傾斜的房價：商辦地出讓背後的秘密

導讀

類住宅在住宅限購，尤其是2016年“3·25”新政出臺後，出現了一個異常火爆的銷售週期。

上海再度開啟類住宅調控，背後是房企在擴張與盈利壓力下隱現灰色地帶，以及投資者因投資回報而做出的選擇。

“從房地產行業來說，完整成熟的遊戲規則是很重要的，現在市場中這樣的呼聲已經越來越高。”上海仲量聯行住宅部高級董事、總監周靜分析指出，近兩年在公開市場中拿地較多的是民企，當然也有一些國企背景的企業，這些民企中大部分的投資策略比較激進，這與他們自身的經營模式有很大關係。“大部分民企基本的盈利模式還是以開發銷售為主，商業持有的比例雖然正在慢慢增加，但目前還不成為主流。”周靜認為，目前來看，整頓只是為了規範市場，目前還沒有全面停止銷售。“現在可以肯定的主要是在售、還沒有出大產證的項目會受到影響。”

另有業內人士預計，整頓需要一定時間，今年春節後，政府方面會推出針對市場規範的舉措，到時也會解釋清楚“遊戲規則”。

商辦地出讓衝動

在一名業內資深人士看來，上海的類住宅調控已經經歷了三個階段：早於上世紀，上海就有一部分住宅地塊在出讓時包含有部分辦公性質，房企將之做成酒店式公寓，當時的產權也是70年，戶型和容積率與住宅也不太一樣。2012年7月23日上海出臺最新規定，明確了酒店式公寓屬限購範圍，其中房屋用途為居住、70年產權的酒店式公寓，是居住建築，屬於限購範圍;房屋用途為旅(賓)館，40年產權的公寓式酒店，不屬於住宅，但按照規定不得分套銷售;房屋用途為辦公、50年產權的公寓式辦公樓不屬於限購範圍，對當時湧現出的酒店式公寓進行調整，將產權調整為50年;第二階段，2015年4月1日起，上海實施《關於加強公寓式辦公建築規劃管理工作的意見》，將公寓式其建築控制要求為：每一分隔單元的建築面積不小於150平方米，層高不大於4.5米;第三個階段，明確了公寓式辦公用地性質是商服、用途為辦公，使用年限為40或50年，未納入限購，酒店式公寓用地性質為住宅，用途為居住，使用年限為70年，已納入商品住房限購範圍;公寓式酒店用地性質為商服，用途為旅(賓)館，使用年限為40年，不得分套銷售。

這名業內人士指出，如今可以說是上海進入了類住宅調控的第四個階段，將會更有利於市場規範發展。

同策諮詢研究部總監張宏偉指出，商辦地在出讓的時候，尤其是郊區和遠郊的商辦地，在當時的市場環境來看，如果做純商業或者純辦公，很難招商或者銷售、運營得好。從地塊本身開發角度來看，如果能夠實現快周轉，房企必然會想辦法，因此對用地規劃適當作一些調整，改成住宅的類型但仍然是商辦的屬性，這樣更有利於回籠資金。

這就暴露了地塊所在區縣職能管理部門的監管問題。類住宅專案在規劃建設、市場銷售、驗收登記、後續管理等環節存在職責不明、監管失察、底數不清的問題。

目前郊區商辦類項目供應偏多，利益驅動開發商轉向住宅化。實際上，在多次調控中，上海對商辦用地與純住宅用地的條件和用地要求都不一樣，從土地性質、規劃要求上來看都有嚴格區分。而在調控過程中，政府出於控制市場供應和需求，會相應調整各類用地比例。

上海商辦用地的出讓在2016年達到了一個峰值。

同策諮詢研究部資料顯示，從2011年到2016年，商辦用地占土地出讓的比例隨著上海土地供應的數量調整而經歷了下滑與上漲，2011年，上海商辦用地出讓面積為321.98公頃，占總體出讓的大約9.8%;2012年為174.65公頃，占比約7.6%;2013年為349.58公頃，占比約15.65%;2014年為185.18公頃，占比約9.8%;2015年127.64公頃，占比約11.73%;2016年為190.3公頃，占比約21.54%。

很顯然，2012年上海出臺調控政策與2016年上海出臺調控政策，對於商辦用地的出讓都有影響。而商辦地在出讓價格方面也經歷了比住宅落差更大的變化。2011年商辦地出讓樓板價幾乎是純宅地的一倍，2012年，純宅地樓板價均價為4983元/平方米，商辦地為7457元/平方米，差距有所拉近;到了2013年商辦地成本突然上漲至13528元/平方米，而純宅地為6644元/平方米;2014年，純宅地樓板價突飛猛進，進入10348元/平方米，而商辦地為7905元/平方米，首度被純宅地樓板價超越;2015年、2016年，無論純宅地還是商辦地，樓板價都在上漲，差距縮小，而其在市面上的售價卻存在很大差異。

“類住宅價格一般相當於同地段住宅的價格70%，有的則是65%。”張宏偉分析指出，從價格上的區別就可以看出類住宅的性價比確實比住宅高一點，而且大部分類住宅面積小、總價低，購買者的門檻相對也降低了。

調控下的投資熱點轉移

“現在幾乎所有房企都很關注這個問題，因為市場中已經沒有純做住宅的房企了，在比較好的開發區域，很久沒有純宅地供應，大部分都是含有商辦地塊的。”周靜指出，所有投資熱點的出現與政策有很大關係。從2005年第一次出臺調控政策以來，房地產市場就經歷不同的週期，其間的投資熱點也在變化。而類住宅在住宅限購，尤其是2016年“3·25”新政出臺後，甚至出現了一個異常火爆的銷售週期。“投資熱點和宏觀經濟環境以及政策引導都有關聯，類住宅是在住宅限購後引起投資者關注的。”

來自上海一家協力廠商機構的資料顯示，在上海土地儲備和在售項目較多的一些房企中，從2014年到2017年1月10日所拿商辦地的數量也不少。比如，綠地拿了76幅，約1162.36萬平方米，拿地總價約253.7億元;萬科拿了25幅商辦地，約238.39萬平方米，拿地總價約153.17億元;碧桂園兩年間拿了23幅商辦地，約140萬平方米，拿地總價63.78億元;龍湖拿了11幅，約113.71萬平方米，拿地總價約101.22億元;保利地產拿了15幅商辦地，約97.53萬平方米，拿地總價64.76億元。

上述業內人士指出，商辦專案中包含有很多散售型辦公樓，市面上傾向于商辦項目的買家分兩種：一為自用型，二為投資型。投資回報被越來越多機構或者個人認可。而辦公樓銷售行情一直不錯，機構甚至喜歡整棟或整層收購，僅去年一年，上海就有四宗寫字樓大宗交易。以純辦公樓的形式銷售顯然是比較快的。21世紀經濟報導記者瞭解到，融創一個位於浦東的商辦專案，包括商場和辦公兩部分，其中辦公部分大部分被改建成小面積的LOFT。一家大型基金公司收購了該專案其中一棟塔樓。

一名房企人士指出，上海很多商辦地是不能完全轉成類住宅，即便要轉也要通過嚴格審批。因此，“暫停銷售”應該還是暫時性的。

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