4月底供應激增帶動城市成交普遍上漲

時間＼2017-04-26

超8成城市成交上漲，北京嚴格審批商辦專案。

文／克而瑞研究中心

2017年第17周（4月17日-4月23日）11個重點城市取得預售證商品住宅面積314.23萬㎡，環比上漲76%。成交方面，本周延續上周成交回升趨勢，近8成城市成交環比上漲。一線城市北、上、廣、深均環比上漲，北京漲幅高達111.14%；二線城市僅長沙、杭州、蘇州環比下跌，其中長沙跌幅達7成，其他城市皆上漲，且寧波漲幅居首，漲幅超4成；三四線城市整體漲多跌少，其中佛山環比漲幅達120.5%，為本周最大。

土地市場受到中央兩部委要求適當增加土地供應的影響，作為供地主要力量的二線城市土地成交建築面積環比增加478%，也直接拉低了一些熱點城市的土地溢價水準，如武漢多宗地塊底價成交，受此影響，本周平均地價環比下降了63%，以此來看，增加土地供應對抑制地價，進而影響房價預期有立竿見影之效。

政策點評

北京嚴格執行商辦專案審批，擅自改變土地性質將依法收回

本周，住建部表示今年新增分配公租房200萬套，積極推進公租房貨幣化。地方層面政策仍頻出，主要集中在限購、限售和嚴禁商辦類專案改建居住用途等方面。江門本市戶籍限購3套，非本市戶籍限購2套；濟南嘉興平湖發佈限購新政，外地戶籍限購一套住房；濟南限購升級，本市戶籍二套房首付提高至60%；寧波三個區實行限購限貸，本地戶籍擁有2套住宅暫停購買；西安發佈樓市新政，商貸首付最低30% 三套房停貸；上海土地出讓新規：商業、辦公用地禁建公寓式酒店與辦公；成都嚴禁商業、辦公類項目改變為居住用途。

3月底，北京升級限購令，率先將商辦市場納入限購範圍，嚴禁商辦類項目改變為居住等用途，開啟熱點城市商辦市場調控的大幕。本次新政意在施工環節加以嚴控，加大開發企業違規風險，嚴堵開發商走市場監管的漏洞，以便將“商改住”禁令落到實處。短期內，北京商辦市場迎成交“末班車”行情，成交量回升至高位。長期來看，受限購、限貸政策影響，北京商辦市場觀望情緒漸濃，部分置業需求被迫暫時排擠出房地產市場，成交量將明顯回落。

供應概覽

本周CRIC監測的十一個重點城市取得預售證314.23萬㎡，環比上漲76%，獲取預售證最多的城市為重慶，預售證面積達87.14萬㎡。

成交概覽

本周一線城市成交指數為179.40，環比上漲42.61點；二線城市成交指數為631.01，環比上升40.62點；三線城市成交指數59.94，環比微升2.79點。

一線城市：北京、上海、廣州、深圳成交面積均上漲，其中北京漲幅最大，環比大漲111.14%；其次是深圳，環比上漲12.13%。

二線城市：13個二線城市中長沙、杭州、蘇州成交面積環比下跌，長沙跌幅最大，環比下降69.70%。寧波漲幅最大，環比上漲41.98%，其次是重慶，環比上漲16.37%。

三四線城市：19個三線城市成交面積5跌14漲，其中佛山漲幅最大，環比上漲120.51%，其次是常德，環比上漲48.41%；無錫跌幅最大，環比下跌56.38%，其次是安慶，環比下跌49.65%。

土地成交

本周全國經營性土地成交建築面積上升至576萬平方米，環比大幅上升，漲幅達到207%，同比微漲7%；成交金額322億元，環比上漲13%，同比上漲88%；受成交城市分佈影響，本周成交均價5589元/平方米，環比下降63%，但同比上漲75%。

從城市能級來看，一線城市僅上海出讓兩宗商辦地塊，成交建面共23.6萬平方米，環比下跌75%；二線城市成交建面487萬平方米，占總成交建面的85%，環比上漲478%。其中武漢成交11宗經營性用地，僅一宗商住用地溢價率達到75%，其餘地塊都幾乎零溢價成交，天津津南區一宗純宅地成交樓板價達到13915元/平方米，津南區今年成交純宅地樓板價均突破1.3萬/平方米；三四線城市出讓土地主要集中在長三角及珠三角地區，蘇州吳江區成交三幅純住宅地塊，成交樓板價在9000元/平方米左右，佛山一宗純宅地成交樓板價13516元/平方米，溢價率高達271%。

周度資料表