三個問題瞭解土地“競自持”
短短半個月，天津土拍市場就出現了四宗“競自持”，先是榮盛自持2.7萬平住宅建面拿下靜海團泊西，然後昨天，1日3連擊，融信分別自持2萬平、2.1萬平拿地團泊東和北閘口首進天津，禹洲自持2.3萬平拿下北閘口另一宗地。
自“競自持”興起以來，後臺就時不時有網友提問：競自持到底是啥？怎麼發生的？有什麼影響？今天房產君就來正式八一八。
“競自持”是怎麼發生的？
——政策與市場互相博弈的結果
2016年天津的土地市場有多熱，想必大家都感受到了。每回溢價率不超個100%都不好意思說是賣地，以至於後來遠郊、濱海等總價相對較低的土地，溢價能有四五百之多，市區環城的優質宅地，樓面價更一再破新高，不斷衝擊著人們的心理預期防線。
“地王”實在太扎眼，受不了的可不止老百姓。
於是去年10月之後，天津逐漸開啟土地出讓“限價”模式，即在保證起始價不過低的前提下，設定一個最高限價，以控制地王的產生。之後，又進一步加入“熔斷”機制：如超過最高限價，則終止當次土地出讓。
限價和熔斷起作用了嗎？並沒有。
有一種心態叫“我拿不著誰也別想拿”，於是那段時間，天津土地熔斷一宗接一宗。
一個賣不了地，一個拿不著地，捉急啊。怎麼辦？於是新一代土拍機制——“競報自持”就來了。
仍然是限價路線，但達到最高限價後不再直接熔斷，而是繼續競報開發商能自己持有的住房/商業建築面積，這部分自持面積，未來只能租賃而不能對外銷售，因此對開發商的資金實力和經營能力都提出了較高的要求。
說白了，“競自持”是考驗開發商拿地實力的無形“門檻”，也是保證順利賣地並抑制地價過高的一道“保險杠”。競自持的出現，是土地出讓過程中政策與市場互相博弈的結果。
開發商玩命拿地為哪般？
——被沒有土地儲備支配的恐懼
自持部分不能對外銷售雞肋嗎？這個就要看開發商的專案規劃經營能力了。
一般來說，自持商業可以規劃成購物中心、商業街等，自持住房可以打造為品牌公寓出租。目前天津的幾宗競自持均為自持住房，從拿地區域來看，經營壓力不小。
對於開發商來說，在有限的建築面積內，可以賣的商品住宅少了，“只租不售”導致部分資金回籠較慢，意味著資金壓力變大。
而如果開發商將自持部分的成本轉移到可售住宅，則會帶來商品住宅售價的水漲船高，又可能影響到最終的銷售。
看起來挺受傷害的，那為什麼還要不惜成本拿地？
首先對於開發商來說，“土地”是一個根本性的東西，很多房企都有拿地指標的“硬任務”，可以理解為“有地才能有一切”。尤其在去年以來市場火爆的衝擊下，專案去化速度普遍創新高，房企增加項目儲備的需求越發強烈，地價的連番上升，更加劇了這種緊張。
除了不惜代價地搶地，去年鋪天蓋地的房企“收並購潮”也是表現之一。
到了如今的“競自持”階段，競爭顯得越發“白熱化”了，團泊和北閘口這4宗地，每次拍到限價後，都是多家房企繼續跟進競自持——那架勢，頗有種“打完一場脫了衣服繼續肉搏”的感覺。
在這個過程中，不同房企的風格際遇也是耐人尋味。有比較謹慎的，如一到競自持環節就退出的中海；有比較激進的，如連下兩城、首進天津的融信；也有顯得悲情的，如努力多次都拿地失敗的金輝，熏疼……
“競自持”能解決問題嗎？
——北京多宗地拼到100%自持仍不分勝負
競自持並不是天津發明的，先玩起來的是北京。
目前天津的4宗“競自持”，榮盛團泊西地塊，自持比例約16%；融信團泊東地塊，自持比例約16%；融信北閘口06地塊，自持比例約27%；禹洲北閘口08號地，自持比例約24%。
但這個比例在北京面前簡直小巫見大巫。
2016年11月16日和17日，北京首批競自持試點地塊出讓，最終開發商自持住宅面積都競報到了100%，呵呵噠，全部企業自持！沒有可銷售的商品住房！
更要命的是，即便拍到限價並自持100%後，仍然不知道到底誰拿地。——由於多家房企都報出了100%自持面積，根據競買規則，這些開發商還要在10個工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案，才能最終確定地塊歸屬。
而這種拼到土地限價、再拼到自持上限，最後還要拼建設方案的“hard模式”，在北京土拍市場，不是個例。
所以，當房產君就天津競自持案例諮詢北京小夥伴時，對方的回復是：
“/笑哭gif 天津的還是不熱。”
競自持，本是“限房價、競地價”土地調控的輔助手段，但卻逐漸有些“喧賓奪主”的意思。
4月14日，北京市住建委和規土委聯合發佈《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》：
明確企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售；
企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
並強調對自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的違規行為會嚴懲。
北京這個細則可以說堵死了自持住房變相銷售的所有路子，天津會不會跟進，目前還不得而知，但警示和借鑒意義是存在的，市場參與者恐怕要考慮“三思而後行”了。
——接下來的西青張家窩和濱海北塘，開發商們會審慎些嗎？歡迎留言討論。