房企表外融資急刹車：還沒放款的都停下

導讀

華南某券商人士表示：“國有大行、股份行都有理財資金在為房企做開發融資，監管檔發佈後，正在做的專案立刻停了下來，不再繼續。”

從開發端到銷售端，監管層對房地產資金鏈正在全線收緊。

銀監會11月4日《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》（下稱《通知》）中，對16個熱點城市房地產相關業務進行調查。

而在此前，上交所、深交所對房地產公司債，發改委對商業地產企業債均進行了相應規範。

與以往主要限制銀行表內信貸不同的是，商業銀行此次亦暫停了表外資金為地產企業融資。多位銀行、券商人士向21世紀經濟報導記者表示，通過銀行表外理財資金為房地產企業融資已基本停止。

房企融資全線收緊

此前，地產調控主要是針對表內貸款，銀行可以選擇表外融資繼續輸血地產。“過去是只管貸款，留下了‘通道’。這次是一行三會立體監管。”

華南某券商人士表示：“國有大行、股份行都有理財資金在為房企做開發融資，監管檔發佈後，正在做的專案立刻停了下來，不再繼續。”

中部某城市銀行資管人士表示，因為銀監局下發加強房地產貸款風險管控的通知，“所有的表外房地產融資都停了，只要還沒放款的，不管到哪一步，都停下來。”

銀監會4日《通知》中稱，嚴查理財資金投資管理情況。包括嚴格執行銀行理財資金投資非標資產的比例限制；比照自營貸款管理的要求，強化對銀行理財資金投向房地產領域的監督管理，理財資金違規進入房地產領域的問題。

理財資金投資非標資產限制，是指2013年3月銀監會下發的“8號文”——《關於規範商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》，其中規定：銀行理財投非標，需限制在理財餘額35%，或者總資產4%的比例之內；應比照自營貸款管理，進行貸前盡職調查、風險審查和投後風險管理。

有地方銀監局進一步要求，銀行業金融機構要嚴格執行銀監會關於全面風險管理的要求，切實落實“穿透”原則，不得通過同業、資管計畫等各類通道規避以上規定及其他監管要求，使資金違規進入房地產領域。

“問題在於‘理財資金違規進入房地產’中的‘違規’怎麼解釋。在監管未有明確說法的情況下，各家銀行不如先暫停。”華南某金融機構人士表示。

個人購房貸款是輸血主力

商業銀行進入房地產的資金，表內包括信貸資金和自營資金，信貸資金主要為按揭貸款、房地產開發貸款等；表外資金則主要為債券、非標資產、上市公司定增等權益類資產等。

2015年以來，房地產類資金增長加快，主要是受到個人購房貸款增長的影響。

國家統計局11月14日發佈的資料顯示，2016年1-10月份，房地產開發企業到位資金11.73萬億元，同比增長15.5%，增速與1-9月份持平。其中，國內貸款1.73萬億元，增長1.2%；利用外資123億元，下降49.0%；自籌資金4.08萬億元，增長0.6%；其他資金5.91萬億元，增長35.2%。

在其他資金中，定金及預收款3.37萬億元，增長32.2%；個人按揭貸款1.98萬億元，增長51.5%。

華南某負責零售的銀行副行長表示，如果符合條件，按揭貸款還在放，但資料審查更謹慎，主要是成交明顯回落。“其實開發貸條件沒變，沒明顯變化。”

對於按揭貸款，銀監會《通知》顯示，檢查銀行是否嚴格執行最低首付比例要求；是否認真履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查；是否認真執行限貸政策要求。

“凡是已經批了的貸款，都會繼續發放。沒聽說大行會突然收緊個人購房貸款。只是由於市場緊縮政策，市場對房地產前景觀望態度濃了，抑制了炒房需求，對貸款的需求也下降了。”前述零售負責人表示。

11月房地產公司債絕跡

隨著對房地產類融資工具的監管加強，房地產公司債、房地產信託等發行銳減。

Wind資料顯示，交易所公司債中，房地產類公司債自9月以來銳減，9月、10月均只發行8只，規模分別為110.4億元、73億元。截至11月15日，11月以來無房地產類公司債發行。

房地產類是公司債占比較大的類別。截至11月15日，交易所公司債已發行813只，總額達1.19萬億元；其中，房地產公司債發行185只，總額3028.50億元。

此前，10月28日，上海證券交易所、深圳證券交易所均發出監管函，對房地產、產能過剩行業公司債券發行審核試行分類監管，並要求房地產企業的公司債券募集資金不得用於購置土地。其中，央企、資質較好的房企公司債仍能發出來。

房地產類信託發行規模也在下降。用益信託發佈的資料顯示，10月，全國共有51家信託公司成立集合信託696.39億元，環比下滑 2.21%；其中，房地產類信託環比下降24.18%。

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