限購“六問六答” 解析南京樓市未來兩年走向
來得早，不如來得巧。如果從限購新政的嚴格程度來看，南京僅次於北京、上海、深圳三地，甩開了蘇州、廈門、杭州等幾個早前就出臺限購政策的二線城市。
此次，南京出臺限購新政，殺了市場一個措手不及。雖說早有傳聞土拍後會有政策出臺，但來得如此之快、如此之嚴，還是始料未及。
新政發酵真正產生作用，尚需一段時間。不過，我們盤點了多方觀點，通過“六問六答”，試圖描繪出未來南京樓市的走向。
1
新房價格因此會走向平穩？
限購政策的落地，勢必會給過熱的新房市場潑一瓢冷水，從政策層面抑制了新房市場投資、投機客群，收縮市場需求，緩和供應緊張的局面，在一定時間內，新房房價會呈現理性變化趨勢。
（8月南京房價同比上漲38.8%）
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，限購執行後，新房的限價將逐漸有所放開，有利於理順市場價格關係。
考慮到目前市場購買力還是大量存在，加之很多人注意到，這次限購沒有“截止日期”，在業內人士看來，這也說明政策效應與後市尚不能一概而論，需靜觀一陣。
2
剛需首改影響不大 豪宅成重災區？
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，剛需和首改樓盤受到的影響較小，高端、豪宅市場受到的衝擊較大，成為“嚴重受災區”。
但也有高端樓盤表示，目前專案蓄水客觀，哪怕按照一定比例去除被限購客群，仍然是多人搶一套房，影響不是很大。另外，新政第一天，南京某豪宅新領銷許，均價達到65060元/平，新政之下給高端盤、豪宅盤帶來的影響， 似乎還不能蓋棺定論。
但是可以肯定的是，“5大類不被限購的需求，基本都是剛需和首改客戶，因此限購對剛需和首改的自住客戶基本沒有實質性影響，影響主要集中在心理層面。但是剛需和首改有個最大的特點，就是最容易被政策左右，政策一出反而最容易指望下跌不敢買了，最容易觀望”。
3
六合、溧水、高淳、都市圈，不會大漲？
限購之下，人們的買房心理受到了極大暗示或者波動，仍有買房額度的會選擇觀望，或者重新評估各大樓盤實力，不浪費這寶貴的“房票”。所以，在樓盤價值遭遇重新一輪的評估和審視後，主城內週邊很多高價的龍頭盤，地段沒有優勢，房價存在虛高，恐怕受影響不會小。
作為新政另一大出口的——六合、溧水、高淳——必將在這波分流下得到帶動，但在張輝看來，“不要指望太高”。雖然區域間的價格差客觀存在，但是受制於區位、配套等原因，漲幅不會過高，而且，“每漲一點，都會削弱他們自身的價格優勢，假如它們漲個10-20%，優勢可能就沒了，你就會覺得主城區的反而相對還是便宜。
從上一輪限購來看，主城限購對都市圈樓市的帶動作用主要在於成交量的大幅增長，房價上漲但不明顯”。這對於作為價值外溢的都市圈，同樣適用。
另外，孟祥遠認為：六合受益最直接，可以把浦口區一些過熱的需求通過寧天城際地鐵傳導到六合去，促進六合的樓市發展。
4
二手房市場迎來春天？
這次限購政策的博弈性，重要的一點就是本地人購買二手房沒有限制。這樣一個需求出口的設置，加之累計的二手房存量，勢必會帶來二手房成交量放大和價格補漲。
但是，房天下二手房電商集團南京公司總經理助理胡涓娟表示：新政落地之後，二手房市場上市量不可能大幅增加，甚至可以說其供應量將越發的緊俏。一部分房東提出抬升其出售房屋價格，甚至捂房不賣。
也有人逆向思維：後期二手房帶動新房漲價，使得新房入場券更彌足珍貴，爭相取得入場券，也將滋生權力尋租和腐敗。
更有甚者，直言“限購，沒多大意義”：二手房有可能會面臨漲價，未來兩年新房面臨房荒，政府為減輕市場壓力限購新房情有可原，將購買力推向二手房市場，將二手房市場價格帶高後，為這一批拍地開發商做兩年後的現房銷售做鋪墊，不然未來兩年無新房可售，新房價格不好估價；上一次放開限購也是在2014年的下半年，距今兩年不到，難說兩年後，這一批剛拍地的開發商建好房子能賣的時候，政府就放開限購了，其實未來兩年能賣的新房不多，這次的限購，沒多大意義。
5
商辦公寓市場嗨起來？
新政出臺後，商辦公寓市場都嗨了。因為它們被妥妥地排除在限購之外。
張輝認為，預計限購初期的時候，住宅房價依然維持高位，具有抗藥性，一部分投資需求和被住宅擠壓的剛需可能流向公寓市場；如果此後不管新房還是二手的剛需住宅房價有所下滑，或者房子更好買之後，擠壓到公寓的客群可能因此減少。因此，公寓市場多少會迎來一定的行情，但高度也先別指望過高，走一步看一步。
更多針對商辦公寓的觀點還是：最大的機會還是來自政策面，即針對商辦公寓的去庫存政策的落實情況，比如降低交易稅？改用地性質調整為住宅，改為民用水電氣等。
6
土地市場：警示還是另有所圖？
“好巧啊！”“不巧，我在等你”。600多億收入的土拍之後，政府便出限購。有人評價其為“卸磨殺驢”，更多的則是肯定限購對於土拍市場的警示作用。
江蘇新興房地產研究會理事李子墨認為，南京進入“現房銷售”的時代，對開發商整體實力要求大大提高，開發風險也在放大，沒有穩賺不賠的生意。若這次限購使得樓市走冷，將影響後續土拍中開發商“豪奪”的心理預期。
張輝認為，隨著限購的深入，開發商的預期將會隨著樓市的真實表現而波動，如果樓市影響不大或者還會上行，反而會強化他們對後市的樂觀預期，亢奮程度說不準更高。如果樓市出現趨勢性下行，預計開發商的預期也會隨之下降，但會有較強的抵抗力；只有下行明顯的時候，估計真正的打擊才會比較大。
當然，也有人綜合各大影響面，覺得這次不限時的限購只是利用二手房的補漲，為兩年後這波期房的高價上市，做好支撐。
如此看來，限購對於南京整體市場的影響，遠沒有排隊離婚來得那麼及時，那麼顯眼！一切，只能交給時間。
北上深南。
來得早，不如來得巧。如果從限購新政的嚴格程度來看，南京僅次於北京、上海、深圳三地，甩開了蘇州、廈門、杭州等幾個早前就出臺限購政策的二線城市。
此次，南京出臺限購新政，殺了市場一個措手不及。雖說早有傳聞土拍後會有政策出臺，但來得如此之快、如此之嚴，還是始料未及。