廣州房價有可能高過深圳嗎？

據深圳房地產資訊網監測，上周(9月12日-9月16日)深圳新房成交均價達到67120元/平方米，環比上周54284元/平方米上漲23.6%，同比去年9月更是大幅上漲近八成。不同于深圳的暴漲，廣州房價總是穩中有升，據8月份70個大中城市住宅銷售價格統計資料顯示，廣州已經連漲了17個月。

同位於珠三角，廣州和深圳的房價形成了鮮明的對比，深圳的均價幾乎相當於廣州中心城區的豪宅。到底是什麼原因造成了這種差距？廣州房價漲勢穩定，是否有可能追上深圳？

深圳精衛填海 廣州土地供應卻一年比一年多

廣州十一區總面積為7434平方公里，而深圳只有2020平方公里。其中，2015年廣州市建成區面積為1237.55平方公里，約占總面積的16.7%，深圳建成區面積只有900平方公里，已經占總面積的44.6%。廣州的城區面積和建成區面積分別是深圳的3.7倍和1.38倍。

深圳填海55平方公里

廣州市2015年推出土地面積843萬平方米，土地出讓金收入954億元，占財政收入35%，創造了歷年土地出讓收入的新高，其中海珠、天河、蘿崗(新黃埔)三區貢獻最大，海珠和天河均以推商地為主，黃埔以宅地為主。如果從土地供應量來看，蘿崗，達165.7萬平方米，供應量最大。而對比深圳，2015年深圳土地出讓面積僅有173.93萬平方米，只有廣州的1/5。

2016年，根據市國規委公佈的《廣州市2016年建設用地供應計畫宗地表》顯示，廣州市2016年計畫供應總量約17.32平方公里，全市供應宗數超241宗。其中居住用地超57宗，商服用地超75宗，合計用地8.81平方公里，比2015年實際供應量增加22%。反觀深圳，根據最新公佈的《深圳市住房建設規劃（2016—2020）》，整個“十三五”期間，深圳市計畫在5年內供應住房建設用地8平方公里，僅相當於廣州一年的供地量。

用地緊張，深圳轉向填海造地。數字顯示，過去30年，深圳總共填海面積100平方公里，相當於1個半福田區；據深圳市委書記馬興瑞透露，深圳還將準備填海55平方公里，陸地整備50平方公里左右。55平方公里是什麼概念呢？深圳福田區總面積78.04平方公里，55平方公里相當於福田區的70.5%；接近兩個澳門的面積。

據合富輝煌首席市場分析師黎文江介紹，廣州已於2014年年底成立全國首個“城市更新局”，“三舊改造”已被提到更高的高度。2015年的居住用地供應源也以舊城區的舊廠為主。2013年廣鋼舊廠改造攜手鶴洞、東塱和西塱舊村改造，合力升格為"廣鋼新城"，為廣州貢獻了1024萬平方米的建築面積，居住用地約35塊，將可居住19萬人口。深圳作為新興城市，又是國內首個沒有農村的城市，與三舊改造基本無緣，與城中村改造同樣無緣，所以根本不可能有廣鋼新城這樣的改造區供居住。

工作在廣州生活在佛山，房價低又便利

佛山為廣州分流了大量購房人口。廣州與佛山兩市中心相距僅有30公里，黃岐等地更與荔灣區和白雲區直接接壤，廣州市民居住的金沙洲更是一分為二分別為廣州和佛山所有。一條廣佛線把廣州和佛山連接了起來，相比離市中心皆在60公里開外的增城從化南沙，佛山明顯交通更加方便，更多的廣州客願意在佛山置業。

廣佛交界可以選擇的區域也是非常多，據瞭解，廣州客購入佛山樓盤，多數會選擇千燈湖、南海桂城等熱門板塊的學位房，便於入戶，帶學位的房子也為孩子入讀小學提供了便利。廣州客普遍購房預算為100萬~130萬元，如果選擇在廣州買房，那麼只能在番禺、增城等週邊區域買房，而如果在佛山買房，就能買到較為優質的電梯樓，而且交通十分便利。

廣佛交界盤有這麼多可選擇的區域

清遠、東莞和中山等地也為廣州分流了很多購房者，周邊城市的居住替代效應，在一定程度上限制了廣州房價的升高。

深圳也有替代效應。但深圳與周邊東莞和惠州市中心的距離分別在70公里和90公里左右，與深圳接壤的東莞鳳崗鎮到深圳市中心的距離也在30公里左右，加上城市軌道交通接駁尚不完善，居住替代效應遠遠比不上廣州。佛山樓價目前約在10000元/平方米左右，而臨深的東莞房價都已破2萬，遠超廣佛交界盤，對於深圳房價的牽動作用實在有限。

2010年，許多人選擇離開廣州

真正決定一個城市房價漲跌的根本因素在於人口流動，源源不斷的人口流入，城市房價才會出現持久性的上漲。所以，人口流入多少，決定著房價的長期上升趨勢。

根據15年上海易居房地產研究院發佈的《全國10大都市區人口與房價報告》顯示，全國10大都市區人口中深圳人口1063萬、廣州人口855萬。

同時報告指出，對比10大都市區房價年均漲幅與人口增長，發現人口導入的速度與房價增長速度也存在比較明顯的正向關係。2005-2010年廣州人口導入資料非常迅速，年均增長5.3%，位列10大都市區第三位，這段時間房價也迅速上漲;2010年以後，都市區人口年均出現負增長，增幅為-0.8%，表現為人口匯出(廣州常住人口還是正增長)。所以，2014年房價下行的過程中，四大一線城市裡面，廣州房價跌幅最深，2015年後上漲過程中，廣州漲得最慢。

而2000年-2010年，深圳全市常住人口共增加3349510人，增長47.79%，年平均增長率為3.98%。2011年-2015年，過去五年，深圳全市常住人口同比增幅分別為0.9%、0.8%、0.8%、1.4%、5.6%。在2015年，深圳房價以47.5%的同比漲幅排在全國首位，與此同時，全市常住人口同比增幅也創下五年來歷史新高。

根據《關於深圳市2015年國民經濟和社會發展計畫執行情況與2016年計畫（草案）的報告》提出的“2016年，在冊戶籍人口達到405萬”這一目標，2016年深圳有望新增入戶人口38萬，一年戶籍人口增幅有望超過10%。

在深圳迅速增長的常住人口中，不乏高層次人才，形成對房價的強力支撐。廣州和深圳兩地的GDP基本相當，但支柱性產業顯然不一樣。廣州的三大支柱性產業是汽車製造業、電子產品製造業和石油化工製造業，這三大產業對於廣州GDP的貢獻超過50%，而深圳的四大支柱性產業分別是金融業、物流業、文化業和高新技術產業。金融業和互聯網行業一直是高薪行業的代表。高薪人員財力的支撐，高房價在所難免。

綜上，廣州雖然人口眾多，但是10年以後都市區人口出現了負增長，需求也將可能減少。再加上供地充足，還有三舊改造加持，可以供開發的住宅用地多，周邊城市的居住替代效應給購房者更多的選擇，供需兩端的相對平衡讓廣州註定不可能漲到深圳一樣的水準。