“金三銀四”風光不再，是見頂還是蓄勢？

“金三銀四”是歷年來根據樓市每年的銷售結果而形成的共識性說法，因為基本上是每年樓市最重要的銷售視窗期，推盤量多，銷售也紅火（雖然從網上房地產備案資料上看，成交量峰值可能推遲至5月甚至6月），購房者情緒也十分高漲。但看過今年3月樓市的成績單可以發現，今年“金三銀四”或許是個例外。雖然戰勝嚴寒的一月樓市的火熱沒有延續到2月，但加倍值得期待的三月南京樓市因為政策多、限價嚴、推盤少也失去了往年的活力，與2011、2014兩個政策年並列墊底。

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今年“金三不金”已成定局，單從歷年供應量比較來看，似乎供應不足是很重要的一個原因。但結合同期歷年面積供求比可以發現，歷年一季度基本都供不應求，成交不火只能是政策嚴控和季度成交均價快速上漲的影響所致了。

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2017年一季度成交均價較2016年四季度環比下降了3.9%，而同比2016年一季度上漲了29%，是過去七年同比峰值，成為樓市成交量自我調節降溫的一個原因。然而更主要的是政策層面，地方政府春節後的一輪調控“有點狠“，不但通過加強限購、限貸、降低貸款優惠幅度等措施從絕對數量上抑制需求，而且通過針對投機需求的多種管道，比如二手房限購、加大土地供應以及限賣等，表明本輪調控政府層面的決心，改變目前仍大量釋放的投資、投機需求購房者的預期，從而在相對數量上抑制需求。

從一季度量價雙雙回落的結果看，調控效果至少在以下兩個方面表現明顯：首先，之前樓盤開盤即售罄的現象由原來的全域減少到局部熱點區域，再到少數熱點樓盤，範圍越來越小，熱度逐步下降；其次庫存面積雖然仍維持在300萬平米以下的相對低位，但5.4個月的去化週期已經回升到2015年的水準，只要進一步落實好今年內不低於530萬平米的建築面積的土地供應，配合房貸收緊、甚至出臺限賣政策，有所降溫的樓市或將延續。

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然而，樓市就此真的見頂了嗎？還是在蓄勢？

經濟學家葉檀認為，過去10年M2增速保持高位是房價上漲的主因，如果貨幣繼續超發的話，房價會繼續上漲。經濟學家許小年則更加形象地闡述了房價飛速上漲的根源，“美國拼命量化寬鬆貨幣，美金是全球硬通貨，通貨輸出讓全世界人民幫著一起稀釋，一起承擔美國的通貨膨脹“。人民幣要打贏世界範圍內的貨幣戰爭，超發貨幣是必然之舉。

但人民幣不能通貨輸出，只能在國內膨脹，高明的處理方法，就是挖一個超級大的坑，把錢囤積在裡面，降低它流進入民生市場，減少對糧食等基本生活用品的衝擊，這個超級大坑就是房地產市場。——這個坑的職能就是”把紙幣代表的流動性財富變成不能輕易套現的紙上財富“，之後通過調控，控制房價直至不能再漲，將超發貨幣帶來的盡可能通脹消化掉。

因此接下來樓市的變化主要取決於之前政策與市場自身調節的綜合作用下，降溫的表現是否能實現房價緩漲直至不漲的目標，成為樓市見頂還是蓄勢的考量指標。就如同南京周邊城市紛紛加入“限賣“行列，而南京尚無動作一樣。從一季度的量價表現看，南京樓市整體水準已經有降溫表現，但隨著四月新增樓盤加推和之前因各種原因無法取得銷許而推遲上市的積蓄量將供應量不斷推高後，購房需求選擇積極跟進還是跟進、觀望分化，成為政策是否繼續加碼的關鍵。

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從最近10周的量價走勢來看，3月底4月初供應跟進後，成交量釋放度較高，但價格保持相對低位，因此政策再加碼應該已經有預案而在選取必要的時間點實施。

如果政策再加碼，一方面可能是房貸利率取消優惠、提高社保繳費年限、提高二套房首付比例等准入門檻的高度，另一方面可能出在一直短線炒房的限賣政策上，例如，新購住房自取得《不動產權證書》未滿2或3年，不得上市交易，或等同效果的政策。

那麼作為購房者，應該如何行動呢？

分析師認為，在多方勢力此消彼漲的共同作用之下，寄希望於2018年中，政府換屆選舉之後，房價會脫離政策羈絆，快速攀升的願望未必現實。未來即便如南京這樣的熱點城市樓市，也將面臨一個3-5年的盤整期。3年內，根據美聯儲加息（3月底，美聯儲公佈未來3年預計加息至少十次，2017年加息三到四次，2018年加息三次，2019年加息四次。）對以美元為外匯儲備的中國影響很大，任由房價上漲很可能重蹈日本房地產崩盤的覆轍，因此中央政府若從全域經濟規避風險的層面出發，持續嚴控房價漲幅會是必然的選擇。

而且，為應對美聯儲加息，國內也將進入加息通道，買房的風險性隨著杠杆的高度而累加。因而哪怕是對於剛需、改善等自住型購房者，也需要充分考慮購房成本對自身生活的影響和對承受能力的挑戰。對於投資、投機型購房者，則必須有轉為中長線持有的覺悟和資金實力。

在購房區域的選擇上，則以現狀價值度有所兌現、規劃前景明確，落位時間明確為宜，選擇這些區域的品牌開發商是規避未來樓市產生動盪風險的關鍵。