房產泡沫被刺破，原因竟來自於“他們”！

總有人在樓市扮鬼，隔一段時間就會出來嚇人。最近比較流行兩種說法：人民幣自由兌換和M2增速下滑，將刺破中國樓市的超級泡沫。到那時，樓市的走勢參照去年股災。

一、人民幣何時自由兌換

如果人民幣在目前實現自由兌換，會發生什麼事情？

想想看，北、上、深好地段一套100平米住宅的價格，基本上相當於洛杉磯一套帶優質學位的“House”的價格，或者相當於美國中部州中小城市10到20套“House”的價格。人家那可是貨真價實的獨棟別墅，帶前後花園的。此外，經歷了超級大牛市的美股市盈率中位數，仍然不到熊市中A股市盈率中位數的一半，所以，在2016年或者2017年如果人民幣自由兌換，意味著大家將拋售A股和中國大城市的房產，蜂擁而出去境外配置資產了。到那時，不僅國內樓市、股市暴跌，央行外匯儲備耗盡，暴跌的樓市最終將拖垮銀行體系。因為銀行裡絕大多數貸款抵押物是房子、土地。

地方財政怎麼辦？錢都跑了，土地賣不出去。至於人民幣匯率，也會一瀉千里。然後，是輸入性的通脹爆發，利率被迫提高，從而引發第二波暴跌。總之，人民幣自由兌換將引爆一場超級金融風暴，基本上可以把改革開放以來積累的財富蒸發大半，將有很多人失業。至於加杠杆在股市、樓市上炒作的人、機構，將一夜之間淪為赤貧。

可以看出，目前情況下人民幣自由兌換固然可以刺破樓市泡沫，但這絕對是中國經濟無法承受的代價，也將給全球金融市場帶來巨大的動盪。2015年4月，在人民幣衝刺SDR貨幣籃子的關鍵時刻，周小川在國際貨幣基金組織表態說：當下中國只有少數資本帳戶專案完全不可自由兌換，中國的計畫是使人民幣更可自由使用，但中國努力實現的資本帳戶可自由兌換不再是基於完全或可自由兌換這樣的傳統概念，而是從全球金融危機吸取了經驗，中國將採用有管理的可自由兌換。可見，中國從來沒有承諾過讓人民幣“完全可自由兌換”，而是將採取“有管理的可自由兌換”。至於“有管理”的程度，會根據形勢不斷調整。10月1日人民幣正式納入SDR貨幣籃子之後，中國的外匯管理肯定會有所收緊，而不是進一步放開。不信，走著看！

二、M2會失速嗎

M2，中文名稱是廣義貨幣，包括流通中的現金、企業定活期存款、個人定活期存款、住房公積金、證券保證金等。M2的同比增速，可以理解為央行的“印鈔速度”。

計劃經濟時代，中國的貨幣發行量非常緩慢，表現為物價超級穩定，甚至有通縮現象。改革開放以來，由於市場化程度提高，很多商品和服務開始貨幣化，所以中國M2增速非常快。平均起來，M2增速達到GDP增速的兩倍，個別年份達到了3倍。發鈔票的速度比創造財富的速度快100%到200%，帶來了物價的快速上漲。70年代在中小城市，60到80元人民幣夠一家四口人一個月的溫飽，現在連4個人叫一次外賣都不寬裕。

從1990年到2016年，M2總量增長了100倍，貨幣超發成為房價飆升的最大推手。但值得注意的是，近年來中國的M2增速明顯在下降，今年的增長目標是13%左右，最近一個月是11.4%，而目前的GDP增速大概是6.7%，M2增速只比GDP增速快了70%，低於過去這些年的平均值100%。由於中國M2存量已經接近於“美國+歐元區”的水準，所以未來增速必須有所節制。這會給樓市帶來熊市嗎？

其實目前中國樓市維持的是局部牛市，房價真正顯著上漲的不過四五十個有人口增量的城市而已，長遠看有繼續上漲潛力的也許只有二三十個。以目前M2增速，維持房地產的局部牛市是完全有可能的，只要利率仍然維持在歷史低位。而且，中國的投資主體是“地方政府+國有企業”，低效問題很難解決。每隔一段時間就帶來大量壞賬，最終只能通過貨幣超發來解決。我梳理過相關資料，發現只要中國的M2增速低於GDP增速的1.5倍，錢荒就有可能發生，利率就會飆升。但M2增速長期顯著超過GDP，只能推動房價不斷上漲。

因此，要解決中國房價過高的問題，必須深化改革，改變投資主體（以民間投資為主體），解決經濟低效問題。此外，還要解決金融市場（股市、債市、信託市場）信用缺乏問題。這樣，資金才不會總躲在樓市里，全社會的利潤才能平均化，才不會有人熱衷於炒房子。

三、結論

從“印鈔票的時代”（城鎮化+房地產+大基建+貨幣超發）向“印股票的時代”（市場經濟+實體經濟+大眾創業、萬眾創新+IPO註冊制）的轉變，是一個漫長的過程，需要通過真正的改革才能實現。如果不能真正走入“印股票的時代”，那麼房地產就會被反復當做“救命稻草”使用，房價也很難降下來。至少在未來3年裡，我們很難走出“印鈔票的時代”。

有顯著人口增量的、高級別的城市（直轄市、省會城市、計畫單列市、北上深周邊城市），其優質住宅價格的每次回落，都可能成為買入的好機會。那麼，如果中國成功切換到“印股票的時代”，大城市房價又將如何呢？除非未來VR技術、汽車無人駕駛等技術和共用經濟發展起來，摧毀傳統的城市中心，讓中國城市出現多中心、泛中心，否則改革成功帶來強大的經濟支撐能力，大城市房價還是一個字：漲！誰讓中國有那麼多人，誰讓中國人又愛紮堆居住呢！不過在“印股票的時代”，可能是多數人的收入增速超過房價的增速。此外，超級城市圈的出現，也會延緩房價的上漲速度。

未來的中國經濟不可能只有一路的高歌猛進，也會有殘酷的廝殺。本人常年研究各國之間的財經動態，對世界宏觀經濟有著自己獨特的視野，瞭解世界經濟發展動態，洞悉國內財經行情，把握最新行情利潤。投資是一個完整體系包括投資理念 ，投資心態 ，資金管理 ，風險控制 ，投資策略，操作手法與思路，追蹤市場動態、直擊全球熱點、剖析突發事件