去年全國土拍成交價款增加5700億

資料顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比減少約1.31萬公頃，降幅為5.9%。不過，與此同時，土地成交價款卻增加了5759億元左右。

2月13日，國土資源部官方網站公佈國土資源主要統計資料顯示，2016年，全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比下降2.9%。其中，房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%。梳理發現，2016年已是全國房地產用地供應量連續第3年下降，但相較於2014年和2015年分別下降25.5%和20.9%，10.3%的降幅已明顯收窄。

在供地量下降的同時，地價則明顯上漲。2016年全國土地出讓合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。部分熱點城市房地產調控政策出臺以來，土地出讓溢價率明顯下降。考慮到穩房價等因素，預計今年部分大城市仍然會積極供地。

2013年後供地量逐年下降

官方資料顯示，2009年至2015年的全國房地產用地供應量分別為10.91萬公頃、15.42萬公頃、16.91萬公頃、16.56萬公頃、20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃，2013年為8年來最高峰。

近年房價漲多跌少，房地產用地供應作為影響房源供應的主要因素，一直為外界關注。一旦土地供應減少，憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。加上2016年房地產銷售火熱，更進一步降低了樓市庫存量。

資料顯示，2016年全國商品房銷售面積157349萬平方米，比2015年增長22.5%，創下歷史新高。

我國商品房銷售面積在2010年首次突破10億平方米大關，到2013年時突破13億平方米高點後，2014年、2015年有所下滑。因此2016年的15.73億平方米，是連續突破14億、15億平方米整數大關。

按照官方統計，房地產用地包括商服用地和住房用地。房地產用地供應量創新低，與普通民眾關係更密切的住房用地情況如何？

根據近幾年資料分析，住房用地供應量一般占房地產用地供應量的七成左右。截至目前，國土部尚未對外發佈2016年全國住房用地供應情況。若以七成的占比來粗略計算，我國2016年住房用地供應量大約在7.5萬公頃。

房地產開發具有週期性，由土地成交到開發完成一般需要兩三年的時間，從土地供應到房源供應的過程中還有諸多因素需要考慮。而房源供應是否充足、房價是否會上漲，除土地供應量因素外，還需要考慮城市間的差異性、開發商的開工和推盤意願以及宏觀經濟政策等因素來確定。

從目前官方的一些表態來看，2017年全國房地產用地供應並沒有大幅增加的可能性。國土部在上月舉行的全國國土資源工作會議上透露，今年將彈性增減土地供應，合理調整用地結構。

國土部部長姜大明表示，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

2016年土地出讓量減價增

從供地數量基本可以窺見投資建設及房地產市場的冷暖。2013年時，全國國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%，其中，房地產用地20萬公頃，同比增長高達26.8%。但在2013年以後，經濟增速開始放緩，部分城市出現較大的商品房庫存壓力，全國建設用地供應量及其中的房地產用地量都開始下降。

2016年，全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比下降2.9%。其中，工礦倉儲用地12.08萬公頃，同比下降3.2%；房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%；基礎設施等用地28.97萬公頃，同比增長0.2%。2016年土地供應偏保守，減少供地主要是希望讓市場優先消化既有的土地和商品房庫存。

有專家表示，2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源。在土地供應量同比降幅較前兩年有所收窄的同時，地價與往年相比增幅卻在擴大。

國家統計局資料顯示，2016年第四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%，而該四個指標在2015年同期則分別為3.16%、2.70%、3.92%和2.38%。其中，住宅用地價格漲勢最大。

資料顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，但合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。簡單計算可知，在2016年全國土地出讓減少約1.31萬公頃的情況下，成交價款卻增加了5759億元左右。

而在此前的2015年，全國土地出讓收入還呈現出下降狀態。據財政部資料顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入3.37萬億元，同比下降21.6%。雖然與國土資源部資料在統計口徑上有所區別，但依然可以看出2016年土地出讓價格回暖的一面。

專家指出，2016年全國住宅地價環比、同比增速持續擴大，既反映了“去庫存”政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。　

熱點城市土地溢價率下降

從近年來的樓市地市表現來看，樓市走勢會直接影響土地供應。2016年，在部分熱點城市房地產價格快速上漲的背景下，多個城市出現土地競買熱潮，二三線城市頻繁出現刷新土地成交價格紀錄的情況。

在樓市升溫期，地方政府出讓土地有雙重動力：一是增加供應為樓市降溫；二是也能取得較高的土地轉讓收入。

去年土地出讓面積下降，但是成交價款不降反升，不排除部分地區供地遵循的是土地出讓金完成目標的模式，即供地不是看供地面積或幅數，而是主要看供地背後的交易總金額。但是隨著熱點城市購房政策的收緊，房地產市場也出現明顯的轉折。從土地轉讓溢價率來看，降溫明顯。

易居研究院智庫中心的統計資料顯示，2016年北京、上海、廣州、深圳4個一線城市2016年全年土地溢價率分別達到38%、73%、37%和149%。

今年1月1日至2月12日北京、上海、廣州三個城市土地溢價率則降至14%、12%和11%，深圳今年以來暫時還沒有土地交易。鄭州、合肥等城市土地溢價率也有明顯下降。

土地交易開始降溫，更多的是因為政策調控的威懾力在不斷增加，但土地交易市場後續依然有反彈的可能，尤其是在一些大城市，部分房企還是會有繼續拿地的可能，因此對於大城市要增加供地，尤其是建立土地一二級市場的聯動發展機制，能夠利好增量用地和存量用地的開發和商業機會的形成。

在上月舉行的全國國土資源工作會議上，國土資源部表示今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

國土資源部部長姜大明表示，我國將加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，促進房地產市場平穩健康發展。對保障性住房用地應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。