2017樓市集體焦慮，路在何方？
如果問一季度房地產行業表現出的最大特徵是什麼？那無疑是每個市場主體乃至彌漫全社會的“集體焦慮”。
首當其衝的是去年以來房價上漲帶來的普羅民眾對自身財富保衛戰的焦慮，其次是房企面對業績超預期增長之後自身規模增長點的焦慮，再有就是管理層應對市場癲狂帶來的房價攀升、資產泡沫化的焦慮……
購房者的焦慮
從“買不到”到“買不了”
3月份地方調控頻率有增無減，統計有41個省市出臺了67次調控，其中涉及限購限貸的調整就33次。隨著政策效應的不斷疊加，調控影響也會更多的顯露出來。
目前幾乎所有政策都是奔著需求端去，市場之前主要是供應太少，買房都得托人“開後門”，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，主要形式有三種：
其一是“沒有資格買”。
主要是指限購類政策，外來人口更多、投資性需求占比更大的城市，受限購調控影響也更大。典型如社保年限“三改五”的廣州，再如3月加入限購行列的涿州、滄州、嘉善“環一線”等城市如此。
其二是“沒有能力買”。
主要是指限貸類政策，譬如北京、杭州、長沙等一、二線城市均在3月進一步升級了此類調控政策，以北京為例，在嚴厲的“認房又認貸”資格認定下，名下無房者購房也有可能首付8成。
其三是“沒有機會炒”。
形式主要有兩類，一是“限售”，地方政府對於房屋交易進行“限購、限貸、限價、限錢（資金來源）”還不夠，還要延緩“炒房週期”，目前已有廈門、福州、青島、廣州等城市執行了相關政策，要求購買商品住宅後滿2年方可上市交易；
另一類是限制“商住房”交易，典型如北京的商住房調控，不僅禁止將新建商住房出售給個人，對目前的存量商住房，也只可出售給企業或有住宅購房資格的個人，這讓原來的投資客群們懵掉了。
隨著調控砝碼的增多加重，市場會漸漸從最早的“買不到”，變成“無法買”、“不能買”、“不想買”。
目前政策已經對二手房交易產生了巨大影響，每批調控的出臺，都會伴隨著大量的二手房“違約”，並且在房產交易的“連環套”情況下，這些違約還會影響到更多的二手房交易，甚至會進一步延伸到一手房。
不要以為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續下去，隨著調控的不斷升級，政策成效將由量變向質變轉化，政策疊加效應累積到一定階段，市場必定迎來劇烈變局，也許劇變就在一夜之間。
房企們的焦慮
大魚吃小魚，小魚吃蝦米
今年一季度是房企歷史上賣得最好的一個春天。
《2017一季度中國房地產企業銷售TOP100》已經發佈，房企銷售金額總體增幅達70%。其中行業龍頭萬科、碧桂園及恒大的銷售金額均超千億，TOP3房企的銷售金額總和較去年一季度同比增長了120%。
整個行業都處於飛速發展的時期，有一組資料比較有意思，TOP30門檻增速加劇，由16年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升了83%；而TOP50到100的門檻卻僅維持去年水準。
這個市場遠遠還沒有出現寡頭，但行業的集中度越來越高。在一季度緊密調控的政策環境下，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，房企規模門檻和行業集中度升高的趨勢已經非常明顯。
接下來的二季度，這種如火如荼的競爭態勢還會繼續。
TOP10以內的大房企，一舉一動都牽動著其他人的喜怒哀樂，而在剛剛過去的房企財報發佈季中，不少行業的龍頭企業都表示出對後續行情的觀望情緒。
融創中國董事長孫宏斌從去年底就開始警告本輪調控力度幅度超過以往，“這輪調控史無前例的嚴格，我對市場非常、非常悲觀。”
事實上，融創從去年10月開始已經停止在公開市場拿地，2017年也將以並購為主。資料顯示，2016年三季度是融創拿地高峰，2143萬平米中有60%地塊以收並購方式獲得；四季度這個比例更達到82%。在地價上漲時，融創憑藉並購方式避免了土地市場的激烈競爭。
萬科也在3月27日的業績發佈會上披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及一個老項目和六個新項目，分別位於遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充。此後有媒體解讀，萬科對這些城市的樓市持悲觀預期，萬科對此回應稱，公司堅持審慎的財務策略。
從公司成立到千億規模，萬科用了26年，碧桂園用了22年，融創用了13年。
這個速度還不斷有人在挑戰。
不管是不是看好後市，對於龍頭房企來說，調控之外，依然是份額之爭，規模之爭。
孫巨集斌說，“地產行業的規模在2015年達到了8萬億，2016年是11.5萬億，今後會保持在11萬億左右，現在行業的特點是大公司好做，今後5到10年，這個行業只能是部分企業的鑽石時代。”
鑽石時代，想要做一個閃閃發光的鑽石可不容易。
2016年全國各地地王頻出，被稱為“地王年”，企業拿地熱情可見一斑。2017年是房企的春天還是冬天？調控壓頂、市場降溫、行業分化、企業整合速度和洗牌速度加快，行業卡位元戰早已打響！大魚吃小魚，小魚吃蝦米。這一年，是號角吹響的戰鬥年。
管理層的焦慮
調控“按下葫蘆浮起瓢”？
“兩會”《政府工作報告》指出，2017年要因城施策去庫存，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地。
隨後，畫風突變、大有重演去年國慶期間新政爆棚的戲碼之勢，幾十個城市密集出臺新一輪緊縮調控。而這一輪調控最大特點是：調控城市由熱點一、二線城市轉變為環一線周邊三四線城市及其他省內地級市為主力，大有圍堵投資需求氾濫而未雨綢繆之意。
從去年底中央經濟工作會議以來，“防範系統性金融風險”在各種場合被反復提及，主要在於去年以來全國掀起居民加杠杆炒房的熱潮，居民房貸占新增貸款的比重居高不下。
央行資料顯示，2016年新增貸款中有45%是居民購房貸款，更關鍵的是這股潮流至今方興未艾，2017年1、2月購房貸款比例依然在30%以上。
近日，央行加急下發了《中國人民銀行辦公廳關於做好2017年信貸政策工作的意見》，明確要求人民銀行各分支機搆要加強對商業銀行視窗指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速，同時做好房貸資源投放的區域分佈，支援三、四線城市去庫存。
隨著近期多城市紛紛提高購房首付比例，尤其是二套房首付普遍提至60%甚至個別達80%，再由央行和銀監部門配合對商業銀行房貸投放進行視窗指導，熱點一二線和環一線的三四線城市投資性房貸無疑將全面收緊。首付增加且利率上升，而同時對剛需仍將全力支持，對其他庫存型三四線城市全力支持，體現了因城施策的調控思路。
從預期來看，此輪調控短期無疑會抑制投資購房，但在資金“脫實就虛”的基本面沒有徹底改變之前，大部分二線及三四線城市市場熱度仍在持續，一二線城市的土地市場仍持續高溫，後市房價看漲預期普遍存在。
需求和資金只會外溢、尋找新的投機、投資目標，帶動當地市場非理性的量價齊升，造成”按下葫蘆浮起瓢“的結果。正是基於這樣的內在邏輯和當前市場房價高熱不退的事實，緊縮調控預計將維持至2017年全年，且還將會有更多城市升級調控，加入“認房又認貸”或限購限貸行列。
總體來說，未來房地產行業政策重點關注兩個方面，一方面是落實增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠杆，引導資金脫虛向實、擠壓投機資金的獲利空間的政策。
正是出於各自不斷強化的焦慮，直接造成市場出現各種前所未有的新現象：購房者四處“撿漏”、需求外溢，管理層在猶豫中三番五次加碼政策、疲于應對各方壓力，企業開始接受“限價”開盤、忙於籠絡最後的客源。凡此種種，會不會形成新趨勢，演化成行業新特徵？
且行且珍惜。