變現快捷，收益穩定的住宅資產

債權，對於買受人來說，你買的是一個權力，衡量它主要看抵押物的價值是不是能覆蓋債權的價值，所以要看這個債權包是不是值得入手，關鍵還是要看抵押物的價值情況。浙江經視《資產點金》為您推薦的優質資產是青山湖六套別墅組成的債權包，號稱是債權資產中的“戰鬥機”，因為它的抵押物，具有著十足的市場競爭力！首先來看看債權包的基本資訊！

壹 債權基本資訊

資產資訊：臨安錦城機電、杭州環城網路科技有限公司債權

債務企業：臨安錦城機電、杭州環城網路科技有限公司

債權情況：債權本金總額為1400萬元，債權利息327.22萬元，債權本息合計1727.22萬元（以實際為准）。

擔保情況：杭州青山湖錦城置業有限公司 提供全額連帶責任擔保保證

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抵押情況：浙江省杭州市錦城街道森林湖山莊6幢別墅，面積合計2375平米；

債權包投資模式解析：

浙江君安世紀律師事務所的陳飛律師說：“債權本息加起來是1700多萬，抵押物價值現在評估值2000多萬，假設這個債權以1500萬買下，最後抵押物變現的時候，兌現是2000萬，那意味著你能賺到200萬，額外的300萬是由於債務方資產增值所產生的收益歸原債務人所有。

所以，按照陳飛的觀點，投資這樣的債權包，最主要衡量的就是抵押物的價值情況。那麼抵押物的價值是不是能覆蓋債權的價值？我們先帶您看看抵押物森林湖山莊的6幢別墅。

貳 抵押物情況

本期債權包的抵押物是位處杭州臨安市青山湖錦城街道森林湖山莊的6套別墅（67、68、78、21、75、58幢），面積合計2375平米，住宅建成時間在2009年左右。

從實地勘察來看，森林湖山莊為坡地別墅，是典型的澳式風格，正對青山湖，背面靠山。走進內部，在燈光沒有打開的前提下，還是比較敞亮的。一樓擁有挑高客廳、超大餐廳、客房等空間，內部相對比較乾淨。同時設置有戶外的花園，維護與保養情況較好。

為此，記者也是特別採訪到了專案的開發商，杭州青山湖錦城置業有限公司銷售總監丁瑞寶：“項目老闆是澳大利亞籍的，是臨安市人民政府招商引資進來的，整個項目分北區、南區和東區三個區，南區和東區全部賣完了，北區就剩下我剛才講的十幾套房子了，項目有自己的會所，物業是綠城物業，整體營造還是不錯的。”

目前，青山湖區域內在售的樓盤主要以別墅為主，有綠城曼陀花園、郡原列島花園等專案，主要低密度別墅為主，以綠城曼陀花園為例，在售的250平米左右的戶型，總價在450萬/套起。

抵押物初印象：

陳律師：“抵押物因為是開發商一手出來的，都沒有出售過，所以它沒有租賃情況，產權非常清晰，而且還是空置的，也沒有裝修過，作為投資人來說，不用把原來有裝修的打破，重新弄，就是清清爽爽的新房子。”

抵押物自身價值解析：

大悅資產創始合夥人黃芳：“首先它獨立別墅，現在在整個國家限墅令這個容積率不能突破1.0，在這個要求下，其實別墅的物業是越來越稀缺。價格上來看，周邊有兩個直接的參照物，一個是綠城的曼陀花園，售的一批小別墅，大概面積是在250平米左右，售價在450萬以上，另外在它的正西邊，郡原列島花園，目前在蓄客，蓄客的價格已經超過了2萬/平米，而抵押物按照目前的價格折算一下，評估單價可能在8000~9000元/平米，差價還是非常明顯的。”

三 抵押物區域價值

對於別墅而言，影響它價值的，除了專案，區域的發展也至關重要，抵押物所在的臨安青山湖板塊，區域價值究竟如何呢？

臨安的青山湖科技城是杭州城西科創大走廊的重要組成部分。此外，臨安和杭州的城際軌道也即將全線開工。總長約34.9公里，西起臨安市錦南新城站，向東穿越青山鎮、中泰鄉及老余杭鎮後，終點站是余杭區的綠汀路站，是連接臨安中心城區與杭州市區的快速通道。預計於2019年與地鐵5號線同步建成，交付使用。

杭州青山湖錦城置業有限公司銷售總監丁瑞寶：“青山湖總的來講是兩塊，一塊是科創大走廊，跟青山湖科技城、杭州對接；另外是交通，2019年城際軌道通了，就在森林山莊背後，也就是十分鐘車程到地鐵站，所以整個來講，青山湖的未來價值還是比較好的。”

區域價值解析：

大悅資產創始合夥人黃芳：“臨安，這些年撤市設區呼聲還是比較高的，整個城西對它有很大的影響作用。在十年前，青山湖當時迎來過一場大的開發的熱潮，那個時候有一句很著名的廣告語叫“西湖是世界的，青山湖是你的”，所以這個青山湖還是非常熱的。我們可以發現，在杭州周邊的50公里的交通半徑內，有山有水的區域，青山湖在其中是出類拔萃的。”

風險提示：

對於債權而言，一是要注意債權目前的本息價格；二是要注意抵押物未來的變現能力，這對於未來資產的處置還是很重要的！

還有更多的解析在浙江經視 週五23：00《資產點金》中！