全北京租房價格看這張圖就夠了 | 租房資料分析
如果你在北京工人體育場聽一場周傑倫同學的演唱會，應該會全場爆滿，大概能坐四五萬人。
把這個數字再翻個三倍，十幾萬吧，差不多就是在北京這塊土地上，平均每天奔波勞頓，坐在仲介小哥電瓶車後座上，髮型被妖風吹得淩亂不堪地找出租房的人數了。
小編剛畢業的時候也坐在仲介小哥電瓶車後座上找過房子，但當時時間比較緊張，找房子的邏輯就是這樣的：在工作地點附近找一個朋友都愛住的地方，全然沒有真正評估過性價比。
於是，其他地方的房子根本看都沒看，小編就匆匆定下了雙井地鐵站邊上的某社區。具體的社區名字這裡先不明說了，反正長這個樣子：
這麼醜的大門，居然一個房間租金3500多...你敢信？
而且！後來小編才知道，從雙井再往南僅僅一公里左右的勁松，單間房租均價比小編選的社區便宜整整1000元/月，接近1/3... 雖然兩地有房屋條件和基礎設施的差異，但綜合衡量性價比，自己還是租得太貴了。
所以小編在心理嚴重不平衡的同時，也打算挖一些公開的資料，好好研究一下北京租房到底哪裡便宜哪裡貴，哪裡密集哪裡散，正好年後的三月又是一波租房的高峰，希望能在這個時間點給更多租房者帶來一些幫助。
嗯，先瞅一眼今天的主角，北京地圖，一會它就會各種變身了。
注：本文非學術論文，不嚴謹請勿拍
上週末的某一天，小編拽著住范兒的程式師哥哥，從某網站上扒下了9450條租房資料（為了避免資料波動太大，只從中篩選出了同時有5套及以上房間掛在網上的社區用做資料分析），每條資料都包括以下欄位：房源所在社區、社區所在地區、最近的地鐵站、價格、面積等等關鍵資訊... 大概就長下面這個樣子：
話不多說，先上結果：
這玩意叫熱力圖，是通過百度地圖的API介面將所有社區的「平均租金」和「物理橫縱坐標」的經過數學處理後的資料導入並投射在地圖上的相應位置，再根據每個局部區域的「社區房租均價」與「社區分佈密度」計算得到熱力分佈，就是上面那張圖，顏色越紅說明該區域社區房租越高，或者說明該區域社區密度越大，綠色反之同理。（記住這兩條標準噢）
從圖中可以發現：
1. 熱力圖中大量紅色聚集在京城北部與東部，二環與五環之間；
2. 東部的紅色主要集中在廣渠門-雙井-潘家園一線、四惠-十裡堡一線，以及朝陽門-呼家樓-金台路一線，這幾條線路都屬於社區較為密集的地段，尤其是其中朝陽門-呼家樓-金台路一線則橫跨了東二環、東三環、東四環的核心地段，雙井也由於毗鄰國貿而具有一定的地理位置優勢，很有可能會具備更高的租金，因而這三片區域的紅色凸顯是可以解釋的；
3. 北部的三元橋-望京一線、安貞-亞運村一線、西直門-學院路一線、五道口、蘇州橋也是紅色非常顯著的區域，類似的也可以用所處地段（尤其是學區房）和社區密集程度來解釋；
4. 南部的北京南站周邊也有較為顯著的紅色，西部的石景山區紅色則較為零散，不做詳細討論；
5. 五環外還可以明顯發現三處集中居住的區域，分別為北部的西二旗-回龍觀一線、天通苑地區和東部的通州地區。
分析到這裡，是時候搬出另外一張圖了：
這張圖生成的原理是，抹平所有社區之間房租價格的差異，即人為將所有資料的「價格」欄位設置為統一的數值。
為什麼？
因為前面說到，影響熱力分佈的兩大因素是租金價格和社區分佈密度，即資料點在坐標軸上的高度和XY座標，如果不把這兩個因素剝離開來，我們看到一塊紅色區域，並不能明確區分究竟是因為這個地區的租金高還是因為社區較為密集。而XY座標是受社區實際的物理位置限制的，無法隨意更改，所以我們將所有社區的「房租價格」欄位設置為統一的數值，得到了後面這張「社區密度熱力圖」。
來，對比一下：
可以發現：
結論一：有一些區域在實際熱力圖（上圖）中的紅色顯著強於社區密度熱力圖（下圖）中的紅色，例如三元橋-望京一線、安貞-亞運村一線、學院路周邊地區、朝陽門-金台路一線、雙井周邊地區，排除了密度因素之後，沒辦法，只能說這些地區的房租就是高，就是高，高...
資料太密集啦，我們拆開來看幾個重點區域的局部細節吧，看看結論到底靠不靠譜。
必須先上我大雙井：
每個圓點都代表所在位置的社區，圓心是紅色的點房租價格最高，紅框內的就是這個社區的平均房租。
雙井地鐵站邊，隔三環相望的兩個帶紅點的社區，富力城和天之驕子，均價3500+的房租簡直是要逆天啊啊，小編當年無腦租到的房子就是這兩個之一啊啊啊，讓小編冷靜一下。
再往南走一點，在勁松周圍的一些社區就便宜不少，圖中勁松一區的均價只有2200啊！其他幾個社區價格也都普遍不高。
小編也瞭解到，勁松周圍的社區普遍較雙井的更老，裝修也比較舊，所以租金更低。可是親愛的，你難道不能用2200租下勁松的房子，然後花兩千塊做一次「住范兒輕改造」嗎，獲得的居住條件遠遠比花3500租下雙井的新社區好！真的，小編就住在雙井3500的社區裡，那個裝修條件就是還湊合，一點都談不上好。
再看看大望京：
望京地區的房子也是出了名的貴啊！雲集了那麼多互聯網公司，望京的房子需求一直很旺盛，尤其是緊鄰著望京SOHO的幾個社區，比如望京西園三區、四區，小編也大概瞭解過，這幾個社區要想整租一套兩居室，至少是六千起，好一些的房子動輒能到八千... 所以這裡單租一個房間的均價能到3300左右也是可以理解的。
然而，這些價格高昂的社區，房子裡的軟裝水準依然令人非常捉急，隨手在網上扒幾張圖：
這就是那個單間均價3383元，二居室整租6000-8000元的望京西園三區的房子品質...你說糟心麼？
小編真的覺得好糟心。
這種品質的房子真的不值這樣的價格，然而面對這樣客觀存在的市場狀況，大部分想住在望京的人真的無可奈何。
如果是小編住，一定會立刻花兩千塊刷個牆，把室內改造一新。
而對於糟心的衛生間和廚房，小編也會做一個徹底的翻新：
最後再看看熟悉的宇宙中心大五道口吧...
只能說，地段好，果然租金很高...
像華清嘉園這樣已經不算很新的社區，也有著類似的問題，租金賊高，室內的佈置卻很一般：
這樣的房子只能說能滿足所有基本的日常需求，但談論審美需求卻是奢侈。添加一些光源軟飾其實就能給房子增色不少：
結論二：與結論一相對應，有一些區域在實際熱力圖（上圖）中的紅色與社區密度熱力圖（下圖）中的紅色差異不大，例如北京南站地區，可能說明這些地區的房租均價處於中等水準。
北京南站周邊社區房租均價在2000上下，基本在預期範圍之內。
結論三：有一些區域在實際熱力圖（上圖）中的紅色顯著弱於社區密度熱力圖（下圖）中的紅色，例如天通苑東苑、北苑地區以及通州部分地區，可能是因為這些地區距離市中心較遠，房租均價較低。
天通苑北苑和東苑：
通州部分地區：
這些地區房租均價普遍在1400-1800左右，也基本符合預期。
總之呢，我們大概過了一下北京整體房租均價的分佈情況，也基本摸清楚了哪幾塊區域的房價特別高但實際居住條件並沒有那麼好，未來租房的時候可以再回頭看看前面的熱力圖，你會發現紅色區域的周邊總是圍著更多的綠色區域，哪怕是紅色區域中間，放大了看也能看到很多價格並不高的社區，多去那些社區試試看吧，或許會驚喜地發現性價比超高的房子噢。
九千多條資料，可以分析、挖掘和展示的東西還有很多，小編有點累了，其他局部細節懶得po了... 反正資料都在這，如果對哪個區域特別感興趣，就在評論區回復好了，如果呼聲足夠高小編沒准會再整理一些資料！