北京成交量連降4月 樓市再現分期首付

首付分期、首付折扣等行銷手段通常出現于樓市成交低迷之時，也是開發商刺激購房人出手的慣用手段。過去一年在北京市場消失許久的首付分期、優惠的政策近日又有重燃之勢。北京商報記者走訪樓盤發現，大興部分專案推出了首付分期、緩交首付、無憂退房的促銷計畫。業內人士分析，去年“9·30”政策之後北京樓市降溫明顯，成交量的連續4個月下滑，也是促使開發商使用多種促銷手段的源頭。此外，促銷可以加速去庫存、回籠資金，也能規避潛在的政策調控風險。

首付分期

近日，位於大興高米店區域的商住類專案天恒世界集做出首付優惠活動。據該項目銷售人員介紹，“雖然沒有明確可以分期首付，但是首付也可以緩交2-3個月”。無獨有偶，位於地鐵4號線義和莊站的某項目推出了首付分期以及無憂退房穩定收益的計畫。

據瞭解，該項目將于本周開盤，在售戶型59-118平方米，總價320萬元起。另外，作為一個商住類項目，該項目對外宣傳時提到“爆版挑高4.8米”、“商水商電”、“59平方米及以上有燃氣”。

據該專案銷售人員介紹：“所謂的首付分期是指，認購房屋5天內交總房款的20%即可簽訂購房合同，剩餘首付款再分兩次付齊。4月30日之前再交總房款的10%，7月31日之前再交餘下的20%。”

除了推出首付分期活動以外，該項目還推出“無憂退房穩定收益計畫”。據上述銷售人員介紹，這個計畫的具體內容是，“凡於2017年2月購買本專案的客戶，可于2018年1月享受無條件退房服務”。同時，這一條款會落實到購房合同中。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，所謂首付分期，是指購房人先按照一定的比例支付部分首付款並簽訂貸款合同，然後在一定期限內將剩餘首付款尾款補齊。開發商墊付的首期款免息，客戶只需與開發商簽訂有關合同，約定分期還款時間以及相關違約責任即可。首付分期是開發企業去庫存的行銷手段之一。

近期準備購房的張先生稱，“交付定金後，按照規定應該是7天內交齊購房首付款，但我們的錢需要周轉，首付分期的方式給自己留出資金騰挪的時間，也給自己簽訂購房合同加了一道保險”。

現金為王

開發商推出的首付分期等購房優惠以及保障，購房者是否認可呢？據上述分期銷售專案的代理銷售機構我愛我家經紀人小王介紹，首付分期尤其是一年後可以無條件退房的保障，讓購房者沒有了後顧之憂，該項目自認購當日起，包括我愛我家以及鏈家在內的代理機構每天成交80套左右，目前項目受市場認可度較高。

“首付分期的模式，更多體現的是蓄客的效應，通過改變首付的模式，降低了購房者的購房壓力。這使得此類地產專案能夠規避2017年銷售市場降溫的風險，作為開發企業常用的銷售手段，首付分期這種促銷方式，可以加快專案去化速度，達到快速回籠資金的目的。”嚴躍進在接受北京商報記者採訪時表示。

實際上，自“9·30”新政出臺以後，一系列樓市調控政策相繼落地，北京樓市在需求端受限、供給端嚴控的情況下，一直處於趨冷的走勢中，成交量不斷下滑，新政對樓市抑制作用較為明顯。開發商也感受到了樓市的寒意，在成交低迷的情況下，促使專案推出首付分期以及無憂退房保障收益等活動。

嚴躍進認為，目前限購政策下潛在的購房機會減少，依然存在部分投資者認可房產投資，所以在信貸政策預期收緊、各類物業投資門檻提高的情況下，各類優惠措施依然可以刺激此類購房者積極入市，進而推高市場成交量。

值得注意的是，目前房地產企業融資管道趨緊，從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加，按揭貸款也提高了利率，整體看，房企的壓力會繼續提升。基於此，房企對於加快銷售回籠資金更為渴望，也是為了防範各類庫存壓力出現，同時通過資金回籠能夠促進新投資機會的產生。

“儘管市場預期在下滑，但整體需求依然存在。對於總價相對較高的住宅專案以及商住產品而言，首付較高制約著購房者，購房能力達不到就只能放棄新房轉而選擇二手房市場。”亞豪機構市場總監郭毅認為，房企推出首付分期的優惠，降低購房門檻，對拉動成交有明顯效果。另外，在首付能夠達到的基礎上保障購房收益，對購房者來說有一定吸引力，畢竟樓市長期仍處於上漲曲線中。

不過，在制定銷售策略時，房企會根據自身資金緊張程度、庫存量以及集團對於各個地區房企銷售業績的要求綜合權衡。因此，儘管市場下滑，房企銷售策略仍會不同，有的會採取促銷手段，也會有企業出現惜售的情況。

商辦危機

值得一提的是，上述兩個專案均為商辦專案，商辦雖然有特殊性，但是首付分期的現象也有可能傳導至住宅市場。郭毅表示，商辦類項目推出首付分期活動，提前蓄客促進成交，是在調控可能收緊的前提下規避風險的一種措施。

有市場消息稱，近日，京滬正在醞釀針對商辦類住宅的新一輪調控，有北京通州先例在前，“限購”將是大概率事件。事實上，早在2016年8月規土委和住建委聯席召開的商住房專題會議上，就流傳出“不再新增商住”的高層表態。此後兩部門相繼展開了針對商辦類住宅的整頓，各專案連夜下刊廣告、封存物料、鎖上樣板間，一時間，“商住”成為開發商緘口不提的“禁詞”。

而上海市場，自1月暫停128個商辦類住宅的銷售，迄今為止鎖定期已長達40天之久，開發商為之付出的代價亦已超過百億，然而何時解禁仍舊遙遙無期。業內人士認為，商住產品政策調控風險依舊存在，該類項目通過促銷手段提前跑量，可以規避潛在的市場風險。

商住類產品可能出現調控的條件在於市場成交的快速上行。亞豪機構資料顯示，2016年，北京商辦類住宅產品成交67378套，同比上漲213%，且首次超越住宅，占到商品住宅市場接近六成的比重。銷量大漲的同時價格的穩定勢頭被打破，今年以來，北京商辦類住宅的成交均價已高達46475元/平方米，相比去年漲幅高達54%，遠超純商住宅同期12%的漲幅數字。

從供應端來看，在經歷了過去一年的熱銷之後，商辦類住宅的庫存岌岌可危。截至目前，北京最近三年取證的商辦類住宅僅有2.5萬套庫存，按去年的交易水準計算，庫存去化週期不過4.5個月，遠低於8-10個月的合理去化週期。