北京開發商生存啟示錄
最近接觸了幾家即將開拓北京市場的開發商，他們有的是上市公司，有的地方上的黑馬新秀，無論在品牌上，還是在地方上，他們都已經嶄露頭角，聞名在外。
『地產行銷人』總會問一個似乎不該問的話題：為什麼非要進京？
得到的回答也並不讓人意外，幾乎所有的開發企業都會說，京津冀地區是必須要佈局的戰略區域，而北京又是其重中之重，即使要付出高昂的准入代價，寧可只有一兩個項目，也要先卡住這個“位”，以待時機，謀求後續更大的發展空間。
是的，企業角度如此認識，市場角度也是如此印證的。
在新政之前的這一波樓市的熱潮中，北上深成為最炙手可熱的三大城市，分別代表了東部沿海三大經濟城市圈的核心地位，也是如今國內房價最高，開發商獲取利潤最為豐厚的一線城市的樣本。
一線紮根，二線選擇，三四線遠離，已經成為大多數開發商達成共識的發展戰略。
之前，『地產行銷人』多次在文章中探討過，在北京做房地產開發應該具備什麼樣的能力？雖然沒有固定的發展模式，但還是有共性規律可循。
立足北京只是第一步，但要想獲得長久的深耕紅利，確實需要對行業的發展和市場的演進有非常清醒和前瞻的認識。
在此，我們可以再多說兩句。
1、產品是第一位的
很多初來乍到的開發商在北京有了專案，都希望製造強大的聲勢，在品牌上先人一步，拉近自己與市場的距離，贏得消費者和同行的好感。
這種策略是正確的，本身並沒有什麼難度，畢竟北京是一個極為包容的市場，對於每一個新項目和新進入者都是張開雙臂的歡迎姿態。
不過，『地產行銷人』在交流時，總對他們說，知道是一回事，信任又是另外一回事。市場不止聽你怎麼說，關鍵還是要看你怎麼做，信任的落位元之處首要是產品。通過產品獲得尊重和認可，通過產品贏得業績和聲譽，通過產品參透企業的風格和文化，才視為接納。
其實不少房企在北京樓市站穩腳跟都是靠產品的勝出。
無論是09年的地王項目廣渠路金茂府，讓金茂地產一戰成名，還是龍湖07年的灩瀾山，在並不被看好的區域創造了銷售記錄，更不用提08年融創借助於西山壹號院，讓孫宏斌獲得東山再起的原動力。產品，都是這些企業打開北京市場的“金鑰”。
那麼，依照什麼樣的原則打造產品才能斬獲北京樓市的“芳心”呢？
2. 踏准行業發展的趨勢
其實近幾年北京樓市的產品進步非常明顯，用顛覆來形容並不為過。
原來『地產行銷人』反復強調過“豪宅能力”的觀點，就是北京樓市的發展對房企“會做豪宅，做好豪宅”提出了很高的要求。
這既是主動的選擇，也是被動的接受，由於地價的高企，導致未來的產品必然聚焦至高端的領域，從而研究高端客戶的置業行為和心理需求就變得尤為重要，所有的產品定位和研發的工作都將圍繞著這一改變而重新設定和展開。
譬如在今年的北京市場湧現出很多科技住宅的專案，這一產品理念的發展成熟就是基於城市環境的改變和品質升級的需要暗合了行業發展的趨勢。
而緊隨其後的與“互聯網+”相關的智慧化家居的發展也開始對房地產行業帶來影響，越來越多的項目積極擁抱智慧社區和智慧化物業管理的新理念，不斷提升產品附加值，從硬體和軟體同時發力，試圖引領行業潮流，建立屬於企業自身的核心競爭力。
用先進的理念，前沿的科技，創新的產品，去夯實產品的價值，對沖土地帶來的泡沫化風險，讓升級換代的改善需求真正落在實處，改變廣大居者的生活方式，成為必須遵循的產品打造原則。
3. 合作與獨立並行的發展策略
其實很多房企急於在北京市場做出成績，想依靠一己之力迅速崛起，這種發展策略雖然具有成功的可能性，但也容易釀成比較大的風險。
近幾年比較通行的做法是在北京這種如此重要的城市實現站位，可以先從與其他開發商的合作切入，在不斷熟悉市場，領悟客戶需求的同時，不斷打磨自身的產品開發能力，循序漸進的穩步紮根於北京市場，在積蓄力量、充分準備之後，再尋求機會，獨立拿地操盤運作，順理成章的實現從量變到質變的飛躍。
合作是如今房地產行業十分重要的發展模式，分攤資金投入的風險，彼此借鑒優秀的開發經驗，同時也能起到培養人才、鍛煉隊伍、提升管理的目的。
合作與獨立並行的開發模式既能迅速的鋪開項目的數量，做大區域的規模，也能逐步釋放品牌的能量，提高市場的接受度，最終實現從配角到主角的轉換和蛻變。
從邊緣走向中心，從幕後走向前臺，每一個房企都需要一段蟄伏和歷練，不打無準備之仗，一旦橫空出世就要拿出勇猛的魄力和爭先的姿態。
如果找出一個企業案例來很好的詮釋這種生存法則，葛洲壩地產恐怕不能略過。
葛洲壩地產對於北京市場並不陌生，其成立於2004年，隸屬于中國葛洲壩集團股份有限公司，是國務院國資委在2010年首批確定的16家央企房地產企業之一。
早在2009年葛洲壩地產就進駐了北京，在央企低調穩健的發展進程中，不知不覺在北京市場已經參與和獨立開發了6個專案，其中不乏知名度和美譽度兼具的標杆項目，比如葛洲壩大廈、京杭廣場、紫郡府、金茂逸墅、西宸原著等代表作品。
但真正讓北京市場領略葛洲壩地產實力和氣魄的事件則是去年樊家村地王誕生引起的廣泛關注。
2015年10月20日，葛洲壩擊敗中國金茂、中鐵建以及多家開發商聯合體，以49.5億元總價奪得豐台樊家村地王。該地塊商品房樓面價通過測算，達到7.5萬元/平米，一舉成為北京新的單價地王。
在引得輿論和同業驚呼的同時，不少人對葛洲壩地產的激進表達了擔憂，畢竟在當時的市場環境之下，這種讓麵粉貴過麵包的信心不知從何而來。但是誰也未曾預見到之後一年的市場會是如此的詭異和瘋狂。半年之後，當六環外出現樓面價超過4萬元/平米的地王時，再看葛洲壩地產的決策，是不是有了點先見之明的味道呢。
其實，葛洲壩地產不僅僅在北京低調壯大，其全國市場的佈局也幾近完成。
根據相關資料的顯示，葛洲壩地產在國內一線及二線核心城市積極佈局，發展區域已囊括京津冀、長三角、珠三角、中部城市群、海南國際旅遊島等經濟和社會發展前沿的地區。
落子的城市包含：北京、上海、廣州、武漢、宜昌、三亞、南京、合肥、成都、重慶、烏魯木齊、伊寧共12個城市；截至目前，共計擁有專案38個，專案累計建築面積約1090萬平方米。同時，葛洲壩地產以全球化視角，開始涉足歐美等海外市場。
10月26日晚，葛洲壩地產在北京水立方召開了5G科技戰略發佈會，以“國匠心，智未來”的宏願拉開了在北京以主角姿態登場的大幕。
5G科技理念的提出，是葛洲壩地產對國家政策、產業升級、城市更新、消費升級等大環境、大趨勢的主動前瞻佈局。
葛洲壩地產5G科技，不僅僅是建築技術科技體系，更是涉及企業品牌形象、戰略發展與經營創新的全方位、全系統化的價值提升體系。
葛洲壩地產5G科技的核心理念是以“人”為中心，由綠色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工業集成(GATHER)、智慧互聯（GRASP）、服務增值（GAIN）五大子系統構成，全面涵蓋行業內先進成熟的110余項技術，是國內地產商中科技系統至為全面、深入、精細的闡述。
據瞭解，即將在明年推出北京樊家村專案配置了多項5G科技系統，包括計畫採用的科技系統、新風除霾淨化系統、高端飲用水處理系統在內的涵蓋6大子系統的60余項技術。
該專案目標獲取美國建築健康認證（WELL）、德國被動房認證（PHI）和中國綠標三星認證在內的三大認證。此外專案還計畫應用防霧霾生態花園技術，為京城高端專案設立新的建築科技應用標準。
我們看到，如今活躍在北京市場的各大房企都是在10年間後起直追，打破了原有的以本地企業為主的格局，這種洗牌是戰略的勝利，理念的勝利和產品的勝利，北京樓市正是在這種大浪淘沙中不斷革新向前。