天津樓市調控成交暴跌 二季度66盤入市

3月31日出臺的天津樓市調控新政，包括限購、差別化信貸、土地供應、市場監管等多個層面，對購房者影響最為直接的是限購升級和差別化信貸政策。一方面，此次深化區域性住房限購，對在天津擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身（包括未婚和離異）人士，暫停在天津（濱海新區除外）再次購買新建商品住房和二手住房；另一方面，實行差別化信貸，首次購房最低首付款比例為30%，已有一套住房或在天津（包括濱海新區）無住房但有購房貸款記錄的居民家庭，首付款比例由此前的40%調整為不低於60%。

天津限購限貸政策的升級一經推出，市場快速進入調整期。記者從房產仲介瞭解到，新政實施首周(4月1日至7日)，全市新建商品住宅共成交2343套，成交面積24.2萬平方米，環比下降68%，成交均價為13438元/平方米，環比下降13%；全市二手私產住宅共成交1936套，成交面積16.1萬平方米，環比下滑79%，成交均價11852元/平方米，環比下降24%。

天津我愛我家市場戰略中心認為，樓市新政不僅限制了多套房購房資格，而且購房成本也有了大幅提高，對投機投資性購房影響較大。新建商品住宅市場的純投資客快速退出，資產配置型改善需求令行禁止，持幣遊蕩於“價值窪地”的掃房客慎重出手，擠出投資需求後的市場，將回歸慎重求“住”的理性心態。同時，新政對二手房市場的大量置換需求有明顯的抑制作用，買方對房源匹配要求更高，賣方對持有房產的出手也更為謹慎。

剛需利好 首次置業視窗開啟

“梳理歷年樓市的調控政策，不難發現，對於真正的住房需求從未抑制。本次也不例外，此次樓市限購、限貸並沒有指向本市首次置業者，這類人群可以在天津任意區域選購住房，首付比例3成維持此前政策不變，此外還可以享受一定的優惠政策，比如首套房貸95折優惠等。”房天下二手房表示，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用，使得部分二次購房家庭取消或延緩了購房計畫，投資購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮，有利於緩解目前熱點區域“一房難求”的現狀。因此，對於擁有購房資格、符合條件的購房者來說，房價保持穩定，可選房源更多，顯然有利於剛需置業。

“4月首周門店諮詢量、來電量相比以往都出現下滑，看房者以剛需人群為主，以改善需求為主的多次購房人群則大幅減少，原因在於這部分購房者多是‘買一賣一’或‘賣一買一’，認房又認貸之後，首付提高到六成，預算有可能不足，只能暫時放棄購房。”位於下瓦房附近的一家二手房仲介表示，限購限貸將一些投資購房人群擋在了門外，市場上會出現更多高性價比的房源，具備購房資格的人購房環境其實是變寬鬆了，尤其是剛需，未來一段時間剛需購房將成市場的主力軍。

從目前市場現狀來看，剛需購房者也呈現快速發力的態勢。仲介平臺資料顯示，4月首周天津二手私產住宅成交套均面積為83平方米，小戶型剛需購房占比領先。而房天下網站後臺提供的搜索資料也表明，小戶型剛需戶型成為當前市場主流品種，其中，70-90平方米的面積搜索占比為22.57%，佔據面積搜索區間的榜首；50-70平方米的面積搜索占比為20.67%，排在第二位；90-110平方米的面積搜索占比為13.20%，排在第三位；50平方米以下的面積搜索占比為10.32%，排在第五位。天津中原地產投資顧問部分析認為，從政策預期來看，未來或會有更多政策加碼樓市調控出臺，投資投機性購房門檻有望繼續抬高，剛需購房需求將成樓市成交主力。產品方面，市區低總價、小戶型類高性價房源有望成為市場“香餑餑”，佔據區位優勢、配套逐步完善的環城高品質房源也有望成為剛需購房者的主流置業區域。

66盤二季度預推盤

據搜房網資料監控中心資料統計，截止4月1日，今年第二季度天津市商品住宅將有66個項目計畫入市。其中，遠郊區域預計有25個專案將開盤，占預計開盤總量的38%，開盤量在全市居首；環城四區預計開盤樓盤個數為23個，占比35%，排在第二位；市內六區和濱海緊隨其後，在2017年第二季度均有9個項目推新，占比13.6%。

在天津全市二季度預計開盤的66個項目中，全新項目有7個，占預計開盤總量的10.6%。環城四區以3個純新項目預計入市在全市居首，占全市總純新開盤量的42.9%；遠郊緊隨其後，2個新盤預計開盤，占全市總純新開盤量的28.6%；市內六區和濱海均有1盤純新，占比14.3%。

相比較今年第一季度，二季度房企推盤量有所提升。業內人士認為，3月31日樓市新政，除了深化限購、限貸政策外，還著重強調了新建商品住房上市管理。意見指出，為防止房地產開發企業捂盤惜售，確保新建商品住房及時上市銷售，對取得基礎部位驗收證明後30日內未按照土地使用權出讓合同約定申請辦理銷售許可手續的，要在2017年6月1日前申請辦理銷售許可手續；對未及時辦理的，在主要媒體上公開曝光，並由市國土房管局列入失信企業名單，違約行為整改完畢前，不得以該房地產開發企業及其母公司和子公司名義在本市參與土地競買。這一政策直接激發了尚在猶豫中的開發商加快入市，預計二季度房企推盤力度將會有較大幅度提升。

剛需小戶型成主流

由於天津限購政策的出臺，難免對樓市造成一定的影響，以目前暫定房源來看，其中20左右盤推出大批55-100平方米的小戶型，各家房企紛紛示好剛需。值得一提的是預計加推的樓盤中不乏富力、恒大、融創、金地、天房等品牌名企，蓄勢發力第二季度，其中天房將落子濱海、市區及遠郊，均為剛需產品為主。

在第二季度預計入市的項目中，受關注度較高的當屬市區及濱海區域樓盤。市區中心區域交通、生活等配套完善，教育、醫療、商業等資源也較為豐富，歷來是購房者關注的熱點區域。同時，由於3月31日出臺的樓市新政未將濱海新區列入限購區域，塘沽區、漢沽區、大港區、天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區的部分區域的售樓現場未見明顯降溫，加之京津冀協同發展或將給區域帶來人口導入，未來也有望成為外來購房者重點考慮的區域。

此外，環城四區作為二季度預開盤主力區域，憑藉其涵蓋高層、洋房、別墅等完善的產品線，再加上遠低於中心城區的房價優勢，也有望獲得剛需購房者關注。業內人士表示，作為週邊重要組團，環城四區近年來隨著交通、商業等配套的持續發力，各大房企相繼入駐，成交量長期居於全市前列，除了滿足本地居民置業需求外，承接相鄰中心城區外溢人群置業趨勢將會越來越明顯。