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買二手房五種情況難過戶

買二手房最重要的便是過戶問題,那過戶都需要準備些什麼?有可能遇到哪些問題呢?通過幾個案例給大家講解一下。

新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,“二手房”是相對于開發商手中的商品房而言的,是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產,主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。再說一下二手房過戶需要準備的材料。

一是買方需要攜帶的證件資料,分以下幾種情況:

情況一:買方單身

需要攜帶身份證、戶口本、房屋買賣交易的契稅完稅證明;

情況二:已婚

需要攜帶夫妻雙方的身份證、結婚證(若購房者是外地人,需要根據當地規定,出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶口本(戶口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買賣交易的契稅完稅證明;

情況三:離異

需要提供個人身份證、戶口本和房屋買賣交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協議,如果購房者攜帶未成年人,需要攜帶孩子所在的戶口本;

情況四:港澳臺人士

需要提供港澳身份證或者個人護照、房屋買賣契稅完稅證明,臺灣認識需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿拘留證明(例:在北京購房需要在京滿一年的居留證明,不同城市規定不同);

情況五:外籍人士

需要攜帶個人護照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿居留證明;

情況六:過戶給未成年人

需要提供監護公證,家庭戶口本,父母身份證、結婚證,公證監護人必須到場,未成年人可不到場。(如果未成年人的戶口跟父母一起且互助式父母,只需要提供出生證明即可);

情況七:現役軍人或者武警家庭

需要買方攜帶身份證原件、影本,軍官證原件、影本,團級以上部門開具的家庭證明;

情況八:多個人共同購買

需要接受過戶的人攜帶所有過戶接收人的身份證原件,全部人員到場或部分人員攜帶未到場的人手寫委託書辦理過戶。

二是賣方需要攜帶的證件資料,主要包括兩個方面:

賣方需要攜帶個人身份證、房產證,如果交易房屋賣方有多個權利共有人,需要所有共有人到場簽字,如果不能到場簽字,需要由簽字人員提供未到場權利人的公證委託書,(家庭滿五唯一住房,需要賣方提供結婚證和夫妻雙方的戶口本);

如果是房產是繼承過戶得來的房產,賣方還要提供原房產證影本、繼承公證書;接下來通過幾個案例給大家講解一下房子不能過戶的幾種情況。

案例一:違法亂建的房子要恢復原狀才能過戶

張先生有一套老房子,他私自搭出一個小房間儲存東西。去年,他通過仲介出售這套房子,經紀人表示這套房子存在違法亂建的情況,無法完成過戶。

老房子被賣房人改建或擴建,導致房屋實際面積與房產證上登記面積並不相符。這種情況屬於違法亂建,房子將無法過戶。只有賣房人將改建或擴建的房屋恢復原狀,才能過戶。

問題:怎麼知道對方的房子是違法亂建的?

在實際交易中,購房人可以將房產證上房屋的面積與實際面積進行對比,看看該房屋是否屬於違法亂建。在簽訂購房合同時,購房人可以要求明確違約責任,如果賣房人隱瞞違建導致無法過戶,應當賠償相應損失。

案例二:有抵押的房子要還清了才能過戶

多年前,李女士在北京朝陽區買房,貸款150萬元。去年,李女士通過仲介賣房,經紀人表示由於這套房子有銀行貸款未還清,所以無法完成過戶。

房屋有銀行貸款,房產證上會有抵押記錄。此類房屋上市交易,賣房人需要到銀行辦理解抵押手續後,才可以過戶。

問題:有貸款的房子,可以用首付幫賣方還貸款嗎?

在實際交易中,有些賣房人需要借用買房人的首付款去辦理解抵押手續。這個時候,買房人要注意防範資金風險。一旦買房人將首付款私下給了賣房人,賣房人沒有把錢用於解抵押,將會給買房人造成資金損失。買房人可以通過資金監管保證自己的資金安全。

案例三:政策變動也可能導致不能過戶

外地人王小姐工作多年,已具有北京購房資格。2015年,王小姐決定在北京買房,結束租房生活。她看中通州區一套住宅,向賣房人支付定金30萬元。正當雙方辦理簽約手續時,通州區出臺限購政策。王小姐失去了購買通州區住宅的資格,無法繼續完成過戶。

問題:政策變動失去資格要承擔違約責任嗎?

如果買房人與賣房人簽訂定金協議,但尚未辦理網簽程式,因為樓市政策變化的原因,導致買房人失去購房資格,買房人可以根據《合同法》上的情勢變更原則,要求無責解約,並不需要承擔違約責任。

案例四:房屋共有產權人同意才能過戶

孫女士與陳先生結婚後,共同在北京買房。今年,陳先生瞞著孫女士通過仲介賣房。蘇先生購買這套房子,被孫女士知曉。她表示自己不同意賣房,使得交易無法完成過戶。

房屋有多個共有人,如果部分共有人擅自處分房屋,與買房人簽訂的買賣合同未得到其他共有人同意的情況下是無效的。過戶時沒有所有共有產權人到場簽字,是無法完成過戶的。

案例五:房子被查封不能過戶

謝女士與賣房人簽訂購房合同,支付首付款250萬元。但她與賣房人卻無法辦理過戶。原來賣房人欠債未還,法院將房子查封。

如果賣房人因其他債務糾紛、所有權有爭議涉及民事訴訟或刑事案件等原因,導致房屋被法院查封,房屋是無法過戶的。

問題:遇到被查封的房子怎麼辦?

買房人購房前要通過仲介仔細核實清楚房屋產權情況。簽訂購房合同時,買房人可以明確如遇到房屋被查封的情況,買房人可以無責解約,賣房人要返還首付款。一旦發生房子被查封的情況,賣房人可以通過訴訟途徑解除合同,但會耗費大量的時間和精力。有些大型品牌仲介可以提供先行墊付的服務,這樣可以説明買房人避免資金損失。