讀地 | 補倉良機，還是高位站崗？

12月26日，杭州將迎來本年度最後一波土拍，繼11月底三宗宅地刷新板塊天花板之後，再出讓17宗土地，其中主城四宗涉宅地，蕭山三宗商住用地，余杭兩宗商住地，其餘皆為商業用地及服務設施用地。

12月26日主城區出讓土地資訊一覽

主城所推的四種涉宅地中，景芳三堡地塊是響應中央“開放式社區”的號召，首個規定“原則上不得設置開放式社區”的地塊；留下單元超低容宅地，在限墅令的背景下稀缺性顯著。

值得注意的是，經過9月土拍政策改革，限定最高溢價之後，各地塊起始樓面價都有了明顯的提升，參照11月土拍，開發商多拍幾輪，很容易就會刷新板塊價格，土地財政高依賴、房企補倉需求明顯的背景下，土拍市場火熱是大勢所趨。

另外，克而瑞預判本次週期較短，預計為6個月左右，年底競得的地或將在明年年底或後年年初入市，能夠避開下行週期，開發商缺糧的背景下，用作土儲可能性大，預計競爭將極為激烈。

景芳三堡地塊

出讓面積64781㎡，可建面積168431㎡，起始樓面價25236元/㎡，板塊內最新土地成交是年初1月25日拿地的融創·湧請府，成交樓面價23268元/㎡，景芳三堡地塊起始樓面價已經高出湧請府樓面價近2000，兩項目隔運河而立，競爭關係明顯，但湧請府體量較小，預計明年年初上市，有可能從時間上錯開競爭。

克而瑞觀點：

1、從區位上看，景芳三堡地塊位於金融城和華家池之間，地塊素質優良，必然是豪宅專案首選，區域內雖有不少庫存，但基本是中企艮山府和中海禦道，其它項目均有不錯的去化量，區域內開發商皆有補倉的需求，且都是實力房企，競爭激烈，預計會將價格推高。

2、從規劃上看，原則上不得設立封閉社區是對中央號召的回應，但並未出臺具體的細則，雖然開放式社區與現有豪宅設置相違背，未來規劃如何尚不可知，因此，不太可能對開發商拿地決策產生明顯的影響。

留下單元

出讓面積40865㎡，可建面積44952㎡，起始樓面價26037元/㎡，由於靠近景區有限高，容積率僅1.1，適合打造低密別墅區，板塊內最高樓面價記錄為濱江·西溪明珠25297元/㎡。板塊內項目上市已久，公寓價格在3萬左右，排屋別墅均價3-7萬不等，板塊內項目本身價差較大。

克而瑞觀點：

1、從地塊屬性上看，超低容供地極為稀缺，必然引起有意向的開發商爭搶，地塊資源優良，低密物業開發不愁銷售，據小道消息，不少大牌開發商，如融信、中糧、華潤、九龍倉等，都對該宗地有極高的興趣。

2、從競爭關係上看，區域內專案均在售已久，萬科、濱江、坤和都有著豐富的低密開發經驗，尚未進入留下區域的開發商也可能參與競爭，價格推高是大概率事件。

彭埠宅地

彭埠宅地是此次出讓體量最大的宅地，出讓面積75903㎡，可建面積182167㎡，也是彭埠單元推地至今體量最大的宅地，起始樓面價19313元/㎡。板塊出讓是萬科·中央公園，成交樓面價12624元/㎡。目前活躍在售專案為濱江德信·東方星城和萬科·中央公園，其中東方星城體量相近，一路之隔，直接競爭，目前在售均價毛坯32000元/㎡左右。

克而瑞觀點：

1、彭埠新城作為城東新城核心區，在這一輪的行情中庫存大幅下降，直接競品東方星城庫存僅300餘套，板塊供地傾向於大體量，便於打造大規模的改善住區。板塊內已有遠洋、濱江、萬科、德信等大牌開發商，都有充分的補倉需求。

2、板塊內各項配套成型遲緩，不利於居住氛圍的提升，但隨著各項目交付入駐，人流量有保證之後，商業氛圍成熟可待，起始樓面價19313元/㎡，對比目前在售價格32000元/㎡，土拍加碼，未來價格必然上行。

艮北新城商住

出讓面積113982㎡，可建面積243921㎡，起始樓面價15570元/㎡。板塊最新土拍成交是11月底越秀拿下的相鄰地塊，成交樓面價25787元/㎡，近一年內，艮北新城地價呈現明顯的跳漲情況。

克而瑞觀點：

一月之後再次出地，且地塊條件相似，11月的地價或可做參考，板塊內專案多已尾盤，目前正處於視窗期，越秀已經兩度補倉艮北新城，此次會不會大手筆再下一城值得期待。

有一個月之前的土拍做參考，對土地市場的認識已經有了一定的基礎，增加供應和地價看漲都是大勢所趨。

昨日，杭州國土局再度掛牌19宗共784畝地塊，將於2017年1月19日集中出讓，主城有４宗涉宅用地，其中包括12月26日要出讓的留下相鄰地塊及彭埠地塊，12月26日的出讓或為後續出讓樹立標杆。

房企亟需補貨已經是老生常談，但經由11月底鄭州綠都大手筆賣地，可見本地房企（本土房企及已進入杭州的外來房企）雖然有較強的拿地意願，態度卻非常謹慎，對價格非常敏感，高價拿地的可能性低，外來房企是否仍唱主角，留待觀察。