南京房價要上天了！ 看看怎樣買房能省一點

今年以來，南京的房價一路像是坐了火箭似的，迅速把剛需拋棄在腦後。“金九銀十”，南京樓市又將迎來一批超大規模的“上市潮”。預計有超100家樓盤攜兩萬多套房源，購房者也有了更多的選擇。

不過，不管南京的買房人有多有錢，對於購房者而言，前永遠不嫌多，自然也是能省一點是一點，來看看都有哪些省錢的法子吧~

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究竟是全款還是貸款買房好？

對於有錢任性的土豪而言，這個問題自然可以忽略，開心就好。

對於大多數人而言，全款買房確實壓力太大，因此貸款也是唯一的方式。有言稱“欠銀行的錢越多、越久、越好”，真的是這樣嗎？

首先，確定貸款期限的長短便是一個兩難的決定：期限短，則每個月的壓力大；期限長，則意味是支付更多的利息。因此，一定要根據自身的收入和家庭壓力的承受能力量力而行。

影響貸款年限的重要因素有仨：

1、收入：一般月供最高不宜超過借款人月收入的50%，否則拋去日常開銷，會非常吃緊；

2、貸款人年齡，一般而言，借款人年滿十八周歲就可以申請辦理個人住房貸款，且借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。如果年齡超過40歲，則最長貸款期限只能是25年以下；

3、房齡，特別是購買二手房，銀行會根據房屋剩餘所有權時間綜合計算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長期限。

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公積金貸款一定比商貸省錢？

一般來說，公積金貸款比商業貸款利率低一些，商貸的基準利率是4.9%，公積金貸款5年以上利率是3.25%。同樣一套房子，商業貸款如果是首套能貸7成，那麼純公積金貸款首套最多可以貸到8成。首套房公積金最低首付2成，二套結清最低首付3成，未結清最低首付4成；首套商貸最低首付3成，二套結清首付最低3成，未結清最低首付7成。

但是商業貸款和公積金貸款在保險費方面存在差異，對於商業貸款來說，只要不是商用物業或者是年限太長的住宅，銀行一般不會要求貸款人購買保險，如果是公積金貸款的話，買保險一般在所難免，而保險費一般為貸款金額×貸款年限×0.02%，兩者抵消的話，公積金貸款的優勢就更小了。

因此貸款額度較小的話，選擇公積金貸款未必更省錢。

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等額本息好還是等額本金好？

先來舉個例子：就拿南京來說，以目前均價18290元/平，正常一套100平左右的房源，總價也要近200萬元。首付3成，即為60萬元。按照最好的打算，公積金和貸款組合貸，其中公積金利率按3.25%、貸款60萬，商貸按4.9%、貸款80萬。那麼，貸款30年的話，等額本息需要償還的利息為106.85萬，而等額本金需要償還的利息則為88.3萬元，二者相差近二十萬。

若是房價更貴，或是無法用公積金貸款，二者相差的價格自然更多。因此，如果壓力不大的話，等額本金自然是更好的還款方式，若是壓力太大的話，也只能用等額本金了。

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如果有條件應該提前還款嗎？

不少人認為，手上欠著銀行的錢，夜裡睡覺都不踏實。因此，不少購房者手裡有了閒錢，便急急想把貸款還了。其實，倒不必如此，大家都知道剛開始還貸時主要以利息為主。此外，如今投資理財的產品頗多，利息高於5%的也是大有所在，因此只要理財產品利息超過4.9%的，自是不用著急還銀行貸款的。

不過，如果非要提前還款話，也有以下四種方式：

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩餘貸款本金；

還款額度不變，縮短期限：比較省利息；

期限不變，額度減少，每月壓力減少，基本不省什麼利息；

提高還款額，縮短期限：最省利息，銀行一般不辦。