限購限貸與限售：從入口和出口調控房地產

限購、限貸與限售對房地產的意義在哪？

房地產政府調控

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現在，房地產已經從限購、限貸時代升級到限售時代，雖然離市場化機制遠了一些，但是從實際意義看，或者對我國的房地產走勢和泡沫管控具有重大的意義。

實際上，任何國家的房地產都不會是純粹的市場化機制，例如新加坡，採取的是半市場化+半ZF化的模式，因為房地產涉及到太多民生事情。

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限購、限貸與限售對房地產的意義在哪？

（1）限購，核心作用是改善房地產的購買供需關係，抑制房地產投“機”需求，從而可以有效地降低房地產價格過快上漲。

（2）限貸，則是從杠杆角度，降低購買者的杠杆比例，從而可以有效地加大購買者成本，抑制房地產投“機”需求，有效地防控資產泡沫。

（3）限售，是凍結流動性，從出口處對房地產進行凍結，從而大大地凍結了資金的流動性，有效地防控房地產泡沫。

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那麼，我國為什麼近期開始實施限售？

很多人說，這是防止房地產過快上漲的進一步管控措施。我們小禾智庫：這是我國對房地產價格過高的憂慮表現。目前來看，我國部分熱點城市的房地產價格過高，和美國的股市一樣，已經成為標誌性的資產價格。

假設一下：假如很多人現在對熱點城市的房地產價格上漲不再看好，而是認為熱點城市的房地產可能會下落，加上我國的外匯管制策略已經開始放鬆，後果會如何呢？

可能引起一波較大的房地產拋售潮，從而引起房地產價格開始下落，進一步或將引發全國或部分地區的房地產拋售，那事情就大了。

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我國的外匯管制時代已經基本過去，開始放鬆了。

同時，我們的RMB匯率也處於較高的時代，並基本維持穩定。

這個形勢下，我們須進一步管控房地產，這是資金、RMB匯率和房地產價格三角形穩定中的重要因素。既然允許資金外流、RMB匯率繼續穩定，則須調控房地產，因此我們看到了進一步的房地產調控措施。

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當然，更核心的是我國政府開始在2017年大力去杠杆，解構杠杆鏈條。

這樣的情況，可能引發很多問題，一方面是資金的流動性會大幅降低；另一方面，會導致很多資金開始回籠，從而導致很多高杠杆的鏈條斷裂。

目前來看，房地產相關的理財產品、投資產品可能是這次清理的重點。如果很多資金回撤，很可能引發部分熱點地區房地產的價格下落。為了事先防止額外事件發生，乾脆把房地產“鎖住”。

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總體上2017年是我們資金利率上升、流動性緊張時代。

但是，流動性緊張到什麼程度，利率會上升到什麼程度，會不會出現2013年情況，目前看得不得而知。因此現在需要的是防控金融風險，而現在房地產是最重要的區域。

因此，可以說推出的部分地區的限售措施，是預防性的措施之一。

（本文內容綜合來源於網路）