買二手房五種情況難過戶

買二手房最重要的便是過戶問題，那過戶都需要準備些什麼?有可能遇到哪些問題呢?通過幾個案例給大家講解一下。

新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”，“二手房”是相對于開發商手中的商品房而言的，是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。再說一下二手房過戶需要準備的材料。

一是買方需要攜帶的證件資料，分以下幾種情況：

情況一：買方單身

需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明;

情況二：已婚

需要攜帶夫妻雙方的身份證、結婚證(若購房者是外地人，需要根據當地規定，出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買賣交易的契稅完稅證明;

情況三：離異

需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協議，如果購房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶口本;

情況四：港澳臺人士

需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明，臺灣認識需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例：在北京購房需要在京滿一年的居留證明，不同城市規定不同);

情況五：外籍人士

需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;

情況六：過戶給未成年人

需要提供監護公證，家庭戶口本，父母身份證、結婚證，公證監護人必須到場，未成年人可不到場。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生證明即可);

情況七：現役軍人或者武警家庭

需要買方攜帶身份證原件、影本，軍官證原件、影本，團級以上部門開具的家庭證明;

情況八：多個人共同購買

需要接受過戶的人攜帶所有過戶接收人的身份證原件，全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委託書辦理過戶。

二是賣方需要攜帶的證件資料，主要包括兩個方面：

賣方需要攜帶個人身份證、房產證，如果交易房屋賣方有多個權利共有人，需要所有共有人到場簽字，如果不能到場簽字，需要由簽字人員提供未到場權利人的公證委託書，(家庭滿五唯一住房，需要賣方提供結婚證和夫妻雙方的戶口本);

如果是房產是繼承過戶得來的房產，賣方還要提供原房產證影本、繼承公證書;接下來通過幾個案例給大家講解一下房子不能過戶的幾種情況。

案例一：違法亂建的房子要恢復原狀才能過戶

張先生有一套老房子，他私自搭出一個小房間儲存東西。去年，他通過仲介出售這套房子，經紀人表示這套房子存在違法亂建的情況，無法完成過戶。

老房子被賣房人改建或擴建，導致房屋實際面積與房產證上登記面積並不相符。這種情況屬於違法亂建，房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀，才能過戶。

問題：怎麼知道對方的房子是違法亂建的?

在實際交易中，購房人可以將房產證上房屋的面積與實際面積進行對比，看看該房屋是否屬於違法亂建。在簽訂購房合同時，購房人可以要求明確違約責任，如果賣房人隱瞞違建導致無法過戶，應當賠償相應損失。

案例二：有抵押的房子要還清了才能過戶

多年前，李女士在北京朝陽區買房，貸款150萬元。去年，李女士通過仲介賣房，經紀人表示由於這套房子有銀行貸款未還清，所以無法完成過戶。

房屋有銀行貸款，房產證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易，賣房人需要到銀行辦理解抵押手續後，才可以過戶。

問題：有貸款的房子，可以用首付幫賣方還貸款嗎?

在實際交易中，有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續。這個時候，買房人要注意防範資金風險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人，賣房人沒有把錢用於解抵押，將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監管保證自己的資金安全。

案例三：政策變動也可能導致不能過戶

外地人王小姐工作多年，已具有北京購房資格。2015年，王小姐決定在北京買房，結束租房生活。她看中通州區一套住宅，向賣房人支付定金30萬元。正當雙方辦理簽約手續時，通州區出臺限購政策。王小姐失去了購買通州區住宅的資格，無法繼續完成過戶。

問題：政策變動失去資格要承擔違約責任嗎?

如果買房人與賣房人簽訂定金協議，但尚未辦理網簽程式，因為樓市政策變化的原因，導致買房人失去購房資格，買房人可以根據《合同法》上的情勢變更原則，要求無責解約，並不需要承擔違約責任。

案例四：房屋共有產權人同意才能過戶

孫女士與陳先生結婚後，共同在北京買房。今年，陳先生瞞著孫女士通過仲介賣房。蘇先生購買這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房，使得交易無法完成過戶。

房屋有多個共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產權人到場簽字，是無法完成過戶的。

案例五：房子被查封不能過戶

謝女士與賣房人簽訂購房合同，支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還，法院將房子查封。

如果賣房人因其他債務糾紛、所有權有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導致房屋被法院查封，房屋是無法過戶的。

問題：遇到被查封的房子怎麼辦?

買房人購房前要通過仲介仔細核實清楚房屋產權情況。簽訂購房合同時，買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，買房人可以無責解約，賣房人要返還首付款。一旦發生房子被查封的情況，賣房人可以通過訴訟途徑解除合同，但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌仲介可以提供先行墊付的服務，這樣可以説明買房人避免資金損失。