獨家！用於出租的房子，應該怎麼裝修？上篇
前言：
有時候，我們會提前“囤”下一套房，因為各種原因現在沒法去居住，但未來去住的可能性比較大。當有這種情況發生時，很多人會糾結兩個問題：1）到底是不是要租出去平衡一下成本；2）如果要租出去到底要不要裝修，怎麼裝。
你搜遍全網，也不會查到有人告訴你這種情況應該怎麼裝修，各種裝修知識鋪天蓋地，但都是告訴你要怎麼裝修自己家，對於要租出去的情況沒人去關注。別人不關注因為沒有商業利益（租房不買好東西），但我寫東西只為公益，所以他們不寫，我寫！
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買了一套房子，但是自己現在住不上，以後有可能會住……那還裝修嗎？要判斷裝不裝，首先要算個經濟賬！
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【Part1】出租的經濟賬怎麼算？
本人略懂經濟學，自己管理企業好多年，這種成本收益的計算上，多少有點發言權。恰巧自己買房、出租、租別人房子，都經歷過。而自己又是做裝修行業的，給自己和親朋家裝修過自住的房子，也幫親朋裝修過出租的房子，也反思過得失利弊。
是不是租不到2年就一定不要裝修出租了呢？
我覺得這基本是個分界線，但也不絕對！沒有講所有材料怎麼選之前，我們先把這個問題擱置，相信全文完畢後您自己一定能算一個答案出來！
首先看成本：
[租金相關成本：會影響租金的成本]
1、裝修成本。
不裝修就是零成本，裝修就一定有成本。
在一定範圍內，裝修是可以比較明顯提升租金的，但不是所有情況都有效，而且過於豪華的裝修不但不會讓租金有明顯上漲，還可能出現租不出去的情況（規矩太多）。
【重點】很多人覺得交給裝修公司做個簡裝，甚至包給仲介公司做個簡裝，這樣最省錢……錯！他們給你裝修的東西，很多你後期還要拆除，拆改的費用遠比你想像的要貴！看似首次投入便宜了，實際上你會最終多花很多錢！
2、損耗/維修成本。
只要有你的東西，那就一定涉及損耗及維修。
一般會以1年為週期做損耗/維修的考核。
有的可能是1個週期（1年），比如牆漆，換人就換漆的幾率比較高。
很多人會選擇壽命在一個週期左右的產品（廉價品），比如馬桶水件，面盆下水，蛇皮水管等等，實際上不划算，因為維修人工成本遠高於材料成本。
【重點】不需要買很貴的東西，尤其是樣子貨，但至少要在品質上能保證連續用幾年沒事，否則租期裡你總要跑來跑去或者總接到租客電話修這修那……就算你圖省事全讓租客負責，最後你會發現房子越租越貶值，因為被用“壞”了……
3、空租成本。
如果沒租出去，那就是空租了。
空租的原因多種多樣，如果預期會空租，選擇低價出租是個辦法，給超長免租期個人覺得更合適。
[租金無關成本]
1、房貸成本。
房價上漲階段，肯定是杠杆買房比較划算，那麼房貸就是成本。
沒有人會為了房貸買單，你貸款買的別人全款買的，租金體現不出來。
2、物業供暖等。
一般都是業主承擔，都會包含在房租裡，沒什麼可以進退的空間。
再看收益：
1、房租收益。
同區域戶型房子，租金和以下專案有關：
1）裝修豪華程度。單純是裝修方面的，很多裝修一看就是上檔次（當然，錢可能花的並不多）。
2）傢俱和家電配套。200的電視和2000的電視區別還是很大的，新的和舊的區別也很大。
2、隱性增值收益。
當一個區域的房價上漲50%的時候，你的裝修雖然不會升值到50%，但至少也不會停留在100%的原地不動。不過一般傢俱很難跟著一起升值，因為很多人買了二手房傢俱都是會被要求搬走的。
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【Part2】收益率最高的，自住後最省事的裝修，怎麼搞？
【牆面裝修：一分為二，基礎要做好，表面可以糊弄】
牆的裝修，分成兩部分來看。
1）基礎裝修。
很多人覺得基礎裝修花費高，不值得好好做。其實正相反，基礎裝修是租房破壞不了的，但在你有一天不租了的時候，都會成為正向收益。畢竟隨著人力成本越來越高，你越早完成這些人力成本占大頭的項目，就越是為未來省錢。
2006年，北京的刮膩子才5-10元一平米，現在已經到了20以上，翻倍還多。而膩子材料的價格幾乎沒變。從2006年但現在，最差的一直是0.5元/平左右，最好的也一直5元/平。從收益率來說，當然是盡可能選好的，一步到位來的實惠。要知道：雖然最差的膩子材料成本僅0.5元/平，但現在鏟掉它卻需要10元/平。用便宜的，不僅僅是“壞了扔掉”那麼簡單，是會砸手裡的。
2）表面裝飾。
這塊可以省錢了，選一些普通的乳膠漆就行了，髒了重新刷，成本比較低。因為基層材料比較好，所以不會出現什麼開裂起皮問題，單純只是刷漆自己都可以DIY了，材料更是便宜得很。但每次刷新一遍，都會讓牆面煥然一新，保證租金不會因為牆太髒就變低。
不需要多為乳膠漆的耐沾汙性能花錢，每個租期結束，如果牆髒了，直接重刷的價格不會比找保潔把牆擦乾淨更貴。記住未來的趨勢：人力才是第一貴！
【地面裝修：推薦二手地板】
地磚和地板之間，首先推薦地板。
地磚是需要水泥砂漿來鋪貼的，很難重新拆裝。如果局部有破損，想要換個新的也很麻煩，畢竟磚都是講批次的，再想買到一樣的磚幾乎不可能。等自己住的時候，覺得原來的磚不滿意，想要重新換，成本是很高的。拆除地磚的費用幾乎和鋪相同，也就是說你要重新鋪需要花的工錢是單純鋪裝的兩倍。
地板裡面，推薦用二手地板（其實新房也可以選）。二手地板，是一些別墅或者大型商業裝修用過的地板，被拆了之後，保留其中相對完整、無傷、乾淨的部分，再重新鋪裝。這些地板在拆除的時候，都是很低的成本被收回來的（大部分都是只出個拆除和運輸的費用，不會再給業主錢）。所以出售的時候，價格也很低。一些品牌的二手強化地板，北京35元一平米就可以包鋪裝（一般是50平米以上地面面積，不足的話可能會加收10元/平米的鋪裝費）。大家可以在各地的58或趕集裡搜“二手地板”或者“地板拆除”應該的都能找到。
也有一些新的強化地板會很便宜，也在30-40元/平米，但這些材料就很差了。基本用過1-2年就會出現起泡、沾汙，嚴重影響租金。
【後面還有燈具、暖氣、水電、廚衛等等如何裝修，下期見！】
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【作者簡介】
本名單毅，網名“牆面聽我的”，2007年開始在論壇編寫裝修知識，2011年整理已經完成的10萬字知識和答疑編寫成為《牆面紅寶書》，並免費發放電子書。曾任焦點裝修大學子版主，參加並主持過多次大型裝修知識講座。
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