全面解讀 南京樓市限購再升級
自3月以後，短短十幾天，全國已有多個城市陸續出臺樓市調控政策，而在杭州限購“升級”時，就有業內人士預計房產調控仍將是全國兩會的熱點話題，因此不排除南京的樓市在近期有所調整。
這不，昨晚南京市發佈關於進一步調整住房限購政策的通知，自3月16日起，將高淳、溧水、六合納入限購範圍，外地人限購第二套，本地戶籍不限購；堵住二手房不限購缺口，本地家庭全面限購第三套住房；外地人買房升級為3年內連續2年以上的社保或個稅證明。有業內評價，在近期十餘城市加大調控政策力度之際，南京此舉在意料之中，但政策嚴厲程度又在意料之外。
南京主城限購升級
統計範圍：南京主城八區（不含六合、高淳、溧水）
統計口徑：商品住宅 包含普通住宅、別墅、酒店式公寓
統計時間：2017年1季度資料截止時間2017.1.1-2017.3.14
2016年，堪稱南京樓市歷史上最火爆的一年，商品住宅量價齊齊攀升。2季度商品住宅成交面積達387.11萬方，刷新了歷年成交最高記錄。房價也一路水漲船高，2016年2季度房價相較1季度上漲17%，創下季度最高漲幅，成交均價達到22068元/平米，至此主城成交均價徹底告別1字頭！到了3季度，房價再漲11%。在這種情況下，9月南京樓市重啟限購，10月發佈“史上最嚴”調控政策。雙限新政無疑給南京主城樓市潑了一盆冷水。無論是供應還是成交面積均呈現大幅下滑趨勢，但值得注意的是，成交均價仍然不斷上行，只不過是上漲幅度和速度減緩。
進入2017年以來，南京主城八區商品住宅成交均價依然呈現逐月上漲趨勢，儘管漲幅不大，為貫徹落實國家因城施策、分類調控的要求，南京樓市調控再度晚間突襲！此次限購，是南京樓市第三次出臺限購政策，可以說是前兩次限購的加強升級版！結合南京前兩次調控效果來看，此次限購，將會導致南京樓市主城商品住宅的供應和成交量進一步下滑，包括對二手房的成交量也有影響。但是，對房價的影響不會太明顯，不會出現房價大幅下跌的情況，一方面是因為之前所拍土地地價成本較高，另外，很多高價產品並未領到銷許入市。
六合高淳溧水被納入限購範圍
自2016年9月南京限購以來，主城八區受雙限新政影響，很多購房人失去購房資格，轉而把目光投向了南京不限購區域：六合、高淳、溧水，新三區不限購、不限貸、低房價的優勢吸引了很多投資需求。
統計口徑：商品住宅 包含普通住宅、別墅、酒店式公寓
統計時間：2017年3月資料截止時間2017.3.1-2017.3.14
從克而瑞資料來看，在南京限購政策實施前期，六合、高淳、溧水三區房價均呈小幅波動上漲或下降，但是從限購實施以來，三區房價均有一定程度上漲，迎來一段小爆發期，均是在年底達到一年房價最高點。六合11月房價達到11363元/平米，相比10月上漲16.4%，高淳12月房價達7503元/平米，相比10月上漲12.1%，溧水12月房價達到8504元/平米，相比10月上漲10.5%。
南京調控後，六合、高淳、溧水三區樓市過熱，成了投資客的新戰場，但目前庫存量不斷走低。六合區截止2017年2月份的庫存量2040套，去化週期僅1.4個月（去化率按12個月統計，下同），高淳庫存1906套，去化週期4.9個月，溧水庫存1649套，去化週期2個月，相比2016年9月份，均有不同幅度下降。此次調控將六合、高淳、溧水劃入限購範圍，將會抑制三區投資性需求造成的樓市“火熱”。
限購加強解讀 政策出臺背景就是貫徹兩會精神，也就是“堅持住房的居住屬性”、“加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制”、“要調整和優化中長期供給體系，實現房地產市場動態均衡”。
因此此番政策升級後，呈現三個顯著變化：
一是高淳、溧水、六合三區開始對外地人限購；這主要是針對去年9月南京主城限購後，投資投機性需求轉戰上述三區，使得上述三個區域的樓市量價齊升，成交量和房價漲幅均創歷史新高，甚至普遍出現了炒房號現象。以距離南京最遠的高淳為例，在去年9-11月供應相對充足的情況下，成交量同比往年上漲60%左右，成交均價在今年1-2月達到30%-40%，勢頭不輸於2016年的南京主城；
二是本市戶籍家庭在主城區不僅限購第三套新房，同時也限購第三套二手房；這一條是針對本地人，限制投資性需求釋放；
三是外地人在甯購房社保和個稅繳納年限從2年延長至3年，且不能補繳；這一條提高了外地人在甯購房的門檻，雖然傷及自住性需求，但也是有效抑制投機投資型需求的一種措施。
結合南京的市場表現來看，這次限購升級的根本原因是南京樓市短期內供需矛盾難以改變。據克而瑞資料統計，截止上周日南京商品住宅的庫存為27217套，按照過去6個月的平均去化量，去化週期僅為4.9個月，市場整體供不應求的矛盾仍然突出。從目前短期有效的調控手段看，一是增加供給，另一個是限制需求，南京的商品住宅從2015年開始一直供不應求，供銷比從0.93到0.79，再到今年截至3月15日的0.59，供求矛盾造成了購房恐慌和價格快速攀升。但由於過去兩年土地供應量不足，短期內新房供應不容樂觀，因此須進一步壓制需求來平抑供需矛盾，從而緩解房價進一步上漲的巨大壓力。
需求外溢的三四線城市樓市是否可期？
句容
句容緊鄰寶華山，景觀環境俱佳；緊鄰仙林，可充分享受仙林湖成熟的交通和生活配套，因此成為南京價格溢出和主動改善客戶的首選，隨著寧句城際今年開工，南京到句容只要半小時，在同城化進程加快的前提下，向東5公里，房價僅為仙林湖的三分之一，價差遠高於江北與河西之間，這樣的價差支撐購買需求的有效釋放，同時，句容政府出臺樓市新政，地價快速上漲，這也使得句容的房價一直是高企的態勢。
目前句容樓市分為5大區域，分別是主城板塊、寶華板塊、開發區板塊、郭莊板塊及其他板塊。
2016年之前，句容樓市發展較為平穩。隨著與南京同城化進程的加快及南京投資自住需求的不斷湧入（目前購房總量占50%左右），帶動本地自住與投資性購房出現明顯的增長，2016年成交量是2015年的227%。投資熱退潮後1月份有所回落，此次限購升級後，或將會再次帶來新一輪增長。
早年，句容樓市成交量穩定在170萬平米以內，主要板塊占比也相對穩定。2016年量價發生巨變，成交量突破500萬平米，是2015年的三倍之多；從市場規模變化看，與南京聯繫最緊密的寶華市場份額增加最為迅速，成交量達到了200萬平米；從庫存表現看，寶華最低。
（2016年句容各區域商品房庫存及去化週期
注：去化週期=庫存面積÷（2016年成交面積÷12個月））
因此寶華專案的去化速度明顯高於句容其它板塊，隨著地價的提高和大牌開發商的不斷進駐，價格提升依然存在較大空間。
目前寶華板塊在售專案從早期的純別墅轉變為普通住宅為主，早期圍繞寶華山周邊開發的別墅項目目前紛紛進入尾聲。普通住宅專案多分佈在承接南京仙林、沿仙林大道的兩側，代表專案有四季金輝、碧桂園大學印象，香山壹境則為普通住宅+別墅的在售專案代表，目前最新的報價都在11000-13000元/㎡。
寶華板塊是目前句容樓市的主力，成交量占比句容的37%，成交價格也為全市高點，寶華開發進入成熟階段，進入南京的全國知名開發商紛紛進入，將提升開發品質，提升區域樓市地位與形象，成為不斷吸引南京購房者的主要動因。近期大牌紛紛進入，對於購房者來說，更是購房品質的保證。
揚州
寧鎮揚同城化是江蘇省首個區域同城化發展規劃，同城化範圍是南京、鎮江、揚州三市，目前揚州也是外溢客群十分關注的熱點城市之一。
揚州商品房市場年均成交量約270萬方，整體供應略小於求，但從15年年開始在全國樓市的去庫存行動的影響下，市場供應明顯放緩，成交卻持續放大，至今市場累計供求比約為0.9。
2010年以後市場供給側開始呈現下滑趨勢且延續到14年，14年後，政策寬鬆環境下，年度土地供應和商品住宅供應雙雙步入上升通道，2016年全國調控中揚州樓市影響並無明顯，房價也基本穩定在8000-9000元/㎡區間，成交量處於上升通道。
目前揚州的樓市格局主要分為六大板塊，以老城區板塊為核心，同時老城區房價最高，向周邊西北放射性擴散佈局。
從各個區域的樓市供銷來看，西區、東區呈現供需兩旺，且價格走勢相對均穩；老城區累計供求基本平衡，北區、南區累計供小於求的態勢。
主城雖然是核心區域，但土地和房源稀缺，房價抗跌性強，西區是揚州樓市的熱點之一，同時未來有地鐵規劃，區域內多個樓盤雲集，是目前揚州市較為優質的板塊，成交均價僅次於老城區；東區距離主城區最近，地理人文條件優越，廣陵新城的開發帶動了區域內商業配套的發展，主要以京杭之心一片為主，整體區域市場也是供需旺盛的態勢。
在房企入駐情況來看，目前已有萬科、綠地、華潤、恒大、金地、中海、融創、碧桂園8個房企進駐，合計建設專案16個，主要分佈於主城的西區。
目前來看，揚州樓市對於品牌房企的吸附力較強，其中西區的表現最好，整體市場也是供需兩旺的態勢，價格也是穩步上揚，後勁較足，未來市場可期。
全國政策回顧
連日來，已經有多地密集出臺房地產調控政策，北京周邊的涿州、淶水、崇禮新出臺限購令，上海周邊的嘉善、杭州、南京限購升級，三亞出臺新政，就連三四線城市滁州和贛州也出臺了新政，調控城市已經從一、二線熱點城市及周邊地區，蔓延到了三四線熱點城市，主要措施包括限購、限貸、限價、增加供地等。
文章來源：克而瑞南京機構