上月樓市成交 剛需漸成主導

雞年春節正好在今年1月底，近期多地樓市資料顯示，1月份乃至春節期間一手房成交出現下滑。分析認為，這是受到春節效應、推盤節奏放緩、限購限貸政策收緊等影響，投資投機需求減少，剛需逐漸佔據成交主導。

春節後，多地銀行已將首套房優惠利率上調到了9折，這將進一步影響房地產市場。業內人士預期，2017年整體成交將有所降溫。

受春節假期影響，不少城市整個1月的樓市成交量平淡。北京中原地產根據北京市住建委公佈的官方資料統計，2017年1月北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅（即剔除保障房、自住房等）簽約2477套，環比下滑23.8%；二手住宅共簽約12860套，環比下滑28.9%。

而深圳市規劃國土委公佈的一手房成交資料也顯示，2017年1月，深圳市一手住宅累計成交1652套，環比下降23.6%；房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%。

另據上海中原地產資料，1月份上海新建商品住宅成交量387181平方米，環比下跌35.1%，同比下降69.7%。而春節期間即1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水準。

廣州中原地產監控陽光家緣資料顯示，1月（2016年12月26日~2017年1月25日）廣州共網簽9396套，環比2016年12月份下降23.6%。網簽價格持續穩定在1.6萬元/㎡水準，環比2016年12月下跌2%。另據廣州新浪樂居監控陽光家緣網簽資料，1月截至30日，廣州一手住宅網簽量環比減少42%，同比減少約10%。

國家統計局70個大中城市住宅銷售價格統計資料顯示，2016年12月份有46座城市新建商品住宅價格環比上漲，2016年11月份為55座城市上漲，價格環比上漲的城市個數在減少。其中一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市新建商品住宅價格上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市新建商品住宅價格上漲0.4%，比上月回落0.4個百分點。15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。其中廣州市已連續三個月環比漲幅回落。

投資需求相對減少

業內人士分析認為，這是受到春節效應、推盤節奏放緩、限購限貸政策收緊等影響。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，1月份成交下跌主要受幾個因素影響。一是推盤節奏放緩，“很多房地產企業受到價格調控影響，預售證拿得不及時，還有部分企業因為銷售業績不錯乾脆不拿了，推盤節奏不快。”嚴躍進認為，這將會影響幾個一線城市的樓市成交。另外，限購限貸政策收緊後，也影響了部分人入市，“投資投機需求相對減少，目前整個市場交易以剛需為主。”

廣州中原地產的資料也顯示，1月份90平方米以下的“上車盤”成交占比同比提高了近10%。廣州1月份網簽的一手房中，面積不超90平方米的單位占35%，90~120平方米之間的單位占43%，合共78%。而去年同期，不超90平方米占比僅為26%，90~120平方米占比47%，合共73%。

預期將來成交難以走高

多位業內人士預期，今年樓市成交將總體降溫。中原地產首席分析師張大偉認為，去年9月以來，全國20多個熱點城市密集出臺調控措施，同年四季度市場熱度驟降，部分三、四線城市相繼加入調控行列，這預示2017年房地產市場將回歸理性。他認為，在調控政策持續的情況下，部分熱點城市房價和地價漲幅均將暫時見頂，部分區域房價可能出現小幅回落。一方面是因為房企預期房價難有提升，推貨意願不高，另一方面是因為買家觀望情緒漸濃。

嚴躍進則認為，今年樓市成交的大趨勢是下跌，不過對於一線城市來說下跌效應不明顯，“對一線城市來講如果樓盤供應持續增加，成交還是會上升。”

除了調控政策收緊外，利率的變化也是今年樓市走向的一個重要影響因素。今年春節前後，央行先後上調中期借貸便利（MLF）利率，和上調常備借貸利率（SLF）以及逆回購利率，加大了市場加息預期。而春節後，多地銀行已將首套房優惠利率上調到了9折，這將進一步影響房地產市場。

“影響2017年樓市走勢最關鍵的因素是資金價格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經出現。”張大偉認為，整體看2017年主要一、二線城市的房價調整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。

嚴躍進則認為，房貸政策的收緊對不同城市的影響不同，對一線城市來講若預期是房價不會明顯下跌的話，反而會刺激部分購房者加快入市，以獲得貸款。而對於其他非一線城市來講，如果預期房價下跌，購房節奏會延緩，價格和成交量會相對減少。

廣州中原研究部認為，廣州市場的消化暫時或只能繼續依靠庫存，因此成交量未必繼續走高。從部分開發商角度看，若手中專案存貨不足，年初對資金渴求程度不如年末，可能會調慢推貨的步伐，以適應市場。