熔斷流拍與底價成交並存，土拍往哪走？

進入12月份，土拍市場不僅沒消停，反而迎來一大波住宅用地出讓，讓吃瓜群眾看了一幕又一幕土拍大戲：

有兩秒即告熔斷的，有搶高價“回鍋地”的，也有和和氣氣一家一塊底價地的，土拍年年有，今年特別多也特別鬧。

01

搶地潮湧，3宗地接連熔斷

12月27日上午，停牌後漲價“複出”的靜海團泊西區津靜（拍）2016-55號地塊迎來拍賣。

該地塊為原定於12月2日摘牌的津靜（掛）2016-55號地，12月1日被緊急停牌，後於12月7日重新出現、改為直接拍賣：起始總價由原來的48610萬變為99420萬，起始樓面價也從2793元/平米漲到了5712元/㎡，並規定“溢價率不得超過50%”。

按照限價計算，該地塊總價最高可拍到14.913億，合樓面價上限為8569元/㎡。這個熔斷價格與團泊目前的最高樓面價，此前中昂摘下的團泊西地塊的7427元/平方米比，還略高一點。

由此來看，熔斷的保險絲還是夠粗的，不過讓人大跌眼鏡的是，僅僅經過三個報價，熔斷就來臨了。第一個出價的是招商，報價9.942億；華遠第二個報價14.913億，達到最高限價；而後星河報價14.914億，超過50%的溢價率限制，終止地塊出讓。

這已是12月份出現的第三次，也是天津土拍史上的第三次“熔斷”。此前12月14日，北辰順義道地塊競拍，拍到75.5億後宣告競價無效；12月15日摘牌的寶坻南三路地塊，摘牌時網上報價已經超越50%的紅線，不用拍賣就宣佈熔斷。

02

溢價率很“理性”，地價已升天

12月土拍市場分外熱鬧，有熔斷的，也有競拍”理性“順利成交的。

12月21日下午，河北區楊橋大街宅地迎來摘牌，該地塊掛牌總價21億，起始樓面價15567元/平米。

經過多輪拼殺，最終由中冶以41.4億、整體樓面價30689元/平方米拿下該宗地，溢價率97%，超過此前的建昌道1號地，再次大幅度刷新了河北區的賣地記錄。

12月28日，武清區高村鎮地塊迎來摘牌，這也是一塊“回鍋地”，先是10月31日以總價9.845億掛牌，當時的起始樓面價為5612元/㎡；卻在11月29日即原定的摘牌日前一天被緊急停牌；12月8日又重新上線、宣佈直接拍賣，起叫價漲到25億，起始樓面價漲到14480元/㎡，並規定溢價率不得超過50%。

樓面價從2000漲到14000，需要多長時間？武清地塊給你答案：就在一刹那。武清以往出讓地塊樓面價多在兩三千元，而高村地塊最終由首創以25.07億的總價摘得該地塊，雖然只比起拍價多了700萬元，但整體樓面價14520元/㎡，純居住樓面價約2萬，以現在的標準來衡量，簡直是逆天了。

12月28日，位於漢沽東擴區的津濱漢（掛）2016-3號、津濱漢（掛）2016-4號、津濱漢（掛）2016-5號三宗地塊摘牌出讓。

其中，3號宗地由華遠以1.54億元總價奪得，成交樓面價2232元/平米，溢價率23.6%。4號宗地也由華遠以2.57億元總價奪得，成交樓面價2790元/平米，溢價率22.7%。5號地由保利以3.985億元價格近底價摘得，成交樓面價2277元/平米。

03

有商有量人人有份，說好的搖號沒有來

塘沽新城鎮3宗宅地，作為首批規定超過50%的溢價率，將搖號抽籤確定受讓人的地塊，其出讓頗受關注，各大主播一早便守在直播室，準備見證天津土拍歷史上又一個“新紀元”。

不過，再次出乎意料的是，這三宗地都以底價或接近底價成交，說好的搖號抽籤並沒有發生。

津濱塘（掛）2016-1號地，掛牌起始價和競買保證金為64170萬後，起始樓面價5000元/㎡，單價最高可拍到約7500元/㎡。最終中建以64170萬底價拿地，成交樓面價5000元/㎡。

津濱塘（掛）2016-2號地，掛牌起始價和競買保證金調整為34333萬後，起始樓面價從2889元/㎡漲到4500元/㎡，單價最高可拍到約6750元/㎡。最終禹洲以34350萬近底價拿地，成交樓面價4502元/㎡。

津濱塘（掛）2016-3號地，掛牌起始價23130萬，起始樓面價2439元/㎡，沒有限價要求，也未經歷價格變動。最終中建以23130萬底價拿地，成交樓面價2439元/㎡。

回顧12月天津土拍，絕對是有土拍以來最“精彩”的一個月，我們看到了“熔斷”的誕生，也看到了創歷史”新高“的樓面價誕生，也看到了2016年很少發生的”底價成交“。

在當下，在”麵粉“與”麵包“脫節的非常時期，算得上是各玩各的精彩，對於土拍，對於房價，也許只能走一步看一步了，妄自猜測漲跌很有可能被打臉，土拍告訴我們：一切皆有可能。