闞樓市：回顧2016，展望2017！
2016年，房地產市場迎來本輪週期的高點，全年成交規模創歷史新高，城市分化態勢延續。國慶日前後，各地政府密集出臺調控政策，四季度市場走勢漸趨平穩。
2017年，因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化，熱點城市面臨量價回檔，而三四線城市有望延續平穩走勢。中國指數研究院基於全面的房地產大資料體系，解讀2016行業熱點，展望2017市場機遇。
第一部分：
2016年中國房地產市場形勢總結
➤ 政策：
政策環境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險
2016年房地產政策經歷了從寬鬆到熱點城市持續收緊的過程：兩會提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現。一方面，熱點城市調控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防範市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環境。同時，中央加強房地產長效機制建設，區域一體化、新型城鎮化等繼續突破前行，為行業長期發展積極構建良好環境。
（資料來源：中國指數研究院綜合整理）
可以說，近一年多的房地產去庫存政策取得了積極效果，隨著市場交易的回升，三四線城市的庫存壓力也得到一定緩解。但同時應該看到，熱點城市房地產市場的敏感性及複雜性使其走勢明顯超出了預期範圍，房價地價非理性上漲會進一步加劇市場及金融風險。
由此，中央經濟工作會議提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，並進一步明確住房的居住定位。可以預期的是，在房地產市場分化的大格局下，地方調控也將延續分城施策的特點，在支持居民自住購房的同時更加注重抑制投資投機性需求，以防止熱點城市的泡沫風險及市場出現大起大落，短期政策的發力點將側重於通過各類措施“穩定”市場環境，中長期則將通過鼓勵發展租賃市場以及各類金融財稅的改革，為房地產長效機制的建立奠定更穩固的基礎。
➤ 價格：
前三季度漲幅明顯，調控收緊後價格趨穩
2010年6月至2016年11月百城住宅均價及環比變化
（資料來源：CREIS中指資料）
2016年1-11月百城均價持續上漲，調控政策影響下漲幅明顯收窄。在較為寬鬆的貨幣信貸環境下，市場成交逐步升溫，加之部分城市住宅市場供應緊張、土地價格快速攀升，共同推動房價持續上漲。
根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查資料顯示，2016年1-11月百城住宅價格累計上漲17.83%，較2015年全年擴大13.68個百分點，創近年新高。四季度多城市調控政策密集出臺，市場運行環境趨緊，10月百城均價環比漲幅顯著收窄1.18個百分點，其中有48個城市漲幅收窄（或降幅擴大），11月百城住宅價格環比漲幅進一步收窄0.77個百分點，漲幅收窄（或降幅擴大）城市增加至73個。
2016年熱點城市房價上漲過快一方面推高了市場運行風險，特別是資產價格的波動對金融體系的穩健運行帶來了較大隱憂，另一方面房價上漲進一步催升了房屋產品的金融屬性，對實體經濟發展、居民生活成本都帶來壓力。可以說，十一前後各級政府密集出臺調控政策非常及時，有效影響了市場預期。預計未來隨著相關貨幣信貸政策的進一步收緊，之前價格透支嚴重的熱點城市將呈現波動性調整態勢，而大多數三四線城市則仍以去庫存為基調，房價走勢將繼續平穩。
➤ 供求：
市場成交全年高位運行，成交結構明顯上移
2010-2016年12月50個代表城市 月度成交量走勢
（資料來源：CREIS中指資料）
全年成交量創歷史新高。2016年50個代表城市全年月均成交約3710萬平方米，同比增長超兩成，絕對量為歷史同期最高水準。國慶前後多地樓市調控政策密集出臺，市場環境收緊，預期轉向，成交量高位下調，四季度50個代表城市商品住宅月均成交約3880萬平方米，同比增長7.6%，較三季度增幅收窄16.6個百分點。與此同時，北京、上海、南京、杭州二手房市場快速發展，成交套數占比快速提升。預計未來隨著熱點城市人口和資本吸引力的不斷加強，加之新房供應的緊缺，二手房將佔據更大的市場話語權。
與價格上漲相伴隨的，是全年成交規模的持續放大。應該注意的是，在此輪市場成交放量的過程中，各類城市分化運行的特點愈發顯著：在土地供應越來越少的一線城市，新房成交量已難以跟上價格攀升的節奏，把更多的市場空間留給了二手房，市場供應主體發生了巨大改變，未來市場運行的複雜性陡增。
➤ 土地：
一二線土地市場熱度高，高價地開發蘊風險
2011-2016年全國300個城市住宅和商辦用地成交面積
（資料來源：CREIS中指資料）
全國各類土地供需量仍保持低位。在全國去庫存政策的指導下，地方政府繼續減少土地推出量，2016年全國300個城市共推出各類用地18.2億平方米，同比下降11.0%，降幅較2015年收窄7.8個百分點，整體仍處於較低水準。2016年全國300個城市各類土地成交量同比持續下滑，共成交15.0億平方米，同比下降5.7%，各類土地成交出讓金2.9萬億元，同比增長30.3%。
2011-2016年全國300個城市住宅和商辦用地成交樓面均價及平均溢價率
（資料來源：CREIS中指資料）
地價方面，前三季度重點城市各類用地樓面均價和溢價率攀升，四季度調控政策影響下均有所回落。2016年熱點一二線城市土地持續高熱，地王頻出，全國300個城市2016年各類用地成交樓面均價為1904元/平方米，同比上漲38.7%，平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。分季度來看，一季度各類用地樓面價上漲16.7%，二三季度熱點城市土地市場熱度較高，整體樓面價同比分別上漲49.1%、77.2%。四季度在樓市調控政策影響下，樓面價同比漲幅收窄至32.4%。同時，溢價率在二、三季度快速攀升至54.5%、60.3%，四季度也回落至35.2%。
第二部分：
2017年中國房地產市場趨勢展望
➤ 行業發展：
貨幣政策穩健中性，房地產市場發展外部動力減弱
2017年國內經濟預期將繼續“穩”字當頭。2016年12月中旬召開的中央經濟工作會議確定2017年經濟穩中求進的主基調，財政政策更加積極有效，深化供給側改革，著力振興實體經濟，這都有利於為房地產市場平穩發展營造良好環境。
中央經濟工作會議也明確貨幣政策“穩健中性”，決定了2017年貨幣環境全面寬鬆不再，並且考慮到美元加息預期的影響，央行或將適度收緊國內人民幣的流動性，以平衡人民幣幣值的穩定。另外，2016年信貸結構的投向異常（對實體經濟支援尚需加強）和流向異常（紛紛湧向一二線熱點城市），也有望促使2017年信貸政策實現更均衡分配，即加大對實體經濟的信貸支援力度，適度加大三四線城市房地產信貸資源的傾斜，以降低一二線熱點城市的居民杠杆比例。房地產政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精准調控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。
➤ 市場趨勢：
銷售量價回檔，人口支撐的城市將成新風口
2011年以來各線城市商品房銷售面積同比增速
（ 資料來源：CREIS中指資料）
市場表現仍將持續分化，預計2017年一二線城市銷售面積將下降，三四線趨穩。具體來看，一線城市此前限購政策並未放開，此輪需求釋放較為平穩，1-11月銷售面積增速在各類城市中最低，且一線城市潛在購買力充足，市場供不應求，預計政策收緊影響週期有限，全年降幅小於二線城市。
二線城市在嚴格的調控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市場調整下全年銷售面積將出現明顯回落。三四線城市的去庫存支持政策將繼續發力，信貸資源等也有望向三四線城市傾斜。在政策支持下，預計2017年三四線城市銷售面積將保持平穩。
整體來看，一二線城市銷售情況可能出現回落，佔據市場主要需求的三四線城市有望繼續實現平穩銷售，預計全國總體銷售面積將回落，測算降幅在12.8%~14.8%。
2011年至今商品房銷售面積及百城價格同比走勢
資料來源：CREIS中指資料
價格方面，政策收緊、需求下降，價格面臨回檔。預計2017年，房地產價格存在一定的下跌壓力，但全年跌幅有限。而穩健中性的貨幣環境下價格上漲動力不足。
從不同城市來看，2017年一二線熱點城市將繼續受到政策影響，各類需求受到抑制，價格面臨調整，同時供應結構也將轉向自住型供應為主，價格也存在結構性調整的可能性，而三四線城市庫存壓力仍存，價格上漲動力不足。綜合來看，2017年全國商品房均價將出現小幅下跌，跌幅在1.9%~3.9%之間。
2017年對於一二線城市市場的整體判斷是量價進入調整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代，新房開發建設的市場空間不斷被壓縮，城市產業升級帶來的存量土地和存量物業盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回檔”成大概率事件，但具備產業和人口支撐的城市，將成為下一個發展的新風口，天津、武漢和鄭州受益於城市群發展，城市潛力逐漸顯現，量價進入平穩增長週期；西部節點型城市發展有望進入新階段，房價尚屬相對窪地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位於大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。