40年產權房優劣勢大對比 你買對了嗎？

房價的不斷上漲使得不少人開始關注小戶型樓盤，目前鄭州市場上的小戶型住宅數量偏少，多數為商業性質的公寓房，產權40或50年，而很多購房者就是糾結這個產權年限。

40年或50年產權房，屬於房地產開發中土地規劃用途與開發用途不完全一致的情況。非住宅用地按照住宅使用功能設計和建設，能滿足居住需求，但其房屋性質非住宅，土地使用年限為40年或50年，市場上稱此類物業為“40年或50年產權房”、“商用住宅”。

那麼，為什麼有的房子產權是40年呢？

土地性質實在開發商拿地的時候就已經明確定了。商用或住宅性質是隨著城市規劃和建設發展，政府從區域發展需要為該土地定出合理的功能性質，如新開區域的商業配套用地，是為區域居住提供的未來生活配套。

但現實卻是：在新興區域發展初期，由於房地產開發不成熟、入住人口少等原因尚不具備較好的商業氛圍，如果堅持開發純商業用房將很可能與市場脫節，銷售艱難；而住宅價值明顯較高，且易於銷售變現。因此，開發商大多都會採取變通方式——部分專案在產品規劃上不完全按照地塊控規性質的限制，在功能上偏向住宅功能，結合市場效應，從而出現了綜合用地、商住用地上的住宅專案，也就出現了40年產權的住宅。

那麼，40年產權的房子能買嗎？且看小編為大家分析一下40年產權房的優勢和劣勢。

40年產權房的優勢：

1、 地段好： 這類項目往往處在市中心較好的位置，地段稀缺。周邊居住氛圍成熟，交通便利。一方面，有的項目本身立項是寫字樓，因而可以註冊公司；另一方面，可以將房子出租給小公司，租金收益遠大于普通住宅。

2、 門檻低： 低總價的投資門檻，是“40年、50年產權住宅”受投資客追捧的主要原因。單價比周邊其他項目的價格每平方米低幾百元到千元，面積主要集中在30平方米－90平方米之間，特別是一些30平方米-50平方米的戶型，對於許多初次置業的青年人或投資者，門檻較低，接受度高。

40年產權房的劣勢：

由於土地性質是商業相容住宅、綜合用地，即便開發成了住宅，但由於收費標準不同，生活費用、買房稅費以及二次交易費用都將高出70年的住宅一大截。

1、 生活費用不確定： 按商業用途規定，水、電等使用費用都將採取商用價格。水和電的價格都大概貴1倍左右。但目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，與政府協商，承諾能按民用水電標準收取，但具體怎麼交法還是交房了才真正知道。

2、 稅費無優惠： 普通住宅專案初次購買和未來轉讓時契稅享受減半政策，為1.5%；而40年、50年產權的住宅，契稅按3%繳納。

3、貸款限制： 買此類物業一般不能申請公積金貸款。50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能貸五成或六成；利息也不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。

4、產品結構受影響： 商住物業受朝向、採光、進深等限制較少，居住舒適度較普通住宅低，一般沒有露臺、空中花園等。

購買40年產權房要注意以下事項：

1、地段潛力： 要瞭解地段的前景，綜合比較地段和價格優勢。對3－5年內轉手的短線投資者，要選擇目前尚不成熟但有潛力的區域，升值空間預留充分；長線投資者則更傾向于城市核心區的好地段，便於出租。

2、面積總價： 總價至少低於相鄰的70年產權住宅15％－20％，面積80平方米左右2房或小3房最佳。短線投資宜選擇價格優勢較大的，這樣便於在轉手時相較普通住宅也有一定價格優勢。

3、付款方式： 由於是非住宅土地使用性質，按揭貸款的首付比例和利息都比普通住宅高，建議在經濟情況允許情況下儘量選擇一次性付款；實在要貸款，以10年按揭較為合理。

4、 確定合法： 要確定物業的合法性，最基本的《國土證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房預售證》五證要齊全。

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