小心購房有詐！20萬定金打水漂

房房房，人一輩子中最重要一件大事那麼在買新房或購置二手房時需要注意哪些問題呢？◆ ◆ ◆☟新房購置攻略☟◆ 案例回顧 ◆張先生在市區新購了一套房，而開發商卻遲遲不願交房，後來一查才發現，自己買的房子竟已經有人在裡面做裝修。原來，房子早已經賣給了別人。◆ 購房流程 ◆

◆ 簽合同注意事項 ◆①開發商是否具備“五證”

建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程開工證，國有土地使用證，商品房預售許可證，簡稱“五證”。最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。②買期房要約定條件和時限所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。③買期房注意建築面積的劃定

在填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。④簽約時注意房屋品質購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅品質保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。

◆ 購房陷阱 ◆①內部認購陷阱內部認購是指不公開地預售商品房，但這意味著開發商是在沒有《商品房預售許可證》的情況下銷售的，不受法律保護，無法維護合法權益。②按揭陷阱0按揭、1成按揭不過是開發商將合同上的房價提高，虛報給銀行的一種行銷手法，這意味著業主需要承擔更高的房屋契稅、維修基金等。③特價陷阱特價房往往是一些位置不好、採光差、戶型結構有問題的房子，天下沒有免費的午餐，不要被低價所吸引，要權衡好性價比。

④收房陷阱收房要注意三書一證一表是否齊全，特別是《建築工程品質認定書》和《房地產開發建設專案竣工驗收合格證》，還要檢查水電、牆面、是否漏水等細節問題，全部確認後再收房。⑤配套縮水很多開發商承諾的配套設施，最後不是大幅縮水就是直接沒有。自己要客觀分析各種配套的可能性，特別是教育設施要看是否被教育部門認可。◆ ◆ ◆☟二手房購置攻略☟◆ 案例回顧 ◆徐小姐因為朝向不好，想從仲介要回之前交的3萬意向金。法院根據對方簽訂的《委託購房意向書》，判定這筆意向金事實上為定金。根據法律規定，交付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金。◆ 二手房購買流程 ◆

◆ 二手房交易費用 ◆買家契稅：契稅=房屋總價×稅率

144㎡以上，稅率為3%；90-144㎡，稅率為1.5%90㎡以下且首套房，稅率為1%交易稅：住宅3元/平方米

房屋登記費：住宅80元/套；首套房可免除仲介費：房款×3%（可砍價）貸款費：貸款總額×1.5%（仲介收取，可砍價）評估費：成交總價×3%賣家交易稅：3元/平米

營業稅：房屋總價×5.6%（超2年免征）仲介費：房屋成交總價×1.5%（注：交易稅有時候是買家出，賣家不出）◆ 二手房挑選 ◆①選擇靠譜的仲介

一要看該仲介公司是否有齊備的營業執照、經紀機構資質證書、從業人員是否有房地產經紀人資質；二是多看口碑，瞭解該機構是否曾有過違規操作等。②瞭解房屋產權

注意產權人和賣方是否為同一人，確認產權明細，是否存在抵押、共有人等問題。如果介意，還要看房子內是否發生過不吉利的事情。③確認房屋品質驗房時“不看晴天看雨天“，檢查房屋牆角、天花板是否有裂痕、滲水等問題。晚上記得查看周圍是否有噪音情況等。④確認物業問題要仔細詢問物業情況，確認收費高低，還要查看房間的水電、煤氣、熱水器、寬頻等是否能夠正常使用，有無欠費問題。

◆ 二手房陷阱 ◆①送裝修，空口無憑事先約定的一些傢俱轉送等情況，一定要用書面形式確定下來，不然最後賣家賴帳，你也毫無辦法。買方可通過保留5%-10%的尾款在交房時支付，確保自身利益。

②戶口問題，一拖再拖戶籍遷移是二手房交易的一大難題，常常人進去了，賣方戶口仍未遷出。在交易前，雙方一定要確認好遷移期限和違約責任，避免自己利益受損。③草率支付，意向金模糊嚴格說，法律中是沒有意向金的概念，不是定金就是保證金。交易時，警惕仲介混淆意向金的概念，當心錢款一旦支付，就無法要回。不管是購買新房還是二手房，在交易時都要謹慎小心，所有程式一定要按正規管道進行，多保留證據， 避免吃虧上當。