關於房屋品質問題時的賠償標準
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十二條規定：“因房屋主體結構品質不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構品質經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這裡的所謂主體結構品質不合格包括兩種情況：
一、房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規定，房屋建成後交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程品質進行驗收，驗收合格的應該簽署品質合格檔；並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可檔或者准許使用檔；最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。
《建築法》第六十一條規定：“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產管理法》第二十六條規定：“房地產開發專案的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。”因此，購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否經驗收合格。
如果出賣人不能出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同並要求賠償損失。
二、房屋交付使用後房屋主體結構品質經核驗確屬不合格。這裡的所謂主體結構品質不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建築工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現品質問題，即使其他部分施工品質再好也難以保證整個樓房的品質和安全。
因此，《建築法》第六十條第一款規定：“建築物在合理使用壽命內，必須確保地基礎工程和主體結構品質。”商品房交付使用後，購房人認為主體結構品質不合格的，可以依照有關規定委託工程品質檢測機構重新核驗，確屬主體結構品質不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
但這裡必須提醒購房人注意，委託核驗的工程品質檢測機構必須具備相應的資質，且委託哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委託的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。
二、在保修範圍內的一般品質問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。
《解釋》第十三條第二款規定：“交付使用的房屋存在品質問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”這裡所說的品質問題指的就是一般品質問題。
所謂一般品質問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的品質問題，包括屋頂、牆壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂、起沙問題，牆皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。
《建築法》第六十條第二款規定：“建築工程竣工時，屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等品質缺陷；對已發現的品質缺陷，建築施工企業應當修復。”國務院頒佈實施的《建設工程品質管制條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
(一)基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計檔規定的該工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
(三)供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期：
(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。”
建設部頒佈的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：“房 地產開發企業應當對所售商品房承擔品質保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等內容作出約定。保修期從交付之日起計算。”“在保修期內發生的屬於保修範圍的品質問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。”
一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的品質問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收後確信沒有品質問題再辦理入住手續。
如果發現房屋有品質問題，應立即找開發商，要求對有品質問題的地方予以書面確認並加蓋公章，在對方解決好該問題後再辦理入住手續。如果在短時間內解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，並索要書面憑證。
房屋交付使用後在保修期內出現的一般品質問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購房人可自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。
三、因房屋品質嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
《解釋》第十三條第一款規定：“因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這種情形既不是明顯的主體結構品質不合格，又不完全屬於保修的一般品質問題，而是介於前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規定，應該屬於法官自由裁量的範疇。
因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬於“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。
一是看房屋品質問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，並可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。
二是經修復後是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復後仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，並要求出賣人賠償損失。
三是經多次維修房屋仍然存在嚴重品質缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。
除注意區分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。
一、房屋出現品質問題的證據；
二、出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據；
三、購房人自行修復或者委託他人修復的證據；
四、購房人發生損失的證據。
如果不能提供上述證據，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。
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