“借名買房”糾紛不斷上升 暗藏六大風險

買房人選擇“借名購房”，主要有三大原因：

一、借名人不具備購房資格

障房政策和限購令的實施，使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購房，家庭年收入超過標準無法申請購買經濟適用房。

二、借名人無法辦理銀行貸款

由於房屋價格上漲和銀行貸款政策調整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。

三、為享受低價購房的優惠條件

一些單位對內部職工購房有優惠條件，如團購、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價格遠低於市場價格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。

暗藏六大風險

“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風險：

一是無書面協議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關係，基於感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。

二是違反政策、法規規定，借名買房協議可能被認定無效。借名購買經濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協議，但因規避政策，協定存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現獲得房屋產權的目的。

三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續。在房屋滿足過戶條件時，是否協助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。

四是借名人被要求騰退房屋。購買房屋後，借名人往往實際居住在房屋內，但由於房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。

五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割;登記人負有債務，債權人申請保全而致該房屋被查封。

六是登記人將房屋轉讓給第三人。由於房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買賣協議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當得利向登記人主張賠償。

法律不支持“借名買經適房”

針對上述風險，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險，不要存有規避政策、鑽法律漏洞的僥倖心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。

對於不違反國家政策、法律法規強制性規定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關係還是借名買房。

但是需要強調的是，違反政策借名購買經適房的，即使有書面協議或進行公證，都可能導致協議因違反強制性規定被認定無效。

而特別需要提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關證據，如銀行轉帳記錄、收據收條等，以防在沒有書面協議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。

看房買房，築家易幫忙！！！