天津賣地1天3次競自持！融信、禹洲拿地
4月19日下午，天津有3宗重要宅地出讓，且都是曾經停牌/熔斷而後漲價複牌的“回鍋地”。競拍過程曠日持久，戲劇性場面頻發，真是又吃鯨又捉急……
先說競拍結果
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靜海團泊東區地塊
津靜（掛）2013-92號地，土地面積約10.6萬㎡，建築面積約12.7萬㎡，掛牌總價69910萬，起始樓面價5494元/㎡；設置最高限價104865萬，即樓面價上限約8281元/㎡，達到限價則競報自持。
此次參與房企有：住宅集團、鴻坤、中駿、融信、聯發、中海、國興南華。競拍過程略顯焦灼，各家加價都比較謹慎，但拿地意願絲毫不弱；後期融信口頭報價10.4億逼近最高限價，聯發繼續加價，現場進入競自持階段！
進入競自持階段後，國興南華、中海退出，其他5家房企參與，競爭主要在融信和住宅集團之間展開，最終融信以自持2萬㎡的結果拿下該地塊！即該地塊成交總價104865萬，成交樓面價整體粗算為8281元/㎡，其中2萬㎡的住宅建築面積需開發商自持，自持比例約16%。
繼榮盛自持2.7萬㎡拿地團泊西後，天津第二次競自持，又發生在靜海團泊！據悉，融信集團創立於2003年，2016年初總部遷至上海，開啟了全國化戰略，迄今在上海、杭州、福州、廈門等地擁有眾多專案，產品涵蓋高端公寓、別墅、服務式公寓、寫字樓、商業綜合體等多種物業類型，總投資額超2000億元。此次為融信首次進駐天津。
2
津南北閘口06號地
津南（掛）2016-06號地，土地總面積約6.9萬㎡，住宅用地建築面積約7.7萬㎡，起始總價71500萬，起始樓面價8738元/㎡，設置107250萬的最高限價，樓面價上限為13107元/㎡，達到上限則競報自持。
競拍房企有：金科、華遠、金輝、融僑、融信、禹洲、中南、中交、中海。
同樣的戰況焦灼，同樣的不甘示弱，融僑報價10.7億逼近最高限價，金輝繼續加價，又進入競報自持階段o(╯□╰)o……
進入競自持階段後，融僑、中海退出，其餘7家房企參與，過程更加焦灼，看得人真捉急，拼到最後融信突然加入，以自持2.1萬㎡的結果再次拿地！即該地塊成交總價107250萬，成交樓面價整體粗算為13107元/㎡，其中2.1萬㎡的住宅建築面積需自持，自持比例約27%。
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津南北閘口08號地
津南（掛）2016-08號地，土地面積7.9萬㎡，建築面積約9.5萬㎡，起始總價88350萬元，起始樓面價9279元/㎡，設置最高限價132500萬元，樓面價上限13916元/㎡，達到限價則競報自持。
競拍房企仍然是：金科、華遠、金輝、融僑、融信、禹洲、中南、中交、中海。毫無懸念的，再次拍到限價，又雙叒要競報自持……
不接受競自持的中海再次退場，這次節奏快多了，最終禹洲以自持2.3萬㎡的結果拿地！即該地塊成交總價132500萬，成交樓面價整體粗算為13916元/㎡，其中2.3萬㎡的住宅建築面積需自持，自持比例約24%。
地塊資訊&區域地價
團泊新城
▌土地面積約10.6萬平，容積率1.0-1.2
津靜（掛）2013-92號地，位於靜海區團泊新城東區，現狀場清地平。土地用途為城鎮住宅，出讓土地面積106043.8㎡，容積率為1.0-1.2，規劃建築面積約127251.6㎡，建築密度不大於33%，綠地率不小於40%。
該地塊曾經掛牌時，起始價僅2567元/㎡，本次為停牌後重新掛牌出讓。地塊位置緊鄰去年底鴻坤摘得的團泊東兩宗地，後者的成交樓面價在5000上下。
除了鴻坤兩宗地外，地塊附近還有融創伍杄島（原融科伍杄島）和國興團泊湖墅項目。融創伍杄島前期產品已售罄，根據成交備案，1季度別墅套均價約256萬，馬上將有聯排別墅加推；國興團泊湖墅據悉5月將加推高層，均價預計8500-11000元/㎡。
▌僅僅半年，團泊地價從2000到破萬
此前團泊的宅地成交基本無溢價，或溢價率較低，而隨著去年下半年以來的推地拿地熱潮，進入團泊的門檻在土拍市場的錘聲中也不斷提高。有必要簡單回顧一下了：
➤ 9月8日，中駿4.85億摘得團泊新城東區宅地，樓板價2071元/㎡；據瞭解，目前中駿團泊東專案——中駿·雲景台已經進入排卡階段，將打造為高端低密的純洋房社區。【回顧連結】
➤ 2016年10月11日，經激烈競拍，中昂10.8億拿下團泊新城西區地塊，溢價率更高達297%，整體樓面價7427元/㎡；該地塊住宅容積率1.0-1.2，是中昂在天津的第一個專案。【回顧連結】
➤ 2016年11月23日，鴻坤力克群雄拿下津靜（掛）2013-120號地，整體樓面價4480元/㎡，溢價率180%。【回顧連結】
➤ 2016年11月30日，鴻坤再次強勢拿下津靜（掛）2013-119號地塊，成交總價16.5億，整體樓面價5563元/㎡，溢價率247%！【回顧連結】
➤ 2016年12月8日消息，金科地產通過股權交易方式獲得團泊西兩塊住宅和一塊商服地塊，土地總面積近21萬平，其中面積較小的濱耀住宅用地樓面價6096元/㎡；體量較大的濱奧商住用地純住宅樓面價8186元/㎡。系金科首次進駐天津。
➤ 2017年4月6日，曾經熔斷的靜海團泊西地塊，以津靜（拍）2017-06號的身份重新拍賣出讓，直接拍到限價並進入競報自持，最終榮盛以自持住宅面積2.7萬㎡競得該地塊，成交總價179205萬，整體成交樓面價10297元/㎡。【回顧連結】
團泊新城招拍掛土地出讓回顧
津南北閘口
▌2宗地總面積近15萬平，容積率均1.0-1.2
津南（掛）2016-06號地，出讓土地總面積68970.9㎡，其中城鎮住宅出讓土地面積64266.3㎡，容積率1.0-1.2，建築密度≤35%，綠地率≥40%；科教（12班幼稚園）出讓土地面積4704.6㎡，容積率≤1.0，建築密度≤35%，綠地率≥35%。
該地塊此前經歷過一次停牌，本次為重新掛牌出讓，原來的起始總價為47500萬、起始樓面價僅5805元/㎡。
津南（掛）2016-08號地，出讓土地面積79346.2㎡，容積率為1.0-1.2，建築密度不大於35%，綠地率不小於40%。
該地塊曾經歷過一次熔斷，本次為重新掛牌出讓，原來的起始總價為58900萬、起始樓面價僅6186元/㎡。1月13日那次摘牌，因華遠報價達到上限、金科繼續加價踩過紅線而遭熔斷。
目前北閘口主要生活配套在津歧公路以東，包括錢隆學府、天地源歐築等住宅項目，也都位於津歧公路東側，而西邊這片現在還稍顯荒涼。參考一下片區房價：已全部售罄的天地源歐築，其洋房尾房均價約1萬2；錢隆學府計畫開盤的高層產品，預計均價9000元/㎡。
▌北閘口能接住海教園和咸水沽大棒嗎？
去年津南出地十分密集，整體地價情況也呈現出上半年VS下半年的明顯分水嶺。2016年3月魯能、仁恒、龍湖、旭輝分拿海教園6宗地，樓面價最低4447元/㎡，最高8085元/㎡。接下來咸水沽的3宗地，新城控股地塊商業比例較大，純算住宅樓面價4283元/㎡；而下半年成交的恒大地塊和龍湖地塊樓面價已分別達1萬4和1萬1。
時間到了2017年，3月29日北閘口“回鍋地”津南（掛）2016-07號地塊摘牌，起始樓面價就有9271元/㎡，中交、金輝、華遠、融僑、中南、禹洲6家拼殺，最終禹洲以最高限價7.58億拿地，成交樓面價13902元/㎡，差點競自持。【回顧連結】
從區位來看，相對海教園和咸水沽，北閘口在交通條件和配套資源等方面，都不具有優勢，而地價後來居上，這種“不平衡”的現象，會給拿地企業帶來不小的開發壓力。
津南區招拍掛土地出讓回顧
“競報自持”，即競報開發商自己持有的住房/商業面積，作為達到限價後的競買規則，是考驗開發商拿地實力的無形“門檻”，也是防止熔斷出現的“保險杠”。由於自持部分未來只能租賃不能直接銷售，因此對開發商的資金和經營能力都提出了較高的要求。
截至目前，331新政以來的這4次拍地，最終都因達到限價而競報自持，房企拿地熱情不減，天津土地熱度何時降溫？