等額本息還款法坑？

對於剛需來說，在高房價下如何利用貸款來圓自己的住房夢顯得十分重要。無論如何，算好購房成本才算是邁出了買房的堅實一步。對於新手來說，貸款買房主要瞭解五個問題，分別是首付比例、貸款利率、貸款額度、首/二套房認定標準、還款方式。

首付比例

去年2月份，20%首付開始執行，不過隨後幾個熱門城市房J開始抬頭，首付比例開始上調。

首套房方面，目前在熱門城市中，北京和上海均為35%，其他城市為30%，三四線城市主要是20%。。

二套房方面，首付最低的是30%，部分城市是50%和70%，蘇州和南京則達到了創紀錄的80%。

需要指出的是，目前各商業銀行可以根據市場情況自主確定首付比例，購房者應該有足夠的心理準備，特別是房價漲幅過快的城市，首付可能比政策標準略高。

房貸利率

目前五年期以上基準利率是4.9%，一般首套房都有一定的利率折扣，在去年上半年，一度出現了7折的優惠，但目前各家銀行都收緊了利率折扣力度，個別城市仍存在8折利率優惠，但門檻校高，剛需基本上無望獲得。

值得注意的是，2017年元旦之後，部分城市開始執行最低9折利率優惠政策，北京目前已經執行。預計後期會有更多城市執行最低9折優惠。

首/二套房認定

首套房和二套房的認定，主要影響的是貸款額度和利率水準。我們經常聽到“認房不認貸”、“認貸不認房”“認貸又認房”，說的就是對首套房二套房的一種描述。

認房不認貸：不考慮貸款因素，只考慮購房者現在名下有沒有房子，如果有房，執行二套房貸款標準，如果沒有房，執行首套房貸款標準。

認貸不認房：不考慮住房因素，只要你貸款還清了，再買房也執售二套房貸款標準，如果沒還清貸款，就執行二套房貸款標準。

認房又認貸：在嚴格限購城市，判斷是否執行二套房貸款標準，需要同時考察房產和貸款。

比如北京，上海、深圳、蘇州、南京、合肥等城市，如果名下有一套房，無論貸款是否還清，都執行二套房貸款標準。首付相應提高，貸款也在基準利率的基礎上上浮10%。

貸款額度

貸款額度對購房者來說很重要，很多人因為貸款額度不足，而不得不主動提高首付，享受不到政策給予首套房的照顧。

對於新手購房者來說，影響貸款額度的因素通常有首付比例、購房者還款能力、征信情況、房齡（二手房）、房屋評估值（二手房）等。

購房者需要關注的是還款能力，月供一般不能超過月收入的50%。房齡超過10年以上的二手房貸款額度有可能縮水，這些都要和銀行溝通。

還款方式

還款方式目前基本上就是等額本金和等額本息了，且等額本息更為流行。

以20年貸款為例，

等額本金就是將本金平均劃分240份，然後每期的還款額為（當期本金+剩餘本金產生的利息），隨著時間的推移，利息越來越少，所以你會發現等額本金的月還款額是逐月遞減的，初期還款壓力大，後期壓力小。

等額本息的優勢是壓力平均，每個月的還款額完全一直，月還款額度中利息剛開始占大頭，本金占小部分，隨著時間的推移，本金比例上升，利息比例下降。

雖然等額本息還款法總利息成本更高，但並不存在銀行在哪種方式上更佔便宜之說。因為兩種還款方式利息計算方式完全一致：利息=借款額*利率*借款時間。

兩種還款方式只存在適不適合的問題，沒有優劣之分。一般來看，等額本金前期壓力大，適合高收入者；等額本息壓力平均，適合剛需。