丁祖昱2017房地產大數據重磅發佈
2017年1月11日下午，丁祖昱和他的朋友們，在黃浦江畔濱江大道1777號的“船廠1862劇院”，獨家發佈中國房地產市場大資料，還原2016，展望2017。本次發布丁祖昱和他的朋友們一起對中國房地產大勢進行了全面解讀。
>>丁祖昱2017年度發佈乾貨
關於政策
2016年的政策發生了180度的轉折，前三季度搞刺激性的政策，去庫存的政策，差不多有26個城市前後出了34次政策；前三季度也有調控政策，19個城市，44次。但是從第四季度開始，以調控政策為主，22個城市，37次密集調控。
調控政策主要是集中在四個點：限購、限貸、限價、限錢。
看政策放鬆無非看兩方面的情況，一個看國內經濟，一個看國際經濟。黑天鵝成為了2016年年底和2017年年初出現頻率最高的關鍵字。
2017年庫存走好。其一，一線城市只有1個月的消化週期，是畸形的，預售證不批。其二，重慶的庫存消化週期只有3個月，否則後期沒房可賣。其三，鄭州只有3.5個月左右的去化週期。其四，深圳的庫存超過15個月，只有600萬平米左右。蘇州的庫存也在增長。瀋陽依舊還有20個月去化週期。
樓市做了兩年的去庫存，市場層面就是刺激性政策。從2016年9月到2017年很長一段時間是去庫存和調控並存。
關於打破天花板
15億平方米可能是中國房地產銷售面積的天花板，在未來90%的可能很難被打破，但銷售金額12萬億不一定是天花板，在可預見的未來，可能會被打破。
深圳房價遙遙領先，平均房價6萬/㎡，上海和北京平均4萬元/㎡，深圳剛需客戶是買不起深圳房的，都被擠壓出去了。蘇州和南京在過去一年中漲幅較大，均價甚至超過廣州。
有一半城市是週邊漲得快，像北京、上海、鄭州、武漢、廣州這些城市，都是週邊漲的快，北京週邊漲67%，上海外交環漲了52%，這些是週邊；也有中心城區，蘇州、天津、南京、深圳，這些是中心漲的快。
深圳的高端市場是一點不用愁，中小板的暴發戶體量很大都在深圳。但深圳的週邊漲得慢，進去的還是投資客，自用客是進不了的。
2016年是中國豪宅的元年，北京、上海、深圳三個城市的豪宅基本等於全國75%左右，而二線城市豪宅進入豪宅元年，它們數量雖然幾十套到幾百套，但卻是相對過去爆發式增長。其三，5萬/㎡的豪宅成交套數，93%的分佈在深圳、上海、北京。二線城市做5萬/㎡的豪宅要小心。深圳整個城市一年才賣5.6萬套，結果5萬/㎡的房子就有2萬多套。
地王也是2016年最多，有354塊地王。合肥最高，有32塊地王。9月份地王最多，有64塊地王，10月份有23塊地王，因為政策和措施。9月因為資金特別多，資金鏈的寬鬆，最終反映出來的就是土地市場的集中火爆。
總價地王中有6塊百億地王，城市分佈非常分散。單價地王特別集中，上海就有9塊地。
關於城市
一線城市的金額是比較高的，上海5000億，北京4000億，但是你別忘了北京旁邊還有廊坊，北京加廊坊鐵定超過5000億，可能在5500億左右，甚至比上海還多，上海可以加一些昆山、太倉，都是5500多億。到了廣州和佛山，佛山是1500億，深圳排在第八，看上去比之前退步了，2500億左右，但加上東莞、貴州，又是接近5000億的市場，四大城市及周邊，以它的客戶為群體的主要周邊市場加在一起是兩萬多億。
50強企業對城市的集中度：上海第一，上海39個，天津是35個，北京34個，杭州也是34個，這些城市50強的企業比例非常高。當然也有一些我們沒看好的城市也很高，比如說長沙，類似的城市還有無錫。當然在上海、北京、杭州這些城市，50強把這些城市做起來了。
城市的軌道交通建設的指標，我用已完成的里程數和在建里程數兩個指標，上海北京都是最多的，在二線城市當中，重慶排在很前面，重慶已建成和在建的總數加在一起是第一位的，這麼多的錢投進去了房價早晚得漲，快點去買，現在還在控制著。然後南京，南京已經漲起來了，南京排在第二，武漢排在第三位。
離婚率高的城市：上海、廣州、北京的離婚率都超過50%，房價也一定高。
北上廣州是永不落幕的城市，總量可能會減少，但成交規模還是會保持。
潛力巨大的中國新一線城市：南京、天津，杭州、武漢。武漢的量大，南京限價，它的房價上升空間還有。天津除了霧霾其他的優勢尤其是後發優勢非常明顯，那麼多年被北京壓制，未來空間大。杭州G20之後，進入新時代。但杭州也是個波動比較大的城市，因為外來的消費者很多，而且波動很大。
蘇州、鄭州、合肥、重慶、成都也是新崛起城市。重慶要把套內建築面積變成整體建築面積出售，意味著要漲價。比如說鄭州是未來長期供應量比較大，成都就是太幸福了，大家吃喝玩樂的消費比例很高，不太願意把錢都花在房子上面，每個城市都有每個城市的特點和風險。
一線周邊的三四線城市都有機會；特色小鎮也有機會，特別是有政策支撐，交通方便，自身產業特別好的小鎮。海南未來可能有3-5年的發展空間，除非霧霾能夠解決掉。
關於房企
萬科、恒大、碧桂園三家加起來就是1萬，未來如果三家房企都是1萬億的時候，他們將佔據行業的30%。合生創展2004年曾經拿下中國第一，但後來就不想做第一了，但經營品質很不錯。過去順馳爭第一，改成了融創的再爆發。
20強的增長幅度是最大的，這是中國房地產競爭最激烈的波段。50強的增長速度比100強還快。10強住宅超過20.73%。
強者恒強，100強今天已經不算強者，20強才叫強者，而前三強才叫最強者。比如萬科占了6個熱點城市的第一，七個城市第二。3個城市第三名。恒大碧桂園了不起是在三四線，在一線城市周邊，單價都很低，還能做到3000億，這也是巨大的了不起。今年2016年第一名和第12名的2727.4億元。
未來房企的分化方向：
其一，細分市場：華夏幸福，雅居樂，寶龍，朗詩，星河灣，甚至就做白領公寓，細分市場其實不細，整個市場很大。
其二，做區域市場，建業，濱江，融僑，金科。
其三，退出市場：浙江廣廈，海德股份，退出其實也是個不錯的選擇。
周忻：“穩”是未來房地產市場的主旋律
易居中國董事局主席兼總裁周忻1月10日榮獲“2016十大經濟年度人物”，本次發佈會上他和我們闡釋了易居人的三個標籤以及他對於中國房地產市場的看法。
昨天在領獎的時候兩件事情蠻感動的，第一件事是給我貼了三個標籤，一個標籤說我是創新者，第二個標籤說我是服務生，第三個標籤是最勤奮的CEO。我是代表我們易居中國近5萬人接受的，易居中國每一個員工都可以貼上這三個標籤，丁總就是典型！
易居堅持做的是服務生。我們做的所有的大資料，做的所有的分析，做的所有的服務實際上是圍繞著開發商，能夠讓開發商未來的方向不要走偏，能夠讓老闆們做決策的時候隨手能夠拿到一份他們需要的能夠有的資料。
房地產跟整體經濟有很大關係，整個中國經濟的趨勢是不要大起大落，“穩”是未來主旋律。