“學區房”屬於商品房買賣合同內容嗎？

隨著房地產政策、適齡兒童入學等教育政策的變化，學區房、學位房在交易中所涉及的糾紛和法律問題愈加複雜多樣。10月25日，記者獲悉，開發商利用學位房作虛假宣傳、學區房房屋學籍被佔用、購房後出賣人遲遲不遷出戶口等等，成為當前學區房糾紛的主要原因。

太原某地產公司在其銷售時宣稱“教育大盤”“買房就上重點學校”。於是，業主張先生將“是否能上重點學校”視作買房的重要考慮因素，隨後他購買了一套兩居室的小戶型。後來，業主張先生及其他業主們發現，所謂的重點學校遲遲未開工，於是很多業主開始了維權活動。

是否可以走司法程式起訴開發商？商品房的銷售廣告和宣傳資料是否應該成為合同內容？這是很多業主關心的問題。

國家工商總局發佈的《房地產廣告發佈規定》要求，房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

太原艾倫律師事務所律師田源認為，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規則範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應承擔違約責任。因此，該承諾應當視為合同內容的一部分。

也就是說，開發商所做的銷售廣告和宣傳材料，是不是合同內容，需要就宣傳的具體內容進行定性。要看宣傳內容對合同的訂立以及房屋價格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內容因其內容明確且對合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，所以根據法律規定應為合同內容。

如果開發商最終無法保證買房人通過購房而入學，其宣傳構成虛假宣傳，違背了誠實信用原則，開發商應當承擔相應責任，對買受人予以補償。

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