買房第一步：如何選擇樓盤 2分鐘教會你選擇方法
一. 瞭解房地產市場的大環境
在你做出購買商品房的決定之前，你首先應對目前房地產市場的大環境有一個清醒的認識，對房地產市場將來的走向有一個正確的判斷。
目前房地產市場的大環境可以歸納為如下幾點：
1. 商品房價格昂貴
某些城市的房價高得離譜，比如北京市的房價與東京、新加坡不相上下，而北京的人均收入卻不到東京、新加坡人均收入的1/10。造成房價如此昂貴的根本原因不在於房地產開發企業，而是腐敗：手中握有權力的人或接近權力的人控制了城市的大片土地待價而沽，使房地產開發企業所付出的土地價格實際上遠遠高於帳面上付出的土地價格。
2. 房地產開發企業普遍缺乏誠信
房屋面積短斤少兩、社區規劃隨意改變、未經綜合驗收合格就交付房屋等等，絕大多數購房人期待的家園因此而大打折扣。
3. 物業管理企業強買強賣
不管購房人是否願意，購房人都不得不接受開發商指定的物業管理企業的服務，都不得不購買物業管理企業轉賣的水、電、暖氣、燃氣等商品，都不得不支付物業管理企業開出的帳單。即使業主委員會成立，想請“客”出門，也不是一件容易的事。
4. 司法對購房人的保護蒼白無力
法官的法律素養遠遠落後於法律已經達到的深度和文明。司法中的腐敗和政治對司法的干擾經常使司法的天平發生傾斜。在審判和執行兩個階段，法律的規定能在多大程度上變成現實，對每一個尋求司法保護的購房人來說，都是一個未知數。
對於房地產市場將來的走向，仁者見仁、智者見智。居律師的觀點是：住房貸款對年輕的白領階層的刺激所產生的購買力以及富裕階層將購買房屋作為一種投資而形成的購買力是維繫房地產市場高價格的兩個主要支撐點。這兩個方面的購買力將很快用盡。對房地產市場的樂觀預期也許會使房地產的高價格持續一段時間甚至繼續上揚，但也會使房地產市場的蕭條提前到來和蕭條得更為嚴重。
二. 對樓盤的背景進行調查
如果你已經決定買房，你就面臨如何選擇樓盤的問題。選擇樓盤，必須綜合考慮下列因素：1.價格；2.室內佈局；3.社區環境；4.交通；5.出租收益；6.保值或升值前景。這六個因素，只能由你自己做出判斷。
如果你初步選擇了某一個樓盤，那麼，居律師建議你一定要對這個樓盤的背景進行認真的調查。對樓盤背景的調查一般包括以下兩個方面：
(一)調查開發商的信用和資金情況
1. 開發商的信用情況
調查開發商的信用情況最簡便的方法是登陸當地的以房地產為主要內容的網站中的“業主論壇”。如“新浪網”的房產專欄中的“業主論壇”。從這些論壇中，你會瞭解到已經購買了你選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發商的種種評價。如果網站沒有開通某一樓盤的論壇，就很難瞭解開發商的信用，但幾乎所有的樓盤在當地的網站都開通了“業主論壇”，很少沒有開通的。
有些地方政府的主管部門已經著手為本地的開發商建立信用等級檔案。這是今後瞭解開發商信用情況的最重要的管道(如果檔案是真實和全面的話)。
2. 開發商的資金情況
真正擁有投資房地產所需的法定最低資本金的開發商是不多的，擁有投資總額25%的資金實力的開發商更是屈指可數。絕大多數開發商玩的是銀行的貸款錢、購房人支付的定金和首付款。
調查開發商的資金情況是非常困難的。惟一的方法是委託律師調查開發商在工商行政管理部門的企業登記檔案。居律師曾經受北京市“陽光翠園”的業主的委託調查北京某房地產開發公司的企業登記檔案。檔案顯示：這個房地產開發公司1000萬元的註冊資本中，流動資金僅為56萬元，其餘的944萬元是用購買板材、線材、汽車、爬塔設備等的發票驗資的。如果你得知你打算選擇的樓盤的開發商的註冊資本構成以及出資的依據類似這個房地產開 發公司的話，建議你敬而遠之。
(二)調查開發商的“五證”
期房銷售的“五證”是：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證和(內、外)銷預售許可證。
現房銷售的“五證”，各地不一。有些地方的現房銷售已經取消了銷售許可證，如北京市，代之以開發商領取的產權證(俗稱“大產權證”)，有些地方的現房銷售仍然必須具備銷售許可證。現房銷售的“五證”一般是：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證和開發商領取的產權證。
“五證”中最重要的是國有土地使用證和建設工程規劃許可證。
1. 查看國有土地使用證
查看國有土地使用證時需要注意的是：(1)該證是臨時的國有土地使用證？還是正式的國有土地使用證？(2)國有土地使用證的附圖。
臨時的國有土地使用證只用于建設工程週邊的臨時用地。臨時用地的最長期限不超過兩年。有些開發商由於沒有一次性支付土地出讓金的資金實力以取得正式的國有土地使用證，便通過種種關係取得臨時的國有土地使用證，以臨時的國有土地使用證敷衍購房人。政府土地主管部門向開發商發放臨時的國有土地使用證，嚴格地說，是非法的。
如果開發商沒有一次性支付土地出讓金的資金實力，就只有以購房人的定金和首付款交清土地出讓金。為使購房人留下定金和首付款，開發商必定施以足以令購房人動心的許諾，諸如價格上的優惠、物業管理費的減免、公園般的社區環境、五星級酒店管理等等。用購房人的定金和首付款交清了土地出讓金、取得了土地使用證之後，開發商接著面臨建設工程資金的需求。開發商一般採取將土地使用權抵押給銀行以便獲得銀行貸款的方法來滿足建設工程資金的需求。通過抵押土地使用權獲得的銀行貸款只能滿足開發商建設工程資金需求的一小部分，更大的資金缺口便通過賣樓花即預售商品房以獲得購房人向銀行申請的按揭貸款來填補。選擇這樣的樓盤，風險極大。即便開發商能夠交房，房屋的面積、社區規劃以及開發商曾經給予的各種許諾必定大打折扣。
區分臨時的國有土地使用證和正式的國有土地使用證的方法是：蓋有“有償土地使用證專用章”的是正式的國有土地使用證，蓋有“臨時土地使用證專用章”的是臨時的國有土地使用證。
國有土地使用證的附圖是不可不看、不可不複印的。看國有土地使用證附圖的目的主要在於確定以後的業主委員會的管轄範圍。地方政府主管部門的規範性檔一般都規定：在社區入住率達到50%以後成立業主委員會。一個開發社區往往分幾期開發，每一期往往又分成幾個區，“社區”便成了一個模糊的概念。開發商常常以某一期、乃至整個開發社區的入住率未達到50%為由拖延或阻止業主委員會的成立。如果在一個國有土地使用證載明的土地使用權範圍之內，不管分幾期或幾個區，都應當成立一個業主委員會。
2. 查看建設工程規劃許可證
查看建設工程規劃許可證時，重點要看的是工程規劃許可證的附圖。看工程規劃許可證附圖的目的在於：
(1)確認建設工程規劃許可證附圖的範圍在開發商印刷或繪製的專案總覽圖中所處的位置
開發商印刷或繪製的項目總覽圖往往是建設工程規劃許可證附圖範圍的幾倍甚至十幾倍，項目總覽圖中描繪的森林、綠地、小橋流水、健身、娛樂、文化、商業、醫療、幼稚園、學校場所等等可能遠遠超出建設工程規劃許可證附圖的範圍。只有建設工程規劃許可證附圖範圍內的才是你將來居住的社區的總體環境；在建設工程規劃許可證附圖範圍之外的，只是開發商設想的藍圖。有的甚至連“設想”都不是，純粹是開發商為了誘惑購房人所做的誤導性宣傳。
(2)確認鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建築的所在位置
有些購房人在收房時才發現鍋爐房、配電房、水泵房、車庫或車位等公共建築與其購買的房屋之間的距離令其無法接受。在簽署認購書或簽訂購房合同之前弄清這些公共建築所處的位置有助於你選擇房號。如果在簽署認購書或簽訂購房合同之後開發商改變這些公共建築的位置或增加的公共建築與你購買的房屋之間的距離令你無法接受，建設工程規劃許可證的附圖將成為你追究開發商違約責任的惟一證據。
“五證”齊全是商品房銷售的法定條件，看“五證”已成了購房人的常識，但很多購房人只知道看“五證”是否齊備而不知道看附圖的重要性。有些購房人甚至只看預售許可證，不看其它四證，他們以為：開發商有了預售許可證就一定有其他四證。正常的邏輯是這樣，但事實上，很多開發商正是利用購房人的這一正常的邏輯判斷而違反常規：有預售許可證，但缺少其他四證。
如果開發商聲稱有“五證”，但以種種理由不出示“五證”原件或者只出示影本，根據居律師為購房人簽約的經驗，開發商若真有“五證”，一定會把原件給你看，或者將“五證”當做宣傳材料懸掛或張貼在售樓大廳的醒目處。不拿出來或只有影本，就一定是沒有。如果開發商聲稱某個證件正在辦理之中，你不妨等一等。如果開發商說他銷售房子不需要某個證件，那一定是鬼話。
三.瞭解樓盤的自來水水源
商品房開發社區的自來水品質問題已經突顯出來。在城市公用自來水網路尚未到達的郊區或周邊地區的商品房開發社區，自來水的供應只能采自地下水。大城市的地下水已經受到工業污染，開發商處理水的能力和節省開支的考慮使其對地下水的處理經常達不到飲用水的標準。處理後的地下水是否達到飲用水標準，有的是能夠通過視覺和味覺察覺得出來的，比如渾濁、異味；有的是通過視覺和味覺根本察覺不出來的，比如自來水中的重金屬含量。北京市朝陽區的某社區的業主是通過水檢測機構工作人員才知道自來水中的“汞”含量嚴重超標。
自來水供應不屬於購房合同的內容，而是屬於物業管理的範疇。采自地下水的自來水的品質問題，在居律師知道的商品房開發社區，沒有一個得到了根本解決。生活條件允許的家庭通過購買礦泉水或純淨水滿足生活用水的需要，生活條件不允許的家庭就只能飲鴆止渴了。在選擇樓盤時，樓盤的自來水的水源是你必須考慮的因素。在同等條件下，自來水來自城市公用自來水網路的樓盤應當處於優先選擇的地位。自來水采自地下水的樓盤，你只有根據開發商的信用和資金情況決定取捨。信用和資金情況口碑不錯的開發商一般不會置業主的健康與生命於不顧，處理地下水能夠達到飲用水標準，如北京萬科企業有限公司開發的樓盤“萬科青青家園”。如果開發商的資金和信用情況你無從瞭解，是取是舍，你就要慎之又慎。
樓盤的選擇是整個購房過程之首要一步。這一步踏錯，就註定全域皆輸。