盤點地王年裡的“地王控”

2016年土地市場異常火爆，地王頻出，大部分房企拿地熱情度較高。盤點30家重點房企的拿地情況，究竟誰是今年土拍市場的“大贏家”？誰又是名副其實的“地王收割機”? 2016房企拿地破萬億後，今年又能否延續好光景？

先列一下可怕的資料 ：CRIC統計，2016年全年，30家重點企業新增土儲面積共計29278.78萬方，較去年同期上升34%；拿地總金額高達12727.39億元，同比上升51%。

不少房企拿地成績創下歷史新高。其中碧桂園以7446.18萬方的新增土儲獨佔鰲頭，較15年大幅增長95%，也創下了碧桂園歷年拿地面積之最；恒大、萬科、融創、保利分列二至五名，融創新增土地金額同比漲幅高達230%。

注：華潤不包含向母公司收購的項目，中海不包含與中建、中信整合的項目，保利不包含與中航整合的專案

“ 當地價與日俱增

房企用什麼方式抱團取暖？

”

樓市的火爆行情促使地價居高不下，開發商拿地所需資金與日俱增；此外，政府在土地出讓方面的管控愈發嚴格，大塊土地更多的被拆散推出，單一地塊門檻較低促使土拍競爭日趨激烈。

因此為了達到降低運營風險、控制成本等目的，越來越多的開發商開始以聯合體的形式進行拿地，這種情況在一線城市和重點二線城市尤甚。具體來看，主要有以下幾種形式：

1、強強聯合：標杆房企合作拿地，優勢互補提升專案影響力

如：保利&碧桂園

標杆房企之間合作拿地，基於雙方開發實力水準實力相當，標準化程度較高，後期在合作過程中阻力有望減少，實現優勢互補，進一步增強項目品牌影響力。如保利和碧桂園在佛山先後拿下了中濱花園專案和天匯花園項目，基於以往良好的合作經驗，拿地也顯得極為順遂，後期項目入市也可借用各自的品牌優勢，展開聯合行銷。 

2、搭夥“金主”：與“不差錢”的險資合作，尋求強有力的資金支持

如：龍湖&平安

自去年開始，險資與房企之間的關係逐步密切。房企與險資合作，房企主導開發流程，險資提供資金支援，扮演財務投資角色。毋庸置疑，保險公司的浮存金是“最便宜”的錢，“資產荒”促使險資迫切尋找有潛在增值空間的資產，而源於對資金的迫切需求，房企將目光瞄向保險公司，“資金+資產”成為了二者堅實的合作基礎。

2016年越來越多的房企開始與保險公司合作拿地，諸如龍湖和平安在重慶兩江新區禮嘉組團拿下多幅地塊；當然也有險資拿地，後期引入房企的，如信達在拿下新江灣地塊後，引入房企泰禾合作開發。 

3、借力區域龍頭：與區域品牌房企合作，聯合行銷互利共贏

如：萬科&天房

部分房企在拿地時，也會考慮與本土開發商開展合作，一方面可以借助其在當地的資源為拍地提供便利；另一方面，基於這類區域開發商在口碑上往往勝過標杆房企在當地的影響力，借助其聲望，也有利於項目實現較好的銷售。利益共用、風險共擔，後期入市也可聯合行銷，實現整體的互利共贏。

今年以來，諸如此類的合作層出不窮，萬科與天房合作拿下的天津東第項目，首開與中庚斬獲的福州2016-03號鶴林片區HL-1-10地塊都是典型。 

“ 收並購達小高☆禁☆潮

誰是2016整合收購之王?

”

自2015年開始，房企之間的合作兼併便已全面啟動，到今年達到了一個小高點。除了大型央企整合外，也包括大量與專案公司和其他房企的合作，以獲取土地和專案為目的的收購兼併更是不勝枚舉。

央企整合目前是一大主流趨勢，在政策的推動下，自身地產業務較強的房企往往可以通過“大魚吃小魚”的方式來吞併整合一些實力較弱的企業，如保利與中航、魯能和廣宇、五礦與中冶，等等。

在今年所有的國企整合案例中，單從土儲方面來看，中海是目前收穫最大的。通過與中信的整合，中海以價值310億元股份和價值61.5億元的持有物業作為交換獲得了中信總樓面面積3155萬平方米的土地儲備，折合樓面價約1177元/平方米，遠低於公開土地市場的價格，其中還有不少專案位於一些熱點城市。

此外，“並購王”融創今年繼續“買買買”，通過大手筆收購企業股權或專案，獲得了大量土地儲備。如5月以44億攬下萊蒙國際旗下7個項目共獲得160萬方專案建面（包含部分可租面積），9月又以138億元吞併了融科置地全國42個項目總計未售面積為730萬方，加上近日收購的青島嘉凱城項目股權。

通過收並購，融創一方面以相對較低的價格獲得了大量土儲，收購土地單價近2576元/平米，較公開市場拿地價格低很多；另一方面，在鞏固已有佈局的同時，借勢快速全國化佈局，如收購萊蒙項目鞏固上海、南京等市場、收購融科等於實現了新一輪全國性的佈局。

“ 盤點地王年裡的“地王控”

後期暗藏什麼風險？

”

2016年堪稱地王年，全年產生了超340宗地王，拿地王總金額過百億的房企有26家，總拿地王金額4469.24億！招商蛇口和華僑城聯合拿下的深圳國際會展中心一期項目，單個地塊總價便達到了310億，一舉超過多數房企的全年拿地王總額……

從上表中，我們不難看出，這些地王房企大致可分為以下幾類： 

“不差錢”的大型國有企業，以招商、信達、上海建工為代表，斬獲多幅地王專案；

擴張較為積極的閩系房企，諸如陽光城、禹洲、泰禾，積極謀求長三角和珠三角等區域的擴張；

龍頭標杆民營企業，如融創、萬科、新城、恒大，因全國化佈局，靚麗銷售業績背後亟待補倉；

區域性深耕房企，如天房、文一、龍光，為確保競爭優勢“孤注一擲”。

而分析這些地王房企今年以來的新增土儲情況，將近半數的地王企業，地王金額佔據了企業自身總拿地金額的半壁江山，其中魯能、天房、禹洲等都算表現較為突出的。

這些占比較高的企業多以區域性品牌房企居多，事實上，立足於北上廣深的房企受房價影響，在銷售有不俗表現的同時，不得不承受地價上漲、利潤空間被壓縮的運營風險；而且因行業本身的滯後性，這些地王項目入市時能否有良好的業績表現仍有待考證。 

總體來看，2016年房企拿地熱情高漲，在地王頻出市場高漲的形勢下，為抑制地價房價的上漲，9月底以來地方政府也相繼出臺了各類調控政策。在全面收緊的政策環境下，2017年整體銷售將有所回落，加之今年多數房企新增土儲“大豐收”，短期內補倉需求並不算強烈，房企投資也將趨於謹慎。

隨著公開市場拿地難度持續增加，房企必定會繼續尋求其他突破，合作、並購等助力企業低成本擴張的管道也將繼續備受親睞。2016年的並購已經達到一個小高點，未來隨著房企分化逐步拉大，樓市“優勝劣汰”加劇，規模房企會抓住機遇尋覓市場上的“便宜貨”，並購規模有望實現新一輪超越，可以預想2017年將有更多房企參與大並購大整合的浪潮之中。

來源：克而瑞地產研究（cricyjzx）

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