“買一層送一層”的房子 到底能不能買？

近年來，不少開發商都推出過“買一層送一層”市場產品,由於國家房地產調控政策限購收緊，產品物業也從住宅變為商業。那對於購房者而言，“買一層送一層”到底是否能賣？

（圖片來源：視覺中國）

“買一層送一層”到底是什麼？

從字面意思看淺顯易懂，”送一層”也就是”贈送面積近乎一層（一倍）”。

事實上，買房“送面積”，是開發商利用容積率、面積計算管理規定上，露臺不計入建築面積、不封閉的陽臺計算一半面積等“漏洞”，在戶型設計中規劃並不計入建築面積和容積率的露臺、飄窗等來增加面積的方式，業內俗稱“偷面積”。

起初贈送面積主要集中於住宅產品，但伴隨著各城市新規的出臺，很大程度上杜絕了開發商利用層高、陽臺等漏洞來“偷面積”的行為。隨後，具備同樣賣點的商業類產品則扛起“買一層送一層”的宣傳大旗異軍突起，其中，最值得稱讚的莫過於“loft”公寓。

“買一層送一層”在loft公寓產品上是這樣宣傳：一層的價錢，雙份的面積，雙份的租金、雙倍的投資回報率等，除了價錢，loft公寓的送一層將所有“好處”都雙份。2014年的昆明市場loft公寓也曾有過閃耀過往，百大國際派、西城時代等項目，以“5900元/㎡均價 買一層得兩層”（西城時代）的賣點，讓其產品銷量在昆明樓市排行上一度攀升。

但事實上，loft公寓作為商業產品，根本無法做到真正“送一層”。

商業產品之所以能送一層，就是開發商利用了層高低于2.2米不算建築面積的方式，構建了一個隔開後，層高極限接近規定值卻不被計算的上下層距離的房間設計。大多數loft結構層高（非淨高）在4.2-5.2米之間，刨去上下樓板厚度的一半，再刨除構建“送一層”的中間隔層厚度，淨高基本所剩無幾。按照房間最大值5.2米層高區間測算：

按照下層高度下限計算，就是5.2米（總層高）-0.12米（上下層樓板厚度）-0.12米（隔層樓板厚度）-2.6米（下層，心理承受下限高度）=2.36米（上層層高）

按照下層高度上限計算，就是5.2米（總層高）-0.12米（上下層樓板厚度）-0.12米（隔層樓板厚度）-2.8米（下層，心理承受適宜高度）=2.16米（上層層高）

按上面的測算，在保證下層層高屬於心理承受適宜高度的前提下，得出的上層層高2.16米做吊頂幾乎是不可能。

（圖片來源：視覺中國）

但如果犧牲下層層高彌補上層層高，原本的下層高度則無法達到適宜高度（低於2.8米），兩層房間都不能充分的採光和通風，層高在改善和調節室內的溫度、濕度的效果就達不到。且房屋層高過低，則無法形成“溫差”，冷熱空氣無法“對流”，諸多因素加之對居住人群的精神壓抑感，別說贈送，根本談不上正常居住。

再看上方測算，無論是否能保證下層適宜高度（2.6米、2.8米），贈送層無法達到適宜居住層高（2.36米、2.16米），也就達不到正常居住標準。連居住標準都達不到，又如何可以稱之為送一層？不禁讓人聯想起那些年廣告中的“買一送一”，買輛汽車送部手機？或者買件衣服送雙襪子？或者再類比，買一部蘋果手機，送一部已經淘汰的塞班系統手機，這樣的贈送也叫送嗎？

說到底，商業產品的“買一層送一層”只是刷眼球的賣點，贗品。

真贈送的資料觀

“買一層送一層”的“贈送部分”的前提是能住，也就是層高達到適合高度，面積利用率高才稱得上“送”。現在昆明在售的真贈送項目中，關注度較高的是位於東白沙河板塊三面環山的雲通嘉園、南市區滇池片中航城、北市區藍光林肯公園等。

專案沙盤實景

以雲通嘉園專案資料為例：雲通嘉園現在售房源中，14棟總高4層的疊加別墅產品，一躍二戶型贈送地下室、三躍四戶型贈送閣樓和露臺，贈送部分層高為2.6-2.8米，且贈送實得面積50-110平米不等，而實地探訪，贈送地下室部分層高合適、通風採光良好；22棟洋房同樣，除贈送面積層高為2.6-2.8米外，贈送地下室部分層高合適、通風採光良好，且贈送面積與建築面積最大比接近1:1。

按照測算數值參照，雲通嘉園專案贈送部分的層高距離、面積大小都是貨真價實，同類產品不同片區的中航城、藍光林肯公園等項目的也是同樣。

賣點 終究回歸產品本質

“買一層送一層”固然只是個行銷說法，但在市場購房者面前，是賣點噱頭還是真金白銀，都要回歸到產品本質。是真贈送還是假噱頭，群眾的眼睛都是雪亮的。只不過，選擇面前仁者見仁智者見智。