說了一年的漲價，到底是誰在漲？
2016年的杭州樓市，漲聲一片，板塊價格重構，主城基本成為改善區域，剛需進一步向外擠壓。
說了這麼久的漲價，小編吐血整理了《2016年度杭州全市住宅項目同比漲跌榜top5》，我們來看看，到底是誰在漲價？
（本文資料來源自克而瑞資料庫，採用全年成交均價對比）
（濱江）
濱江區歷來是住宅稀缺區域，高購買力人群的聚集，需求旺盛，導致價格居高不下。在這一輪上漲的過程中，中海·寰宇天下以42.13%的漲幅居首，周邊高端樓盤環繞，漲價可以預料。綠地·旭輝城借勢奧體，封盤調價，全年也實現了28%的漲幅，這與項目主力銷售大戶型有一定的關係，對比頂峰時期的均價，已經有一定幅度的回落。
跌幅榜中，基本是處於尾盤階段的專案，萊蒙水榭春天與綠地·旭輝城一路之隔，價格卻有10000多的差距。
對比濱江·金茂府最新42000元/㎡的均價，即使是居於漲幅前段的項目，其價格也只是到板塊中段。
（上城、下城）
作為絕對的市中心區域，上、下城區的成交量不高，但價格絕對是整個杭州的天花板，項目具有稀缺性。
尤其是上城區，錢江新城和傳統市中心價格高企，且由於稀缺性，尾盤項目也居高不下。漲幅居前的項目中，侯潮府在下半年單套均價有突破60000元/㎡，而作為其上一代的望江府尾盤價格卻親民許多，這與戶型有較大關係，成交量少的情況下，單套之間的差距更為凸顯。
下城區面積較廣，漲幅居首的大家·武林府交付多年，現房價格不見鬆動。市中心項目漲勢明顯。而由於下城區還囊括了新天地、華豐等相對較低的價格區域，個盤會出現小幅的價格回檔。
（江幹、下沙）
江幹區與上城區交界的金融城板塊，在這一輪上漲行情中成為新興豪宅板塊，以留香園為代表的項目將板塊價格拉高，但由於江幹區面積廣闊，小版塊之前價差較大，漲幅居前的項目中基本被品質剛需和首改專案佔據。下跌的項目都是尾盤，在成交大區中，區域新盤迭出的情況下，尾盤不佔優勢，一般會選擇低價清盤。
下沙一直是樓市中較為冷清的區域，這一輪行情中，新入市的項目受土拍等因素的影響，價格有小幅上漲，如最新入市的中鐵建·保利圖元，均價13640元/㎡。漲幅居前的項目中，寶龍城市廣場是規模大盤，自帶綜合體商業配套。下跌項目基本是大學城北的尾盤，距離市中心較遠。
（拱墅、西湖、之江）
拱墅區申花板塊在這一輪中價格經歷大幅跳漲，新專案在政府干預的情況下依然有40000元/㎡以上。漲幅居前的專案基本入市已久，申花郡入市行情不佳，後經歷開發商變更，雖有46%的漲幅，但在區域內仍然屬於較為實惠的項目。‘
下跌的項目基本為已交付入住的尾盤，以回籠尾款為主要目標，價格讓利較大，如景瑞·城市風景及德信曉宸，位於橋西北翼核心地段，湖州街附近，均價不到20000元/㎡。
西湖區住宅供應稀缺，紫之隧道開通後，之江及三墩北區域估值上漲，其中三墩北土拍刷出高價，因此區域內的尾盤中旅·紫金名門有24%的漲幅，融創·河濱之城一直屬於區域名盤，全年均價僅上漲21%，但季度均價遠高於此，預計將在第一季度清盤。
之江在售項目較少，由於交通環境的改善，以及原本的山水環境優勢，能夠承接到西湖區和濱江區的購房客戶，需求的增加導致價格上漲，全年僅有一個項目下跌。
（余杭、蕭山）
余杭和蕭山是成交大區，經歷限購之後，成交量緩慢回升，整體剛需屬性較強。余杭區漲幅前段的專案，本身價格也處於相對低的位置，其中包含一些大盤的尾房，而下跌的項目基本屬於降價走量的遠郊項目。大熱區域未來科技城由於漲價多由新專案發起，同比體現不明顯。
蕭山漲價的項目都入市已久，平穩續銷，價格受整體行情及供求關係出現上漲，下跌的項目中都屬於市場知名度不高的項目。
（大江東、富陽）
作為杭州僅有的不限購區域，富陽、大江東在限購之後有一段時間的價格波動。大江東地域廣闊，鎮中心價格最高，其中以義蓬、河莊街道最為成熟。漲幅居首的東裕華庭位於臨江街道，環境相對較差，受投資需求及限購推動，價格上漲。由於德信、濱江、宋都等品牌房企的入駐，邊緣地帶的小開發商專案跑量出貨，在價格尚有一定讓步。
富陽區目前還是自給自足型的市場，本地市場有比較旺盛的剛需和改善需求，受限購影響，與杭州交界的板塊及市中心有一定幅度的價格上漲。下跌的項目基本屬於尾盤。
杭州2016年漲價是普惠行情，階段性的快速上漲在多個板塊和項目上都有出現，但全年來看，各區域都存在部分價格下調的樓盤。板塊均價上漲基本是由於新項目入市推動，老專案價格波動幅度有限，要麼是整體行情上升中的補漲，要麼是由於行銷節點、產品類型等原因導致的價格變化。
綜合來看，有四點是非常清晰的：
1、市中心、錢江新城等核心區域，專案總價高企，供應稀缺，成交量少，均價受單套成交影響大，短期內可能出現大幅波動，但高位運行是不爭的事實。看中核心區域的購房者，入手時機的影響不大，有合適房源和時機，及時下手比較重要。
2、成交大區及有大量新增供應的區域，2016年多板塊樓面價重新刷新，而2017年是下行週期，2016年早期入市的項目及尾盤項目有可能做出價格調整，因為地價對房價的驅動邊際效應減弱，限購之下，板塊供應上升必然導致價格回檔。
3、市場存在撿漏的可能，上漲行情中，各區皆有項目出現價格下跌，主城中以江幹、拱墅為例，即使是漲價的專案，部分專案均價亦低於板塊內新專案，因此，建議購房者積極關注尾盤專案，適時下手，或許能撿漏。
4、萬元房空間進一步壓縮。主城內，尤其是余杭、江幹還存在一些窪地區域，三期規劃落地，城市骨架拉開，主城往外延伸的窪地可能被填平，低於整體均價的主城板塊都存在漲價的空間，如良渚、丁橋、勾莊。