廣州商辦物業庫存去化週期超40個月

日前，《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）正式發佈，允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

事出有因，聯繫到去年6月份國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住宅房租賃市場的若干意見》，以及去年12月份中央經濟工作會議提出要“加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展”，廣東省的《實施意見》基本與之一脈相承，並不令人意外。而在省一級政府出臺政策之後，相信接下來各個城市的地方政府，都會出臺相應的實施細則。

應該說，在明確了“購租並舉”、讓居民“住有所居”的住房改革路線方針之後，為了應對高房價，政府宣導大力發展住房租賃市場並不讓人意外。耐人尋味的是，發展住房租賃市場，為何要特別點名“允許商業用房按規定改建為租賃住房”，甚至給予其“土地用途調整為居住用地”、“水電氣價格按照居民標準執行”的特殊待遇。

很顯然，事情並不是某些專家學者宣稱的新政與商業用房去庫存無關那麼簡單。

眾所周知，在2016年，房地產市場的去庫存取得了超出預期的“輝煌戰果”，部分一二線熱點城市甚至出現了“無房可賣"的現象。然而，很多人都忘記了，實際上，當初政府出臺的去庫存計畫，是商品房的去庫存計畫。所謂商品房，不僅僅包括大家最為關注的住房市場，還有商業用房市場。

事實上，對於包括筆者所在廣州等部分一二線城市來說，當時需要擔心的並不是住宅市場的庫存，而是商業用房市場的庫存。也正因為這些城市在一開始就找錯了去庫存的“標的”，一味地刺激住房市場需求，這才導致了2016年上半年去庫存、下半年忙調控的政策分裂景象。

然而，在不少熱點城市住房市場創造了歷史性的天量成交的同時，商業用房市場的去庫存情況又如何呢？我們不妨看一組國家統計局發佈的資料：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，其中住宅待售面積40257萬平方米，同比減少11%，辦公樓待售面積3631萬平方米，同比增加10.8%，商業營業用房待售面積15838萬平方米，同比增加8%。

一目了然，2016年，去庫存的成果主要是住宅市場，而辦公樓和商業營業用房不僅沒能實現去庫存，庫存反而還進一步增加了。

全國的情況如此，地方的情況又如何呢？以在一線城市素以“理性”著稱的廣州市場為例：

如圖所見，根據克而瑞的資料，去年年初，廣州商辦物業（不含酒店式公寓）的庫存面積（可售面積）約為360萬平方米，到去年末，這一資料變成了420萬平，同樣是不減反增的。而商辦物業的去化週期，過去一年更是長期維持在40個月以上的高位。處於一線城市，且有“千年商都”美譽的廣州尚且如此，全國的情況就更不必說了。

那麼，商業用房改為租賃住房的前景如何呢？我們不妨同樣的拿廣州的新建公寓市場來做例子：

如上圖所示，對比商辦物業的高庫存高去化週期，類住宅的公寓市場無疑要樂觀好多。不僅整體庫存量穩中有降，去化週期也比較理想，到去年下半年，基本已經下降到7個月左右的水準。這與過去一年廣州新建住宅市場的火爆是殊途同歸的。

分析下來，不難看出，此番允許商業用房按規定改為租賃住房，對於商業用房市場來說，毫無疑問是從政策源頭上為其去庫存找了一個新的突破口。這個突破口，在今天類住宅的公寓市場“名不正言不順”、經常有政策反復的尷尬境地下尤為可貴。

那麼，是否允許“商改租”，商業用房的去庫存就一片坦途了呢？這種判斷顯然也是過於樂觀了：

首先，不是所有城市的商業用房都有改為租賃住房的市場條件。對於很多人口流出型的城市來說，他們的住房租賃市場本來就不活躍，甚至因為之前過度的房地產開發住房市場已經嚴重空置過剩，租賃住房本來就供大於求，更遑論去搞“商改租”了。

其次，具備“商改租”條件的城市，其政策能在多大程度上得到落實，也存在疑問。眾所周知，現在市場上商業用地的價格明顯要低於住宅用地，如果允許商業用地轉為居住用地，即便是要求開發企業自持不得出售，也難保開發商會以“長租”等打擦邊球的方式將房子賣出去，這些40年使用權的“居住用房”的出現，勢必會對原有的70年使用權的住房市場產生衝擊，乃至對住宅用地市場產生深遠影響。而如果變相增加了市場的宅地供應，不僅那些之前以高價拿宅地的開發商會懊惱，也未必符合高度依賴土地財政的地方政府的初衷。

所以，對於那些已經具備招拍掛條件的“淨地”，地方政府恐怕也不會願意將其掛牌為租賃住房，最終受惠的應該是檔所提到的在建、建成、庫存的商業用房，有機會在不影響城市商業規劃的情況下有條件地改造成租賃住房。

最後，開發商對“商改租”的積極性存疑。如果嚴格限定商業用房改為租賃用房後僅僅能用於出租而非出售，這意味著參與的市場機構不再是傳統的賣房子的開發商而是租賃運營商。以目前國內房價奇低的租售比來看，基本上不會有太大的利潤吸引力。

當然，我們也看到為了緩解市場機構對租金回報率的擔憂，政策也提出了允許分割單元出租的規定，租賃市場的小戶型租值高，單元的租金回報率自然也高了。但歸根結底，租房收益低，周轉時間長，資金回籠不如賣房快，恐怕還是填不了習慣了“賺大錢”的開發商的胃口。

綜上所述，筆者認為，“商改租”政策的落地，在高地價、高房價的今天，對於意圖分租賃市場一杯羹的租賃運營商確實是重大利好，因為這個政策解決了今天租賃運營商最為苦惱的房源問題，新增了很多獲得存量房源的途徑。對於那些外來人口多、住房租賃市場活躍的城市的商業用房庫存來說，也是一條新的出路。這是“商改租”政策的要義。

另外講一下，個人認為，現在市場有些聲音將“商改租”解讀為市面上在售公寓樓盤的重大利好恐怕有些理想化了。既然政策提到了允許轉為住宅用地、享受居民水電氣費標準的商業用房是租賃住房，這顯然跟市面上分割銷售的“公寓”是有區別的。筆者不大相信地方有很大意願對現在市面上已經在售的商辦性質的“公寓”開綠燈，至於那些已經銷售出去的“公寓”被惠及的可能性更小，大家可以拭目以待。

圖文 | 克而瑞首席分析師肖文曉