北京改善時代剛開啟就要退出歷史舞臺！

現在說起北京樓市，怎麼都避不開嚴厲密集的政策調控。政策對於市場的影響當然重要，但是如果你只關注政策，而忽略市場的一些動向，那麼無疑會錯失很多更重要的資訊。

改善時代剛開啟就要退出歷史舞臺

2016年以來，拋開政策調控，北京樓市已經發生的一些變化，應該引起開發商和購房者足夠的重視。2016年以來北京改善型市場已經發生質的變化，據克而瑞北京機構資料統計，去年以來北京三房的成交量首次超過一房和二房，而且隨著時間的推移，三房的價格也水漲船高，2017年第一季度其成交均價已經達到了42180元/㎡。

四房因為市場供應非常有限，因此成交量也較少，但是價格卻是所有房型中價格最高，目前已經達到了56386元/㎡。值得注意的是，截止目前北京市場中四居的存量僅剩3097套！

毫無疑問，北京樓市的改善型置業需求正在迎來爆發期，據統計2016年北京新生兒數量為28萬，其中30%是二胎，重要的是今明兩年北京新生兒還將保持每年30萬左右的增量。有媒體做了一個簡單的計算題，假設每年30萬新生兒家庭中，也有30%需要改善居住，那麼就要求近9萬套改善型住房需求。

而在改善型需求的供應端，我們看到的是令人失望甚至是絕望的資料，眾所周知本來北京改善型供應就極其有限，供不應求是常態。據克而瑞北京機構資料統計，2014年以來北京純住宅土地供應僅有15宗。

而且值得一提的是，近期北京公佈未來五年住宅土地計畫，更是幾乎以90平方米以下的中小戶型為主，改善型產品多少有點退出歷史舞臺的意思。

所以，儘管政策調控得厲害，但改善型產品只要入市就會被搶購一空的現象，卻很常見。細數近期各區賣得火熱的專案，瀧悅長安、麗春湖院子、北京金茂府、景粼原著等，無一不是改善型產品。

這種現象的另一面，折射出一個非常令人遺憾的事實，北京樓市的改善型時代剛剛開啟，就面臨著退出歷史舞臺的尷尬局面。

樓市中誰是最給力產品？別墅！別墅！

基於北京樓市改善型產品越來越稀缺的情況，許多明智的購房者已經提前下手改善型產品中最給力的別墅了。

一組資料可以給這個結論做個準確的解釋。據克而瑞北京機構資料統計，2017年第一季度，北京別墅市場成交1600多套，上漲約55%；成交均價42802元/㎡，上漲24%；成交金額169.71億元，上漲73%。值得注意的是，別墅市場目前存量僅有6700多套，其中最具市場熱度的聯排別墅存量僅有2089套。

要知道這種成交現象，是在對非普住宅影響很大的930政策調控之後，市場的真實情況。

大家之所以選擇別墅作為改善型產品的首選，是有一定原因的。2008年以來，北京的歷次調控中，樓市中如同海上燈塔的那個物業類型就是別墅。據克而瑞北京機構資料統計，2008年至今，北京別墅的成交均價不斷攀升，截止2017年已經達到了近4萬/㎡。近年來，儘管調控越來越嚴厲，套均價卻一直穩定在1100萬左右，在北京市場中可謂獨樹一幟，所以一直是北京市場中被追逐的稀缺價值物業。

門頭溝：隱現的高性價比別墅板塊

說到別墅市場，業內比較認可的可能有孫河板塊、奧北板塊、溫榆河板塊等傳統的別墅區域，這些板塊的專案地段、品質毋庸置疑，相對的其價格也是北京城的頂尖水準，售價動輒10萬，總價3000萬往往只是個起步，非豪富巨賈不可得。但如果說北京的別墅市場中還有性價比較高、具有巨大發展潛力的板塊，京西的門頭溝絕對是首選。

首先，相對內城的一些豪宅板塊，門頭溝的別墅專案成交均價和總價都在一個可控的範圍內。據克而瑞北京機構資料統計，去年10月至今，門頭溝區域別墅專案成交均價最高近8萬，套均價最高為2000萬，而其面積尺度最大達到400㎡。不謙虛地說，區域別墅這種面積尺度和總價，絕對可以秒殺內城幾乎所有面積在120㎡以上的平層產品，性價比之高不言而喻。

其次，京城自古以來有東富西貴之說，在土地供應量有限的情況下，上風上水，清貴的京西板塊，改善型住宅尤其是別墅，就變得更加稀缺。海澱不用說，一貫的稀缺昂貴，純住宅用地的供應還要追溯到2012年，低密度土地供應更是年代久遠，石景山的情況還不如海澱。因此，近年來供應相對較多的門頭溝順利成章成為京西板塊高端市場的代言人。

作為北京少有的生態優質區域，門頭溝近年來正成為改善人群的第一需求地，受到全北京高端置業人士的追捧，高端專案入市即售罄的現象比比皆是。

然而作為高端改善區域，能夠有魄力操刀打造180㎡終極改善別墅產品的屈指可數。去年以來只有瀧悅長安有新別墅產品入市。

瀧悅長安的別墅專案主推地上三層，地下一層的243㎡英倫風格聯排別墅，高挑高，精緻大空間。項目建築外觀採用英士風範建築，簡潔的建築線條，凝重的建築色彩、充分詮釋著英式建築所特有的莊重、古樸。

此外，瀧悅長安在門頭溝的區位優勢也獨樹一幟，項目毗鄰西部奧森蓮石湖公園，擁有獨一無二的湖景資源。業內人士表示：自然條件得天獨厚，生態環境優良，建築密度低，是個適合居住、休閒、養生的好地方。

瀧悅長安北側緊鄰即將建設的長安街西延線，開通後可快速到達城市中心；走蓮石路15分鐘可快速到達西三環蓮花橋;走阜石路20分鐘到達西四環定慧橋；快速連接石景山、萬柳、世紀金源、五棵松、中關村、金融街、總部基地等核心商圈。三橫四縱雙輕軌的便捷交通線，讓出行時間變得自由掌控。

對於家有子女就學需求的購房者來說，瀧悅長安周邊配有小學至高中15年教育資源，社區內配建雙語幼稚園，滿足業主子女入園需求，同時，緊鄰北京八中西校區，並且已經被納入招生的範圍。

未來的別墅項目只能越來越少，越來越稀缺，門頭溝區域因為種種原因，成為北京別墅市場中為數不多的高性價比區域，其市場價值還未被完全發掘。

門頭溝樓市的真面目已經顯露，總價2000萬起，未來這裡將是真正的一墅難求。