千億規劃十年發力，城東新城向改善靠攏
2006年杭州拉開東部城市建設大發展的序幕，城東新城成為繼錢江新城之後重點打造的第二個新城。經過10年發展，各大項目陸續建成，配套日益完善，房價也隨之一路上漲，轉眼間城東新城成為可與武林、錢江新城、奧體相媲美的板塊區域，正處於發展階段的城東新城也因此漸成為改善人群和投資人群的首選地之一，但作為杭州的一個新興區域，城東新城的崛起仍面臨著一定的挑戰。
一、基礎資訊
1、區位
城東新城西起秋濤路（石橋路），東至滬杭高速公路，南起艮山西路，北至德勝快速路，而整個板塊以杭州東站為分界線，西部為天城單元，東部為彭埠單元。從位置上看，位於主城東部，“一主三副六組團”總體佈局結構的幾何中心，屬於主城區與下沙的過渡地帶，上海、寧波進入杭州主城的必經之路。
城東新城總面積達到9.3萬平方公里，總投資達到1500億，規劃人口達到20萬，在位置上南接錢江新城，東聯下沙副城，是杭州實施“決戰東部”戰略的核心平臺。
2、交通
城東新城目前的地面交通已經相對比較完善，在板塊核心區域有杭州東站樞紐中心，擁有滬杭、杭甯、杭甬三大高鐵，每天客流量接近20萬人次，德勝東路、滬杭高速公路等城市主幹道也通過區域板塊，前往周邊城市區縣都比較方便，並隨著德勝快速路的向西擴展，日後從杭州城東到城西也將更加便捷。
杭州東站
同時在公共交通方面，區域板塊內已經通車的地鐵1號線和地鐵4號線實現“同台換乘”，設有彭埠站和杭州東站兩個網站，無縫連接了下沙、主城區、錢江新城等區域。另外，城東新城板塊區域內設有京杭運河水上巴士，2個公交樞紐中心，4個公交首末站、1個旅遊集散中心和1個中短途公路客運站，立體化交通網絡已基本成型。
3、配套
在商業配套上，城東新城共規劃了八個綜合體，其中工程進度最快的商業專案是杭州東站的西子國際和港龍城，預計在明年9月之前正式開業。而作為城東新城彭埠最大的綜合體——華潤歡樂頌也已經開建，預計將於2019年投入使用。華潤歡樂頌總建築面積有24.6萬平方米，商業部分建築達到13萬平方米，是有未來城東新城重要的商業中心。除此之外，西子筧橋商會大廈、東恒大廈、鐵四院杭州大廈、三胞•麗都大廈、富億NEO中心等商業專案也將陸續亮相。
華潤歡樂頌效果圖
在醫療教育方面，板塊內三甲醫院——江幹區人民醫院及區公共衛生中心預計將於2017年6月底竣工，在下半年投入使用；目前，城東新城區域內配置了幼稚園18所、小學10所、初中5所，九年一貫制的學校1所，而今年將開工7所學校、續建2所、完工3所。
江幹區人民醫院效果圖
目前，板塊內的元寶塘公園已經建成開園，天城單元東方紅街片區鄰里中心也已投入使用，後期的專案規劃也在持續推進中。
二、土地市場
城東新城在土地市場上吸引了濱江、德信、天陽、新天地等本土房企，華潤、淮礦等外來開發商在城東新城落地，萬科、保利、招商等大牌房企也相繼佈局城東新城。從近幾年的土拍資料來看，城東新城土拍市場有一定的不穩定性，但相比較於杭州其它中心板塊，城東新城仍是杭州最具潛力開發的區域之一。
在2011年-2013年，城東新城出現井噴式供地，前後出讓了30余宗地塊。在這次井噴式供地中，早在2011年便出了不少高價地。其中，位於天城單元的[2011]19號地塊被匯元房產以12464元/㎡的樓面價競得，[2011]20號地塊被浙信房產和廣宇集團以13247元/㎡聯合競得。被匯元競得的19號地塊，打造成為了紫玉福邸在2014年1月19日首開均價達到23000元/㎡，而在2013年，城東新城更是土地更是拍出了一宗地王。
彭埠單元[2013]37號地塊被淮礦以成交總價88041萬元競得，折合樓面價14711元/㎡，成為城東板塊的一屆地王，這也是淮礦首次登錄杭州房地產市場。該地王項目淮礦東元府在2015年10月31日首開，均價20000元/㎡左右，目前售價則為30000元/㎡左右。
無獨有偶，繼淮礦之後，陸續有大的房企進入城東新城拿地。在2015年，江幹區彭埠單元R21-23地塊被萬科以12億總價競得，這是房產大鱷萬科在城東新城的首次拿地，從側面也說明城東新城的地域價值得到開發商的肯定。
江幹區彭埠單元R21-23地塊，東至同協南路、規劃綠化，南至規劃白石，地塊面積59413㎡，建築面就95061㎡，該宗地塊在本土濱江和外來萬科之間直接展開三十七輪膠著，最終被萬科競得，成交樓面價12623元/㎡的價格收入囊中，隨即打造成為萬科中央公園項目，在2016年5月14日首開，首開均價達到34000元/㎡，目前在售均價達到40000元/㎡。
在2016年，泛城東新城計畫出讓5宗地塊，其中2塊為住宅用地總面積2.7萬方，為城東新城的土地市場進行合理供給，維持了城東新城的良性發展。當主城區的土地儲備日漸貧乏的時候，城東新城一定程度上戶吸引更多開發商和購房者的注意力。
三、房價
1、新房報價
在地理位置上城東新城鄰近錢江新城，但是在總體房價上，城東新城目前只有25000元/㎡-30000元/㎡，是錢江新城的一半。隨著杭州城市格局的不斷發展，城東新城仍具有很大的升值潛力。
根據安居客後臺資料顯示，近12個月，城東新城的房價一直處於穩中有升的狀態。目前城東新城的房價基本上穩定在2.5萬/平以上，特別在去年年底和今年的3、4月份，房價出現了快速上漲。到9月初，城東新城的新房房價已經基本上漲至25075元/㎡，環比上漲了2.03%。總體上看，城東新城的房價仍然高於杭州的整體房價。
2、二手房報價
在二手房市場上，根據安居客後臺資料顯示，城東新城的價格出現浮動性上漲。目前城東新城的二手房房價在20000元/㎡左右，而在去年的10月份，城東新城的二手房均價12987元/㎡。從資料能瞭解到，城東新城去年年底和今年2、3月份價格出現了兩次較大幅度的上漲。
3、區域房價對比
根據資料顯示，城東新城的成交均價為23084元/㎡，錢江新城的成交均價39288元/㎡，城東新城比錢江新城要低16204元/㎡，在市中心周邊的各大板塊中，城東新城的整體成交均價處於偏低的位置。
四、項目發展
回顧城東新城的項目發展歷史，會發現城東新城實際上是一個量價齊升的過程。
在2006年3月，美達淺草名苑作為城東新城的首個樓盤開盤，銷售均價為6500元/㎡；2008年7月，位於火車東站北側的中凱東方紅街首開均價則達到了13000元/㎡；再到2015年，德信浙旅東宸首開均價則達到了20000元/㎡，而在首期開盤德信浙旅東宸便銷售了4.5億，並隨後在8月拿到了雙料冠軍；再到今年，萬科中央公園首開均價30000元/㎡，4個月的時間則已經上漲到了40000元/㎡，漲幅達到33%，城東新城漸向改善區域靠攏。
在杭州區域成交量方面，2016年上半年，表現最活躍的城東新城、未來科技城、錢江世紀城和濱江四大板塊，城東新城成交6076套位居各大板塊樓市成交量之首，比排名第二的未來科技城樓市成交量還要多出一千套。
當前城東新城共有15個純住宅樓盤，7個商住專案，其中15個純住宅專案中，只有一家樓盤在售均價低於兩萬元每平，為中國鐵建國際花園，目前在售的均價為19500元/㎡。而根據官網的資料顯示，截止到7月份，杭州城東新城新建可售住宅僅約727套，去化週期僅1.25個月，城東核心區可供選擇的房源有限。
五、總結
城東新城是杭州唯一一座全部推掉重建的板塊，作為杭州的“東大門”，在杭州的整體城市格局中扮演著很重要的角色。整個板塊的核心區以杭州東站為中心點向四周延伸9.3平方公里，連接主城區、錢江新城和下沙三個區域，其杭州東站日20萬次的人流量，使得板塊具有很大的商業價值，吸引了眾多了商業開發商在板塊內進行商業開發。
現如今，城東新城已經開始兌現規劃紅利，整個板塊步入了快速發展期，優異的地理位置吸引了萬科、保利、招商等知名房企的進入，提高了板塊內人居環境，助推了城東新城板塊的崛起，城東新城量價齊升也在情理之中。另一方面，城東新城也面臨著一系列的問題，包括農藥用地、流動人口龐雜、大商業滯後、景觀資源缺乏等問題仍不可忽視。
目前城東新城剛需房于改善房並存，但所剩房源不多，可選擇性相對較少，價格上漲也比較快，總體而言，城東新城對於投資者或者在周邊工作的人群比較合適，同時當前的城東新城也適合過渡性居住，在城東新城置業能很好讓資產保值。