新房VS二手，資深房產經紀起底美國房產交易秘密

雖然現在一二線城市房價飆升，迫使越來越多的中國人出於區位和價格的考慮開始選擇二手房，但在很多人心底，還是更偏向於新房——花這麼多錢買了個房子，總希望自己是第一個也是唯一的擁有者。

與中國不同，美國的房產交易歷來以二手房為主流。華人在美國買房的第一關，便是要在“新房”和“二手房”之間進行抉擇。

為此特別請來美國爾灣的兩位資深房產經紀人，給我們揭秘在美國購買新房和二手房的性價比。

美國爾灣：華人的理想之城

作為華人在美國購房意願榜上排名前三的受歡迎區域，爾灣以城市規劃合理、教育資源優質、氣候舒適宜居、大公司總部聚集、社會治安良好而著稱，向來是工作和居住的理想之城。

對於華人購房者而言，爾灣兼具美國社區的文化氛圍和華人生活所需的便利設施；從小學到高中幾乎全是9-10分的頂尖學校，尤其形成了對華人家長的巨大吸引力。

新房VS二手哪個性價比更高？

Shirley：買房就當買新房

美國爾灣經紀人，以新房交易為主，熟悉爾灣地區的新建樓盤。除了房產交易，還為客戶提供周全的後續服務，包括租賃、維護、安家服務等。

已經在房產行業工作8年的Shirley，前六年和美國大多數經紀人一樣，一直主做二手房交易。然而就在兩年前，她逐漸將工作重心轉向了新房，目前每年交易的七成都集中在爾灣（Irvine）以及附近La Habra, Costa Mesa, Rancho (Santa Margarita), Ontario等區域的新房買賣。

根據以往豐富的新房交易經驗，Shirley回答了華人購買新房的常見疑問。

Q：新房和二手房，哪個性價比更高？

Shirley：

表面上看，新房的成交價會比二手房高一點兒；但是考慮到二手房普遍存在的後期維護問題，算上未來潛在開銷並不一定就比新房便宜。

我以往有客戶買了二手房，因為房子相對比較老（上個世紀七八十年代），會需要下水道堵塞、窗戶較小採光不好等一系列問題，一旦進行維修改造都需要不菲的資金投入。而在美國爾灣，新房的建築商通常會提供10年的保修，在此期間出了各種問題都會有專門的人員上門維護，總的來說非常省心省錢。如果購買新房，客人可以一些自主選擇的空間——比如挑選櫥櫃的顏色、地毯和地板的樣式等等。這種對於房屋的自住選擇，比較符合中國人對於房屋的內心期待。

Q：在爾灣買新房，建築商會帶我看樣板房。回頭交房的時候，會和樣板間差異很大嗎？

Shirley：

根據美國的常規施工進度，一般3-5個月可以完成房屋修建。確實，樣板房會比實際交房的房屋做一些升級，看上去更加漂亮舒適。但是我在帶客人看房的時候，除了看樣板間，也會帶他們看早期已經建好的房子，詳細的告訴他們會有哪些差別。此外，我也會帶客人去專門的設計中心，給他們推薦房屋升級所需的材料。一般只要稍作升級，並不會和樣板房有很大區別。

Q：在美國買新房，會遇到社區配套設施不完善的情況嗎？

Shirley：

爾灣是少見的在建城之初，就由專業設計師進行規劃的城市。因此在爾灣，絕不會出現300萬的房子旁邊是一座破敗小房子的情況。爾灣新建設的社區，都會有非常詳盡周全的配套設施規劃。

一般來說，新社區的第一期、第二期的房子會賣的相對較為便宜——因為配套還沒那麼完善；賣到後期，健身房、超市、公園等設施陸續到位了，價格就會比剛開盤的時候增長不少。

朱愛明：老美的房子更保值

美國爾灣資深經紀人。熟知爾灣房地產市場的特點，密切關注爾灣房地產的變化。

1999年來美國留學的朱愛明，2007年移居到爾灣工作生活，對這個城市的房產市場有著相當深入透徹的瞭解。在“新房”和“二手房”這兩種選擇中，朱愛明則更傾向于向華人購房者推薦爾灣地區的二手房。

Q：新房和二手房，哪個性價比更高？

朱愛明：

我個人比較推薦美國人的二手房。

首先從空間佈局分割上，典型老美的房子結構分割比較多，會有起居室、娛樂室、廚房、餐廳等多個空間，很注重家庭的溫馨感。而一些面向中國買家的新房，通常會傾向于迎合中國人的審美。

從眼下的居住角度看，也許新房更符合中國人的居住習慣。但是考慮到未來進行房產交易時，肯定是傳統美國人的房屋比較好賣——這種房屋有更寬泛的受眾群，相對來說更加保值。

Q：從購買手續上看，二手房會很繁瑣嗎？

朱愛明：

新房確實手續比較簡單，和建築商簽訂合同，也不用討價還價。相比之家，舊房是四個人的遊戲：房主、賣方經紀人、買房經紀人、買家。買二手房需要討價還價，做房屋檢查報告，看是否需要修理以及誰來負擔修理費用等等。

然而從另一個角度看，買新房是個人和整個建築商公司的鬥智鬥勇，買二手房則只是賣方經紀和買方經濟的博弈。買家找到房產經紀人，實地看房之後就可以開價還價，達成協議簽約，進行房產交割。在這個過程中，找一家好的房檢公司十分重要——舊房子或多或少會有點問題，根據房檢公司的報告，就可以和賣家去商議房屋維修的費用由誰來承擔。

總的來說，雖然二手房購房手續上略繁瑣，但只要有房產經紀人的説明，買家並不需要花費很多心力。

Q：二手房有哪些明顯優勢？

朱愛明：

首先就是確定性。如果購買新房，買家通常只能看到樣板房，不確定性很強——你不知道是否會有建築擋光、鄰居是什麼樣兒的人，只能發揮想像力來想像。而買二手房就讓人放心很多，只要你觀察足夠仔細，所有的細節都擺在那裡等你發現。

很多人擔心二手房裝潢老舊，其實美國很多房子都有著非常精心的裝修，處處體現出前房主對房子的愛護。我認識一個人，買了一百多萬的房子，花了40萬來裝修，一些很細小的花邊都是列印上去的。這種二手房的室內裝潢，其實比新房還要精細。

在南加州爾灣，普遍存在的一個現狀就是新房的占地面積比二手房要小。如果想擁有比較寬敞的院子，就要選擇過去修建的房屋。與之相關的還有社區密度，新房社區的房屋密度普遍較大，而舊房區域就寬鬆很多。

我要再次提醒大家，關注房屋未來銷售的情況。密度大的社區，未來一旦同時期內社區內出售的房屋很多，就會有供大於求的狀況，這時只有你的房子比別人有明顯的優勢，才能順利售出。而密度小的社區，同時期出售多棟房屋的情況就會比較少見。