“無限”產品如何選？ 以商圈效應為擇取之法
限購限貸扼喉住宅
“無限“產品大放光彩
從土拍規則、二級市場操作到對企業資金入市來源的把控……這一系列似大珠小珠落玉盤的政策頒佈，可看出南京政府近期對樓市的調控決心不渝。對買方市場影響強烈的無疑是限購限貸政策的執行，限購政策跨出第一步，從9月26日生效至今已兩月有餘，威力不減。 南京商品住宅周度成交量價整體態勢下降明顯，成交量從第38周（9.19-9.25日）的46.83萬方跌至第47的9.85萬方，用入冬時節與傳統金九相比或有失不公，但金九月商品住宅成交面積140.49萬方，銀十月成交量猛跌至74.05萬方，環比下降47.29%，堪稱遭遇“攔腰斬”。
樓市已不如上半年時漲聲不停，抑制了很多投資客戶在住宅產品中的前進步伐，此時商辦公寓類產品大放光彩，在一片低迷中高歌自己不限購不限貸。在這類投資屬性較強的產品中，辦公產品市場針對性較強，多售給中小型企業自用同時等待時機出手，若是投資，光靠收租回本時間過長，先期資金沉澱量較高，且因客戶面較窄，後期尋覓接盤俠難度高；而商鋪選購需要遵循地段、交通、人流、位置等多方面綜合因素，再投入幾年養鋪期才有可能形成一鋪養三代的好運氣，耗時耗精力，但一些目前商業氛圍已經成熟的商鋪，購置費用較高，投資風險也會加大。相較于商鋪與辦公，酒店式公寓體現了明顯優勢：市場在售的多為小面積戶型，低總價低投資門檻易轉手；實用性強，自住辦公出租SOHO各種模式隨意切換。
商圈效應助力公寓市場
城市規劃單核轉向多核
但酒店式公寓作為兼具投資屬性及享受性物業，是區域經濟發展到一定階段的產物。依託商圈效應，需要大量人流及便利交通做效益支撐，商務氛圍越強烈的區域，酒店式公寓市場發展越好。《南京城市總體規劃修編成果草案(2007年-2030年)》公佈顯示，南京目前整體規劃已由單核城市走向多核城市，由十多年前單一的新街口商圈向如今“一主城三副城八新城”過渡。在新規劃的劃分中主城不僅是明城牆以內的老城區，也涵蓋了河西、南京南站。
商圈的誕生是城市發展變遷的見證者，目前受到南京群眾一致認可的醇熟商務型商圈是新街口CBD及河西CBD。新街口CBD就總營業額而言，與廣州天河路、成都春熙鹽市口、上海東西南京路歷年來平分秋色，作為本土商業紮根深厚，高中低檔商務覆蓋廣泛的成熟商圈，其酒店式公寓市場已從曾經的火熱進入供不應求的飽和階段，城中板塊2016.1月至今無新供應上市，靠老項目的少量剩餘房源支撐，成了這個發展腳步已至承載臨界點板塊的心頭痛；板塊公寓成交均價佔據全市高點但月度起伏大，體現了這個板塊獨有的高入市成本高風險高回報的投資特徵，並不適合目前政策調控下求穩的購房心理。河西經過14年的開發,，政府累計投資約800億，拉動社會投資1000多億，培養出如今的河西CBD，已與新街口CBD齊肩，目前河西CBD三期大力建設中，多家品牌房企入駐，成為有目共睹的2016年度樓市火熱板塊。未來也大有可能以新代舊，逆轉一枝獨秀的局面。在商務效應烘托下，河西板塊今年酒店式公寓表現不菲，本年度至今成交均價走勢穩步上升，已從1月22264元/㎡漲至10月29901元/㎡，漲幅達7637元/㎡，若是年初購買一套50㎡公寓，那現在資產就已升值約38萬元。
泛長三角區域金融中心效應漸顯
升龍河西公館地段品質具優
今年河西北、中部區域在售專案甚少且價格較高，抬高了投資成本，對比之下，河西南優勢立顯，擁有高能級的完善規劃，未來發展前景可期，區域公寓也相對具有低價優勢，升龍河西公館位於青奧軸線與江東路軸線交匯處的十字軸路口，享受河西CBD二期、三期雙向地段利好，成了不少投資客的新陣地，根據克而瑞資料統計，其成交金額連續近三周位居全市第一。
根據規劃，升龍公館所在的河西CBD區域未來將打造成泛長三角區域金融中心核心功能區，形成商務、商貿、會展、文體五大功能為主的新城市中心，2014年我市決定將河西金融產業發展專項資金總額提升至1億元，並擴大扶持企業範圍，加大對各類金融機構入駐的吸引力。在強有力的政策拉動下，目前已集聚350家金融及准金融機構，其中世界500強企業總部基地、金融法人總部和外資機構數量占全市三分之二。與升龍河西公館直線距離約1km的金融城被樹立為南京泛長三角區域金融中心核心功能載體， 150萬平方米以上的龐大體量使其成為泛長三角地區、南京都市圈內最大的金融商務綜合體，未來將與廣州金融中心比肩。目前一期已經基本建成，已有工商銀行、紫金農商銀行、南京銀行、南京證券、永豐銀行、中石化財務公司、紫金財險、省金融租賃、省再擔保等14家金融機構簽約入駐。二期項目在建中，目前市金融辦、金融城公司與郵政儲蓄銀行江蘇省分行、民生銀行南京分行、江蘇省交通控股財務公司等6家入駐金融城專案機構代表簽訂了入駐合同或意向書。
（金融城一期入駐部分企業示意圖）
南京市委領導曾指出：“泛長三角金融中心城市是南京未來的城市角色之一，南京金融城要為全市金融集聚和發展提供最好的環境。”這句話明示了未來城市主要商務聚集地就在金融城，金融城將涵蓋約20萬辦公人群，作為與其毗鄰的升龍河西公館，直接受益金融城將帶來的人流與錢潮，若是購買公寓用作投資，有著數量基數支撐的高端企業和其引入的高消費人群及龐大需求，都成為出租或轉手升值的無形保障。而葛洲壩地產在距離升龍河西公館約600m處，以成交樓面價45213元/㎡拍下NO.2016G14地塊，一舉刷新全市地價，如此重金奪地也表明了開發商對區域價值的認可。
升龍河西公館外部區域價值已不言而喻，專案自身配套也繽紛豐富。作為約110萬方的城市綜合體，規劃打造景觀面積約3萬㎡的海德公園，業態涵蓋了大型商場、辦公、公寓等多元化生活配套，實現了樓上休憩樓下繁華的便捷生活。項目酒店式公寓裝修甚是用心，選材用料多為KOHLER、AOsmith、摩恩、西門子等在專業領域口碑勝贊的產品。專案與同類產品相比具有實用價值的是做到了燃氣入戶，可悠然烹飪美食，生活氣息濃厚。在投資市場，要儘量規避短板明顯的產品，方可期穩妥利益，如升龍河西公館這樣自住投資兩相宜的產品，兼具實用性及預期升值空間，相信能滿足購房者不同層面的置業需求。