。

3、調倉型的開發商，原先開發重點在福建、重慶、鄭州等地的企業，急需向其它高利潤或流量大的城市佈局，而這類城市數量有限，進入熱點城市的意義顯著大於賺錢。

這三類企業的集中呈現，導致這些城市中開發商集聚度下降，大家普遍存貨不足，與2016年相比，2017年拿地的壓力或許也不會小。

二是國家整體大盤，國家整體土地出讓量2014年比2013年少了25%，15年比14年少了23%，16年也比15年少了近20%，國家供給側縮減國策背景下，每年縮量都是國家意志的體現，土地供應量稀缺，土地價格必然上漲，也會深層次的影響城市基本面，讓城市基本面無比良好。

顯然，土地出讓政策代表國家的基本態度，而這種態度有可能是為了應對人口的拐點、城市化的拐點，也有可能是一種呆板的確保18億畝耕地紅線的管理思路，但不論如何，國家在土地供應量上的縮減，也使整個土地端受到嚴重追捧。

三是拷打招拍掛制度，該制度早期是避免黑箱操作的重要手段，鼓勵房企向實力和專業度方面去發展。

目前，該制度更鼓勵偏執型的開發商，如對利潤要求特別低、價格實現能力特別強、周轉速度特別快或資金成本特別低的房企，在夾層融資、夾股增債和杠杆融資的帶動下，開發商拿地必須從極端層面思考和計算才有可能拿到地，一定程度上預示了很多風險，制度面臨檢討和系統性改革。

1、三大因素有助於土地市場進一步上升，但我們認為，2017年土地行情先高後低，後期拿地更合適

2、近期，上海、廈門已經出現土地降溫，蘇州土拍已有降溫端倪。

3、上海實施資金穿透式檢查，本周基金協會發佈“4號規範”，禁止私募基金投向16個熱點城市房地產。

詳細分析，敬請關注下期《首分視角》！