全國視角是怎麼看天津樓市？

說到近一年來的天津樓市，頻頻見到的一個詞是“異軍突起”，可見2016年之火爆，也可見此前的天津市場有多不受待見……

如今說翻身就翻身（是耶非耶？），多少原本不屑的目光，也開始轉頭研究起了天津，這情形，好似一個原本被籠罩在首都陰影裡的小弟，一下子引來了聚光燈，不管你適不適應。

熱鬧之餘，不同視角下的人們如何看待天津這個市場、局內人和局外人的感受與認知差異，本身也成了個有趣的話題，以下引用克而瑞地產研究的文章，帶你從全國市場角度，重新看天津。

來源/克而瑞地產研究（cricyjzx）

作者/楊科偉 柏品慧

本帳號授權轉載（小標題略有改動）

2016年，天津房地產市場異軍突起，逐漸由存量高、風險大的問題市場轉變為量價齊升的熱點城市，市場容量也急劇擴容，成交面積一舉突破2000萬平方米，成交金額更是超3000億元，全面領跑熱點二線城市。

市場勢頭的持續性如何？還有哪些亮點？成為今年天津市場不得不面對的思考。

“ 厲害了word天津！

一下躋身“2000萬方”規模城市了”

2016年，熱點二線城市房地產市場異常火熱，成交量突破2000萬平方米的城市持續增多，新增天津、長沙和重慶3個二線城市。

其中，天津商品住宅成交面積升至2583萬平方米，同比增長76%。值得留意的是，在成交明顯放量的同時，天津房價也實現較快增長，同比漲幅明顯高於成都、武漢這類以“走量”著稱的二線城市，天津樓市可謂是“增收又增利”。

與此同時，熱點二線城市首次出現成交金額突破3000億元，分別為天津和杭州，天津銷售金額更是同比實現翻番。鑒於天津、杭州樓市依舊面臨著廣義庫存風險，尤其是遠郊區域潛在庫存風險不容忽視，市場容量大幅擴容更顯難能可貴。

相較於其他熱點城市，天津樓市政策較為寬鬆是市場情勢逆轉的關鍵。天津實行分戶籍、分區域限購，限購僅限於在市內六區、武清區購房的非本地戶籍家庭，其他客群暫不施行限購；限貸標準也不甚嚴苛，首付比例維持在30%到40%之間。

得益于天津房地產市場迅速擴容，長期深耕天津市場的企業也是賺的盆滿缽滿，融創、天房這類將天津作為大本營市場的企業顯著受益。CRIC榜單資料顯示，2016年融創再次問鼎天津銷冠，銷售流量金額多達365億元，為企業貢獻了將近1/4的市場份額，助力融創再次躋身銷售金額10強。

2016年年底，儘管行業政策環境180度轉變，天津房地產市場熱度依舊不改，月均成交量依舊維持在200萬平方米的高位。我們認為，在調控政策未見全面收緊的情況下，2017年天津樓市整體表現值得期待。

“ 你大爺還是你大爺！

市區、環城市場價值全面崛起”

天津各區域市場明顯分化，市內六區、環城四區市場價值全面崛起，房價同比漲幅都在20%以上。主要原因在於：

其一，改善性需求持續釋放，市內六區、環城四區在售項目去化表現優異，新增房屋供應量已明顯不及市場需求；

其二，市內六區、環城四區土地供應愈加緊俏，土拍熱度高溫難降，儼然是每逢土拍必出地王，地價、房價上漲動力著實強勁。

反觀遠郊區縣、濱湖新區囿于廣義庫存風險，房價整體增幅有限。濱湖新區廣義庫存風險猶在高位，房價同比漲幅明顯落後於中心城區。譬如，大港區房價同比基本持平，開發區則是受成交結構性因素影響，房價同比下跌10%。

值得一提的是，在地理位置上更為靠近北京的武清、寶坻兩區房價同比漲幅略超10%，遠不及津城平均漲幅。我們認為，“京津冀一體化“發展策略對於天津房地產市場利好程度有限，北京部分置業需求主要外溢至周邊三四線城市，直接抬升了廊坊下轄的”北三縣“房地產市場熱度，促使房價快速上漲。

“ 剛需可還有活路？

豪宅市場競爭將愈加激烈”

從2016年天津熱銷專案分佈情況來看，天津市場也迎來了改善客群集中釋放的大流，市場需求結構正在發生顯著變化。多個熱銷項目套均總價都在300萬以上，並且不乏復康路十一號這樣的千萬級豪宅。

在改善需求的集中釋放、改善產品供不應求的情況下，熱銷專案價格迅速上漲，如銷冠項目天津全運村，成交均價由2015年底2.1萬/平方米升至2016年底3.6萬/平方米，同比漲幅高達67%。

展望2017年，預計天津樓市成交量仍將維持較高水準，房價亦將維持平穩較快增長勢頭。區域市場分化格局不改，市內六區、環城四區仍是天津最為火熱和市場關注度最高的區域，地鐵沿線板塊價值明顯提升，未來房價漲幅可高看一線。

與此同時，鑒於2016年下半年天津土地價格快速攀升，地王專案持續增多，但受制于天津豪宅客群基數短期難有大幅擴容，2017年豪宅市場競爭將愈加激烈，也將更加考驗開發商產品開發、行銷等多方面的綜合能力，與豪宅客戶心理預期尚存在著一定偏差的板塊會有結構性風險。