廣州商服物業巨量庫存路在何方？

撼動商服物業的3.30新政實施至今已近半月，政策推出以來，開發商和持有公寓的購房者均在各種管道對後市表示非常迷茫憂慮。而在即將進行的4月土拍，又將有5個“商辦”用地推出市場。

一石激起千層浪，商服新政的出臺讓廣州市場措不及防。本次廣州新政，限定商服類物業銷售購買物件須為法人單位、不得改變為居住用途、最小分割單元不得低於300平方米……，政策烈度堪比北京。畢竟，與北京2016年的“商住”市場成交量甚至超越商品住宅不同，廣州的公寓市場雖然近年來發展蓬勃，總體相較於住宅市場還是點綴和補充的作用為主。克而瑞的統計資料顯示，2016年，廣州一手公寓市場共成交171.38萬平方米、 合計3.4萬套，而一手住宅共成交了1424.64萬平方米、12.9萬套。

那麼，究竟本次廣州的商服調控新政會對市場產生怎樣的影響呢？在討論這些問題前，我們先來看看本次新政指向的“商服物業”是指什麼？

顧名思義，商服物業是在商服用地上所建的物業。而根據國土部門的解釋，商服用地，就是專門用於商業、金融業、餐飲旅遊業及其他經營性服務業建築及其相應的附屬設施的用地。

通俗意義來說，專門用於建設寫字樓、公寓、商場、酒店等物業的用地就可稱為商服用地。商服用地跟住宅相比，有兩個重要特徵：

(1)地塊出讓使用年限短。目前在我國，商服用地部分屬於出讓的土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商業用地出讓用地最高使用年限為40年，辦公用地最高使用年限為50年。住宅用地的使用年限是70年。

(2)受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，商服用地上的物業都需要審查調整各類相關規劃和用地標準。

那麼，廣州目前尚未開發的商服類用地的庫存到底還有多少？大型開發商手上有多少商服物業？過去1年多來，廣州商服物業的庫存和去化週期是怎樣的狀況？

為摸清這些情況，小編用了兩天時間，調用了克而瑞資料後臺，對廣州市2013年至今已經拍出但並未動工（含已動工、專案未亮相）的土地進行了摸查，這批土地共有81塊，總建築面積537萬多平方米。（見下表）

這些土地分佈在天河、黃埔、增城、白雲、海珠、番禺、南沙區。體量之大，比2016年度前二季度廣州住宅的銷售面積總和還要多。

那麼，房企的情況又如何呢？測評君專門針對1季度廣州房企銷售前10強企業在售（含形象階段）的商辦項目（不含酒店式公寓）進行了統計，將項目的總建築面積扣除已售面積，僅在榜的7家房企合計就有621.61多萬平方米的未售面積（詳見表格），數量同樣巨大。其中，富力地產、保利地產的在售項目未售面積均超過百萬平方米。（注：此處資料為估算資料，實際部分商辦物業會轉為企業自持或出租使用，因此將來的可售面積會比這一資料要少，但依然非常可觀）

與此同時，測評君還統計了TOP10房企的在售公寓項目，發現存量雖然較商辦物業要樂觀的多，卻也頗為可觀（見下表），其中存量最多的敏捷地產的在售公寓項目未售面積超過10萬平方米。這還不包括諸房企尚未取得預售證的潛在供應部分，所以實際未售面積還要更高。

克而瑞的統計顯示，如果僅僅是計算公寓的存量走勢，在3.30新政之前，應該講廣州的公寓市場還是比較樂觀，近幾年在住宅市場限購的政策環境下，廣州公寓市場的供應雖然在增加，去化週期卻是不斷縮短的，截止到2017年3月末，全市一手公寓可售面積為89.84萬平方米，去化週期僅需5個月。

然而，隨著3.30新政的一紙發文，這些尚未賣出的公寓，未來將僅可以出手給法人單位。這意味著，雖然投資者可以以註冊公司的方式購買，但是隨之而來在持有環節的房產稅，以及在轉讓環節增加的企業所得稅，以及轉讓物件必須為法人單位的限制，還是讓不少投資者望而生畏。在調查中，有公寓樓盤的開發商毫不諱言，因為新政出臺後門可羅雀，該樓盤一半的銷售都被調往住宅項目。

不過，與公寓市場相比，商辦物業的庫存情況要嚴峻得多。克而瑞的統計顯示，儘管過去一年來廣州的住宅賣得風生水起，從2016年1月到現在，廣州商辦物業的庫存卻是逐步增加的，去年一月份，全市庫存為369.92萬平方米，到今年3月末，這個數值增加到了423.73萬平方米，每月的去化週期從31個月到52個月不等（詳見表格）。

也就是說，假如針對商服物業的新政施行之後，廣州所有的公寓庫存將直接加入商服物業庫存的行列。這部分本來已很難消化的庫存，再加上已成交地塊的潛在供應，以及後續的商辦類土地供應，對於商服物業市場而言，更是百上加斤。

對此，易居（中國）企業集團克而瑞廣州機構首席分析師肖文曉呼籲：

從規範市場、坐實城市商業規劃、抑制投機炒作的角度出發，政府對類住宅的商辦市場（即公寓市場）進行規範管理確實很有必要，但是最好能夠兼顧市場的客觀情況和合理需求。以廣州為例，公寓市場的存在，對於稀釋住宅市場的高房價壓力、為住房租賃市場和小微辦公市場提供稀缺的中小戶型房源、以及疏導樓市的投資性需求，都具有積極的一面，這也是公寓長期存在的市場基礎，因此還是應該靈活管理。

從統計資料來看，廣州的商辦物業庫存體量較大，如果全盤按照商服調控的新政執行，勢必會讓商辦物業的去庫存壓力陡增，因此建議有關部門在制定施行新政的細則中，可以對商服物業分門別類，區別對待，儘量避免不必要的誤傷。